十年前，温州炒房团横空出世，战场遍布全国。
方法在当时非常大胆，亲戚朋友一起出动，买下市场上大部分的流通盘，然后联手抬价，不断进行连环抵押贷款，联合坐庄控制市场，然后手起刀落。
为什么现在温州炒房团几近销声匿迹，因为在中国炒房的空间，已经被挤压到了极限。
很多人，把目光，放到了海外。
去年我在上海线下演讲的时候，有个朋友问我，能不能自己到菲律宾炒房啊，听说很赚。
他的眼睛是血红的，看得出满脑子都是炒房赚钱。
菲律宾最大地产公司Ayala Land表示：中国人已经成为其最大的国际客户，国际销售额至少有50%。
中国炒房客，撑起了菲律宾楼市，他们都笃信一个神话。
菲律宾炒房神话，究竟是什么？
先说说，菲律宾是谁吧。
菲律宾是谁？2019年，菲律宾GDP合人民币为2.4万亿人民币，中国广州，也差不多这个数。
广州经济，抵得上菲律宾全国，不过，广州只有1073万人，而菲人口1.1亿。
可见菲律宾的人均收入是多少。
菲律宾的经济产业，主要有几大块。
1.农业
农业收入，差不多占GDP的10%，菲主要出口椰子油，香蕉，鱼虾，菠萝等等。
2016年中菲关系紧张，我们不要他们的菠萝香蕉，菲律宾就紧张得不得了。
菠萝香蕉，那是国家命根子啊！
2.菲佣
对，你没看错。
菲佣，是菲律宾主要的出口产品，全菲有10%人口在外面务工。
菲佣非常专业，脸上挂微笑，动不动就主人主人地叫，懂事听话价格还公道。
什么，你问中国为什么没有菲佣？很简单，中国不让进口。
菲律宾主要的外汇来源，就是菲佣往家寄的钱，撑起来了全国的GDP。
2018年，菲佣的个人汇款达到了322亿美元，占GDP10%以上。
3.BPO
名字很高端是不是，其实就是客服外包。
就好像你在电商上买东西询价退货什么的，他们客服大部分都是外包的。
菲律宾，就是欧美的客服主要外包提供地，是世界上最大的呼叫中心。
美国人去超市买个电冰箱不满意，给客服打电话，拨通号码后就直接通到菲律宾去了，客服都是菲律宾人。
为什么？便宜 听话 态度好啊！
4.博彩
菲律宾是亚洲少数博彩合法化的国家之一，也是亚洲唯一网络博彩合法化的国家，规模亚洲第一。
你看到的网页什么美女荷官发牌之类的，很多服务器都在菲律宾。
很多中国人嚷嚷着去菲律宾淘金，很多都去干这个去了。
5.红灯业
此红灯非彼红灯，菲律宾是全球最大另类红灯业产地，丧尽天良，恶性循环，令人作呕。
具体什么，不多说了。
但，就是这样的菲律宾，房价一直在涨，并且连续涨了8年。
马尼拉核心区马卡蒂房价现在至少要4万左右每平，帕赛博彩娱乐中心区域房价也爆到了3-5万每平，奥提嘉斯和BGC的均价也差不多要3万上下。
为什么，因为菲律宾，可以炒楼花。
就是这种玩法，吸引了大批中国炒房客的涌入，每个人都瞪着血红的眼睛，做着一夜暴富的梦，谁知道，可能就这样陷进了万劫不复。
炒楼花炒楼花什么意思，本质上，就是加杠杆的期房套利。
期房，就是还没有建成的，只交个首付的没有交尾款的，不能收取租金的房子。
在中国，没建成期房是不能转卖的，但是菲律宾可以这样玩。
在菲律宾，买楼花是不用付全款的，只需要付个首付，加上每个月月供就好，期间，你的期房可以随时转售。
菲律宾房子建设周期至少要6年，期房转售时间就很长，这给了炒房者更多的炒作空间。
一般的房产投资收益：房价增长 租金收益。
但是炒楼花不一样，只能靠二手房房价不断上涨获得套利空间。
比如一套期房，全款100万，首付10万，月供2500元，1年后，房价涨到了130万，但是算一算，你实际投入了就是13万。
130-13，赚了17万。
这就是炒楼花，只付一点钱，然后赌房价涨卖掉，获得高额收益，以小博大。
把杠杆用到极致。
但是，17万哪够，如果我让17万X20呢？一年是不是就赚340万了。
所以，很多炒房客都会买个十几套20套，玩把大的，来年赚个盆满钵满。
但是，殊不知，就这样血本无归！
因为对于已经买期房人来说，以原来的价格再卖出去都成问题，更不用说是溢价卖。
纸面房价和你真正卖出去的价格，不是一码事。
菲律宾的期房价格非常贵，甚至高于现房，就是因为期房有太多炒家炒，已经提前预支了未来的溢价。
每个炒房客，都背负了数万甚至十几万的月供，只能利用几十张信用卡套现、甚至借高利贷来支付。
为什么？
根据菲律宾当地政策规定，一旦断供或没有及时缴纳尾款，买家便需要缴纳滞纳金，还交不上的，房产就会被收回，先期投入的，都会打水漂。
很多开发商利用炒房客心理，祭出零首付盘吸引诸多中国炒房客进场，几年后，那些人几乎全部都是要急着抛售的，因为他们发现买贵了，没人买，自己又根本没有能力支付尾款！
一开始以为是10%首付，十几二十万好像就拥有一套一两百万的房子了。
现实是，很多人终究卖不掉自己的房子，赔掉已付款的大有人在。
无奈的血本无归。
1.交易成本
投资者想要转卖套利，但是菲律宾的房产交易成本很高。
出售期房，若付款进度不到25%，你要向开发商缴纳更名费，差不多也要3万人民币左右，付款进度超过25%，卖方则需缴纳合计约7.5%的增值税和印花税。
如果出售的是现房，则卖家需缴纳6%的资本利得税。中介费通常也由卖家支付，约为成交额的3%。
杂七杂八的费用，要远大于你一年的房价涨幅。
除非你买入价涨个10%以上，差不多可以将将覆盖这些交易成本，否则，就等着赔钱或者准备大量尾款收房吧。
2.庄家
菲律宾楼市很像香港，基本上就是几个大开发商带头控制楼市，每个季度固定涨价再跌点。
他们是楼市的庄家，摸透了购房者的心理。
2014 年和 2015 年，很多开发商祭出了零首付政策，吸引了一大波中国炒房客进场。
少部分人，真的赚到了钱，但是大部分人，开始站岗。
开发商太聪明了，就是抓住你中国炒房客的的心理，玩起了涨价游戏，你不是零首付找接盘吗，那我总价问你多要20%溢价没问题吧。
给你0首付看着很香，让你4年时间慢慢还，你觉得你最初的投入很少，但是你供4年给出去的钱，实际上是高于市场实际价格的部分。
利用贪婪，把炒房客扔进了绞肉机。
3.黑中介
菲律宾房产中介市场极为混乱，稍有不慎，就会掉入陷阱里，太多人用虚假证件骗钱后跑路。
很多炒房客一开始炒楼，被中介忽悠高价买了多套，发现楼花卖不出去，找不到接盘的，尾款又付不掉，手拿十几套房还在站岗，欲哭无泪，只能撺掇别人和亲朋好友再过来接盘再过来买，人数越来越多，像极了*。
摇身一变，变成了中介。
他们会寻找自己的猎物，天花乱坠劝人接盘。
4.烂尾
比黑中介更狠的，是小开发商。
很多开发商一拿地就卖，很多楼盘连销售许可证都还没有，有些居然连背景都造假，自然也不会管口碑和质量。
马尼拉出现了很多烂尾楼，比如Makati和BGC的靠中心地段。
说了这么多，最后，给要投资菲律宾的你们几点忠告。
1.零首付的盘，别考虑，因为开发商早就把未来三四年的涨幅给算进来了，溢价严重，大坑！
2.菲律宾刚需盘需求非常有限，你根本没机会套利几十万，看看菲律宾的经济和产业就知道。
3.目前菲律宾大部分的转手和买卖都在外国人之间进行。
4.去菲律宾考虑三点：会不会烂尾？成本杠杆高不高？容不容易转卖？
马尼拉楼市其实不适合小投资者去炒作，想进行价值投资，就在好地段买个准现房收收租还行， 别脑子一热去买了烂地段的期房。
楼市，不是赚快钱的地方，不要在楼市上有一夜暴富的赌博心态，那些号称能快速回本的项目，往往都是绞肉机。
2021年还去炒楼花，无疑是自掘坟墓！
说了这么多，也许会得罪不少人，但是，我也希望我的这篇文章，能够唤起一些脑子热的朋友的清醒。
谁让，你们是我的读者呢？
