信息时报讯（记者 林茹彬）住宅楼的顶层住户，在楼梯间设个铁门一拦，自己家一层加上天台一层就是一个小“复式”。在天台种些瓜果蔬菜自给自足，夏天傍晚可以在天台纳凉聊天，冬天还可以邀朋唤友在天台烧烤，人生惬意不过如此。在广州，这种情形并不陌生。但有律师提醒，绝大部分住宅的天台都属于全体业主共同所有，一旦占为私用，即有可能涉嫌违法。
设置铁门数年
中层住户担心出现意外无法逃生
在西华路某楼梯住宅楼的楼梯间，一座铁门把9楼隔离成独立空间。记者尝试拉动铁门，发现铁门完全锁死，要用钥匙才能打开。据中层住户陈女士称，铁门在她数年前搬来的时候就已经有了。有一次她想去天台晒棉被，都没有获得9楼业主的允许：“他们觉得天台就是他们的私人物业，我住那么多年连天台长什么样都没见过。”
除了生活不便，陈女士还提出了对消防安全的担忧：“我们这三个梯的天台是相同的，万一发生火警，跑到天台从其他梯下就可以逃生。但现在顶层住户加了铁门还上锁，我们觉得非常没有安全感，一旦发生火警，9楼又没人开门的话，就很危险了。”
从陈女士家阳台往外看，周边改变天台用途的住宅楼还不少。另外一座住宅楼的天台甚至被业主用铁栏杆围起来，设置石凳石桌，再从自家加建一条楼梯直通天台。再放眼看去，相对简单的做法就是在天台加顶棚，然后在顶棚下面晾衣服和纳凉。陈女士介绍说，她在这边通过中介买楼置业的时候，中介就有向她推荐顶层单位，并称只要买顶层，就可以私自使用天台：“我一开始就属意高层单位，跟着中介跑了很多栋楼，都是顶层住户把天台上锁私用的，而这个也是中介对外推荐顶层住户的卖点之一。”
叠彩园天台瓜分成“小花园”缺乏管理蚊虫滋生
家住海珠区某小区的张小姐向记者反映，她刚搬来的时候天台依然是公用的，大家都会上去晒下被子。但近几年天台被一些住户划分成几个小花园，公用的地方越来越少，张小姐就已经很少上来天台了。她说：“本来那么大的天台，大家搬凳子上来一起纳凉、晒被子其实是很好的，现在都被瓜分成小花园，绿植非常多，也使蚊虫很多，我们都不敢上来了，每次上来都会被叮咬。现在登革热期间，我们还是比较担心健康问题。”
在张小姐反映的小区住宅19楼天台，记者看到大约三分之二的位置被瓜分成数个小花园。有些小花园已经荒废，杂草丛生。有些小花园依然被管理得很好，在花园入口上了锁，里面设置了花棚、小玻璃屋等。有的小花园设置了石凳石桌、顶棚种满植物，即使记者在下午阳光充足的时间到达阳台，小花园里依然非常阴凉。但由于这里的绿植非常茂密，蚊虫滋生也非常严重。记者在天台小花园走动约十五分钟的时间里，手脚就被蚊子叮咬了将近十个包。在目前登革热传播高峰期来说，蚊虫滋生如此严重确实让人担心。
执法队执法，天台违建小花园被拆
海珠区某栋住宅楼顶层天台，曾经也有居民建起了小花园。7月中旬，该辖区街道执法队在该天台贴出了“关于清拆乱搭建物的告知”，让居民自行拆除违建建筑。近日，该街道办事处联合区城管、公安、消防等有关部门依法对天台小花园进行强制拆除。记者在该天台看到，小花园已经全部清拆，现场只有一些清拆后留下的铁皮、铁枝等建筑废料。执法队工作人员表示，近日将会组织工作人员对建筑废料进行清理，天台将会恢复原状。
该街道办事处工作人员表示，他们将严格执法拆除违建，保护居民合法权益，同时做好政策宣导工作，尽最大努力争取群众的支持和配合。该工作人员还表示，希望居民不要私占天台的公用区域，一旦触及法律红线将要承担相对应的法律责任。
律师说法：
建筑物的楼顶空间属于全体所有权人所共有
顶楼住户在楼道加铁门上锁、在天台搭建小花园之类的情形在广州比较常见。但普遍做法是否就代表其具有合法性呢？广东岭南律师事务所律师、新港街社区法律顾问律师马晓灵认为：首先，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有，而不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。因此，顶层楼板以上的楼顶空间的占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。
有开发商或者地产中介以“赠送天台”作为噱头吸引购房者购买顶层住户，这个赠送的天台是否真的可以成为业主的私有物业？马晓灵表示，开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间属于该区分所有权人专有使用的，是不具有任何法律效力。顶层区分所有权人不能以其与开发商已签订书面的协议约定其对楼顶空间享有专有使用权为由，对抗全体区分所有权人的权利。因此，不管是口头承诺“赠送”天台，还是书面约定顶层区分所有人拥有天台使用权，在法律上都是无效的。如果开发商的销售人员或二手房的中介向买受人推荐房源时，口述“天台是赠与，可私用”，纯粹属于虚假宣传。买受人如能保全该证据，可提出单方解除合同，退房，并追究开发商或中介的欺诈行为。
楼顶空间被占用可向法院诉讼解决
另外，马晓灵还强调，能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值：楼顶空间不仅关系到建筑物的安全，而且关乎到全体区分所有权人的利益；楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量；楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。因此，这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。
最后，马晓灵向被侵权区分所有权人建议，对于将楼顶空间确定为顶层区分所有权人专有使用或者专有而发生权属争议的，可以通过向业主委员会或物业管理处投诉解决，也可以向房产所在地法院提起诉讼解决。
