昨天，我发表了的文章，指出了全新的炒房机会，也就是像炒股一样方便炒房的REITs的不动产证券化投资机会。
文章发表后，有网友说，这个单价1.11万的北京地铁口62年使用权的保障住房，既然没有产权，为什么还能炒作。
这个问题非常好，这个问题也是一直从事房地产交易的我反复思考的问题。正好，昨天我还发表了另外一篇专门写产权的文章，用茅台酒的类比讲清了使用权跟产权的关系。
文中我写到，使用权就是使用的价值，产权就是交易价值。产权的本质就是保障交易的工具。
用茅台酒为例，酒就是使用权，带防伪标志的酒瓶就是产权。其中酒瓶是为了保障酒的卫生质量的工具，而防伪标志就是保真的工具。
于是，一瓶茅台酒就成为了商品，不仅有使用权（酒），就还有了产权（酒瓶加上防伪标志）。
用价格来衡量，一瓶2600元的茅台酒，其中酒的价值是1500元，酒瓶的价值是200元，防伪标志的价值是900元。其中，酒,酒瓶，防伪标志都可以单独交易，也就是可以只买酒花1500元，可以只买酒瓶花200元，还可以只买防伪标志花900元。
上面的酒瓶就类似房产的房本，防伪标志就类似房本的不动产登记号。都是为了登记保护产权的，登记保护产权的目的是为了再次交易。
单独买酒只花1500元，现实中就是小产权（使用权），可以住但是不能炒。
整体花2600元买酒带瓶子，现实中就是大产权（所有权），不仅可以喝还能炒。
明白了上述道理，回到文章题目保障住房为什么可以炒的话题，我们知道，这个保障住房只有62年使用权，本来不能炒，结果现在可以炒了。
原来不能炒，是因为没有房本，只有租赁合同。也就是小产权，虽然很便宜，对应上面华夏保障住房REITs每套52平米总价58万，远远低于周边同品质商品房，要知道周边同品质有房本的商品房总价差不多300多万。
原来这些每套58万总价的保障住房都是国有单位北京保障房中心持有，现在要想卖掉，因为卖掉才能拿到资金进行新的保障房建设，因为去年的中央经济工作会议已经下了命令“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。”
其中，推进保障住房建设就是要加快加速建设，而新的发展模式就是租购并举，不仅有原来的产权房市场，还要有新的长租房市场。
如何把使用权也就是长租权，或者说小产权卖掉，于是就成为了关键。
一种方案就是按照原来的发现模式，直接把使用权转化为商品房，给每套房发一个房本，这样房子就能顺利高价卖掉。但是结果却是炒房客都来买房，不仅房价又飞起来了，原来里面的被保障对象都被赶走了。
而新的发展模式，就是不能赶走里面的租户，不仅租户都必须保留，并且租金的标准还有租给谁的标准都继续由保障房中心继续管理，出售的只是租金最终交给谁的收益权。
正好，中国出现的问题在国外发达国家早就有了，他们有了成熟的经验，我们拿过来借鉴按照中国国情改动就行，在国外叫做REITs，也就是不动产证券化，直接翻译过来就是像炒股一样炒房。
既然像炒股一样炒房，就要明白炒股到底炒的是什么。
炒股就是只炒公司的产权，分红权，成长权，但是不能炒公司人事权，管理权，确切的说就是只能炒公司中的市场属性，不能炒民生保障属性。
比如，炒工商银行的股票，可以炒工商银行的产权，每股分红，和未来预期，但是不能炒工商银行的人事权,存款利率，贷款对象，和贷款利率。
确切说，炒工商银行股票，其中的保障属性已经被国家管理部门收走了，这个管理机构就是央行和银保监会，工商银行只能按照央行和银保监会的规定范围内经营但是绝对不能逾越。
没错，把工商银行分为保障属性和市场属性。其中保障属性交给国家统一管理，市场属性放在股市中出售可以大家随便炒。
不仅仅工商银行如何，所有的上市公司都是如此。比如中石化，比如中国神华，比如高速公路，比如高铁运营，因为担负了国家民生保障职责，所以就要按照监管要求定价不能出圈。
也包括疫苗股票，口罩股票，虽然股价随便炒，也就是公司产权可以随便炒，但是公司的产品定价和产品销售对象都被国家管理部门牢牢掌控，原因就是疫苗和口罩都是民生保障物资。
最近，在美国上市的滴滴出行就因为中国人的个人隐私和出行数据被泄露而受到严厉处罚，原因就是个人隐私和出行数据都属于民生保障范畴，只能由国家监管部门掌握不能让外人掌握，甚至*都不行。
所以，股票上市就是把公司的保障属性跟市场属性彻底分离，不能炒保障属性，但是可以炒市场属性。
看到这里，对房地产政策熟悉的人都知道了，中国房地产发展的长效机制就是建立住房保障体系和住房市场体系的双轨制。只要住房保障体系建立起来，把民生保障权力都由国家统一管理起来，住房中的市场属性就可以像股票一样随便炒了。
回到保障住房REITs，既然有保障两个字约束，说明这类房产就有大量民生保障功能，更被国家统一管理。其中，民生保障权力就是落户入学资格，还有租金标准（市场价打六折）和租赁对象都是交给国家统一管理，也就是北京保障房中心，而把市场属性比如租金如何分配，每年分红比例等等放在股市里面炒作。
现在明白了，大家买的华夏北京保障住房REITs，如果花了58万买了相应份额，其实就相当有了一套52平米的保障住房，可以分配租金，但是自己不能住（当然如果自己符合北京保障房政策就可以排队申请居住），也不能决定由谁来住，只能交给北京保障房中心按照北京保障房政策来分配。
就像你买了工商银行股票，虽然成为*，但是你把钱存进去的利率要按照央行标准来执行，你没有权利调整，同样你要想贷款，也要符合央行规定，不会因为你是*就可以跳过央行政策申请到贷款。
还有茅台酒的比喻，你买了茅台酒股票，不代表茅台酒你就能免费拿走，确切说，你就是*也一样按照市场价格买酒，就是连茅台酒厂大门你都不能随便进。你能享受到的只是茅台酒厂的利润分配，当然，大家炒茅台酒的原因是因为茅台酒的成长性溢价，也就是股民都在赌茅台酒以后会涨价，利润越来越多。
那么，大家炒保障住房有没有成长性，当然有，这个成长性就是租金的上涨，因为保障住房也是紧盯市场租金打六折，只要市场租金上涨，那么保障住房的租金也会水涨船高。
最后，回到文章题目，保障住房的上市，虽然只是使用权，但是因为有了国家背书，所以就有了流动性，也就是小产权也可以有产权，因为产权的本质就是保证流动性的工具。
产权就是处置权和处置收益权，产权就是把不能转让的商品可以转让的权力。
还要说明，北京保障住房REITs虽然有产权，但是这个产权只是建筑物的62年使用权的处置权和收益权，跟我们常说的商品房的产权有区别。商品房的产权是指的建筑物的永久产权和土地的最长七十年使用权的处置权和收益权。
