作者|周土土 编辑|张弛
海外房产投资，再一次坑了中国投资者。
“他不敢面对我，不敢面对客人，不敢出来对质，不敢出来对账，到时候法院见，我不想重复重复再重复一直解释，争吵下去了。”8月13日，福建黄海浪团队的一位工作人员连续用了三个“重复”。他表示，已经在福州仓山区法院对李雨鸿等人提起诉讼。
李雨鸿是广州一家营销策划公司的员工，他与柬埔寨金边市丽薇雅楼盘项目合作代销后，又在国内找黄海浪等人进行分销。其操作模式是，将该楼盘的公寓以每平方米3000到3800美元出售。虽然这个价格明显高于附近的楼盘，但可以实现超低首付甚至“零首付零月供”，于是吸引了很多投资客。据介绍，不到一年时间，李雨鸿团队就卖出了130多套，“我们都觉得很划算，只需要几万美金就可以买一套房，然后坐等升值”。
可是，这些投资客最终等来的，却是“前面成功办理了20多套贷款后，丽薇雅资金断链，做不下去了”。用黄海浪的说法是，这些钱按照预定已经全部打给李雨鸿，本来应该由李雨鸿打给开发商，但现在，购房者既拿不到房子，也退不回定金。另一方面，李雨鸿却说自己该退的钱都已经退了，而且自己被个别购房者威胁，目前已报警。
对此，柬埔寨开发商明确拒绝接受采访。
美丽的诺言：“零首付零月供”“因为柬埔寨经济比较落后，最初并没想到要去买房，但朋友介绍说，丽薇雅广场的公寓位置好，有升值空间。”2018年初，在北京一家投资公司上班的周君君决定，和几名福建老乡亲自飞往金边考察。
丽薇雅广场坐落于金边钻石岛上，位于湄公河、百色河、洞里萨河三江交汇处。公开资料显示，该项目占地面五万平方米，五栋高楼的建筑面积共20多万平方米。规划约1500多户，项目用地性质是商住混合区。据介绍，其开发商吉祥柬埔寨投资有限公司的多名管理人员，均为中国大陆人，在广东另有其他公司。
这些投资客还考察了金边其他项目，当时觉得丽薇雅广场价格偏高，但国内的分销人员向他们承诺：“送全套家具家电，包回租三年，每年给予8%，现赚24%的租金，还有租约保证款5%。”也就是说，如果购买100万的房子，可以返还现金20多万。
按照柬埔寨现行政策，银行贷款利率比大陆要高很多。但既然丽薇雅广场的项目可以多贷款、低首付，投资客们便纷纷下单，周君君当场就购买了两套。
对此，大陆一位参与分销的工作人员解释说，正常首付每年给予8%，所谓“低首付”只是6%，而且投资客拿不到，因为包租收益归开发商，用于抵扣归还首付资金。按照这种模式，客户只有房子的所有权，并没有使用权，如果不能正常还月供，房子还会被银行收回。
但这些投资客并不一定认真推敲其中细节。他们只觉得投资成本低，有升值空间，于是按照要求在柬埔寨一家银行开了户，根据约定每套先将2000美元以定金形式支付给开发商吉祥柬埔寨公司后，双方签订了购房合同书。
其中一份2018年5月签订的合同显示，其房屋面积为85平方米左右，每平方米3700多美元，房屋总价为32.4万美元，但该合同只有购房者签字和手印。根据约定，签订合同当日，必须支付总额的30%即9.7万余美元，剩余款的70%需要在2019年5月支付。但接下来的一款写明，“付款期间，乙方（购房者）可向加华银行申请贷款，如不能如期付款，逾期三个月内，乙方每月需支付应支付金额的1.5%的违约金，逾期三个月以上，视为自动放弃本房屋，甲方有权将本房屋再次出售，并不支付乙方已退款项”。
值得一提的是，投资客支付的款项，除了2000美元定金外，其余的并没有直接打给吉祥公司，而是打给了国内的销售代理人员，比如，郑某、叶某分别将9000多美元，林某将1万多美元分别转至福建黄海浪的个人账户。周君君的3万多美元，则直接打给了黄海浪团队的一名工作人员。
“黄海浪承诺将上述款项作为金融产品云联惠认购款费用，用于金融投资所得的收益，直接支付给贷款银行用于偿还购房款，并与吉祥公司签订房屋返租协议，用所得租金抵扣购房首付款，以此实现零首付零月供。”福建一家律师事务所接受前述三人的委托后，在一份法律意见书上这样写道。
但2018年3月，黄海浪给一名投资客出具的收据却注明，该费用为“购买柬埔寨金边丽薇雅广场前期费用款，购房合同以及按揭合同签订后，此款直接抵用，此收据自行作废”。
在柬埔寨当地，大量的公寓楼盘，大多均由外国人开发、外国人买来投资，又转手卖给外国人。因为柬埔寨实行土地私有化政策，法律禁止外国人持有土地。当地人因为每家有三四个孩子，而且比较看重土地的私有性，一般会购买排屋产品。
其实，黄海浪等人，和开发商吉祥柬埔寨公司并没有直接业务关系。“前面比较顺利，办理了20多套的贷款后，我们看见李雨鸿的客人操作成功，月供也正常还，我们觉得这个项目不错，于是跟李合作。”黄海浪身边一位工作人员说。
作为甲方广州唯凡慧营销策划有限公司代表，李雨鸿于2018年1月和黄海浪签订了一份“项目销售代理协议书”，指定乙方黄海浪为授权销售代理，销售甲方唯凡慧经营的柬埔寨金边丽薇雅广场项目。
其中双方约定，“代理佣金以按揭贷款金额计算，累计销售20套以上，以按揭贷款金额的2%计算，20套以下的，80平方米以上为一套，80平方米以下二套为一套，甲方顺利销售并收到按揭贷款后，在15个工作日以人民币或美元形式支付”，“项目需要产生的推广费用、销售人员薪金以及日常费用，由乙方自行承担”。甲方签字人为李雨鸿。
前述工作人员介绍，购房者成功购房、贷款办理完毕才有2%的佣金，但至今他们一分钱都没有拿到。而除了在柬埔寨交给开发商的2000美元定金外，其他的由李雨鸿和吉祥公司法定代表人陈红一起，负责从银行违规操作把贷款贷下来。
这位工作人员还介绍，贷款批下来后，要拿其中部分款项购买云联惠理财，用来支付每个月的月供，而购房首付款，其实是由开发商垫付。
李雨鸿和吉祥公司到底如何合作？据内部人士透露，该项目开始卖每平方米对外3000美元，后来卖3800美元。李负责拉客人，通过“零首付”“零月供”的方式卖出去，再以开发商给他的底价，加价对外销售。加出来的部分，就是李的利润，李再把利润分给分销商，所以佣金不是开发商给的。他举例说，比如丽薇雅给他的底价是每平方米2800美元，他可以卖到3300美元。
对于以上说法，李雨鸿未正面回应。至于投资客每套房子支付的几千或一万多美元，最后到底是开发商收了还是在李雨鸿手里，至今是个谜。
“竹篮打水一场空”2018年初，到柬埔寨购买房屋后，投资客都回到国内等待贷款的消息。其中一些人，去柬埔寨相关银行面签合同后，贷款依旧没有办下来，而更多的人，在反复催问黄海浪等人后，均没有实质进展。
2018年12月，很多投资客看到柬埔寨加华银行在当地媒体上刊发《丽薇雅项目债务通告》后，才恍然大悟，原来该项目出现了问题。该通告称：由于吉祥柬埔寨投资有限公司在加华银行之丽薇雅的项目贷款出现严重逾期和违约，经多次协商和本行给予多次延期后仍无果，故至今足以证明，吉祥公司已无能力偿还债务。
原来，加华银行已经向金边初级法院提起诉讼，法院随后对丽薇雅项目执行了查封。
该行通知，涉及该项目的承包商、供应商以及购房者，须于12月25日之前到加华银行进行债务登记，并递交相关买卖合同或债务有效证明，“望慎重处理，以免诉累”。
看到这一消息后，周君君询问黄海浪团队具体情况，被告知“这是加华银行和开发商的工程款纠纷问题，对买房客人没有影响”，但周君君还是不放心，要求退款，无果。
2019年3月，周君君接到丽薇雅项目工作人员的电话，说项目正常了。这又点燃起她的希望，她拜托代销人员“赶快处理一下”，这样年中就可以交房了。
她并不知道，在此前后，吉祥公司已陆续向购房者发出电子邮件，催收合同约定的第二批房款，对于客户推迟未向吉祥公司支付房款的，公司将决定没收并重新销售。
也就是说，一年过去，很多投资客支付的“房款”不但不知道去向，而且房子还将面临被开发商收回的风险。但黄海浪团队的人员，一直拖延并隐瞒了实情。
一位工作人员说，自己团队销售的丽薇雅项目一共60多套，而整个广州公司销售的是100多套。“我们所收的30多万美元（折合200多万人民币），全部打给了李雨鸿，他退还了3万多美元给客户。开始，他答应用自己广东的房子作抵押，但是等我们带着客户到了广东，发现房子手续不完善，他家人也不同意，后来又说去台湾贷款来还，至今也没有兑现”。
在采访中，李雨鸿声称，自己收投资客的钱，该退的已经全都退了，“开发商多次通知去退2000美元的定金，但是黄海浪团队没有通知客户去退”。他还表示，“我也希望这个事情能公开出来，对我也是一种保障和保护’’。8月13日，他答应将打款流水明细提供给记者，但记者此后多次联系，均无回应。
吉祥柬埔寨投资公司的一位工作人员，在问清楚记者来意后说，“有什么事可以跟我说，我帮你转达给陈总（吉祥公司高管陈红）”。但当记者把所需要了解的问题发过去以后，这名工作人员又告知“不接受采访”。
其实，在投资客购买柬埔寨丽薇雅公寓不久后，广州云联惠公司的负面消息便不断爆出。该公司开发了网上交易平台，对外宣称在云联商城消费能够获得消费金额100％的积分返还（即“消费全返”），为鼓励参与人员发展下线，还设置了基于直接发展人数的推荐奖励，从而诱使参与人员增加直接或者间接滚动发展人员的数量，以牟取更多的非法利益。2018年5月，累计交易金额约为3300亿元的云联惠，因为被定性为*被警方摧毁。
由于吉祥公司债务缠身，加上云联惠的高回报谎言破灭，使得大量投资客的期望成了一场空。据周君君介绍，“2018年初坐飞机去柬埔寨时，我们还在机舱里看见过云联惠的广告，说与云联惠合作每个月会给我们返钱，后来听说云联惠出事了，我们就说不要每月返钱了，能免首付买下房来就行”。
“云联惠出事后，我们就再也没有卖房了。”一位代销人员介绍说。
跨国维权无功而返面对投资客的反复催促，代销人员6月11日前往柬埔寨吉祥公司交涉，等了四天后，拿到吉祥公司出具的一份证明。上面写道：未收到黄海浪转来的丽薇雅广场公寓房的15笔房款，合计3万余美元，“其非为本公司员工”。
多名投资客依旧不死心，又于今年7月前往柬埔寨找开发商退钱。但是，“去之前开发商答应，可以商量退钱，到了金边后却对我们爱理不理”，一怒之下，众人在丽薇雅广场门口拉起了横幅。
这一事件惊动了当地警方。大概十多分钟后，拉横幅的人被要求“收起来”，并且有员工表示，要与这几名业主面谈。
据介绍，在丽薇雅二楼会议室协商的过程中，几名警察建议他们回国报警，再通过大使馆联系柬埔寨警方。其中，还有几名自称是当地有关部门的人，要求检查这些投资客的护照、签证等证件，但没有穿任何制服，且检查完之后，依然不允许他们离开。而当地一家准备采访报道此事的网站工作人员，也被限制人身自由。
与此同时，多名投资客被要求，为丽薇雅发出“正能量”的声音就退定金。具体就是，除了需要提供返还定金的收据，还需要在网络上澄清此事与丽薇雅无关，同时保证以后不在丽薇雅闹事。
记者看到的纸条是这样写的，“我们可以做到：1.不在丽薇雅拉横幅，2.今天发生的事不发图片出去，以后要遵守柬埔寨的法律法规”，纸条的后面，是多人的签字和手印。因为担心安全问题，他们删除了当天手机里的全部照片。
可是，写下这份承诺书后，这几名投资客并没有拿到每套2000美元的定金，只能匆匆回国。
“华人在柬投资需小心！ ”这是当天横幅上写的其中一句话。
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