李家兄弟二人。父母在十多年前先后去世，留下一套两居室的房子。老大当时有房，兄弟俩商量着先让老二住着，等什么时候老二买了房之后，哥俩再看房子怎么处理。因为是爸妈的“遗物”，二人寻思还是先留着，当时也没怎么多想。
就这样，老二一直住着。后来老二贷款买了一套房。因为每个月还要还贷，就没跟大哥商量，直接把房子租出去了，这样每个月还能收点儿租金，减轻点还贷的压力。有一次哥儿俩见面，老二轻描淡写的带了一嘴，把出租这事儿跟哥哥说了。在弟弟心里，这房子已经住了十来年，似乎大哥不要了，已经自然是他自己的了。
大哥当时什么也没说，但心里很不舒服：再怎么着，这套房子也是爸妈留给咱俩的，房子里面还有我一半儿，当时给你住是因为你没房。你这倒好，自己一个人吃租金，而且连个招呼都不打。老大越想越生气……
有一天老二给大哥打了个电话，极其愤怒：“哥，你什么意思？刚才租户给我打电话，说有个人过来说租房子的，来看房，说是你介绍的。房子我都租出去了，租金人家都交完了。你出租算怎么回事儿？”
这个电话其实已经在大哥意料之中。自打知道老二“吃独食”这件事儿之后，老大心里就一直不舒服，一赌气也把房子挂出去出租。“老二，这房子是爸妈留给咱俩的，不是你一个人的。你现在有房，还一个人拿租金算怎么着？不是正好两居室么，你租一个，我租一个。你跟你租户说去，别找我。”兄弟俩闹的有点僵。还算好，哥俩商量了一下，打算把房子卖了，一人一半儿分钱，省的再说不清楚。
谁知卖房的时候被告知：卖不了！房产证还是爸妈的名字，人都不在十多年了，怎么卖？必须得把房子过户到哥俩名下，然后再处置。大概问了问算是基本弄明白了，俩人先继承，按照法定继承走公证，两人一人一半的继承权，继承下来去过户，把房本名字变更过来，后面就可以卖了。
但是父母去世十多年了，办理继承的时候才发现多麻烦，浪费时间还不说，得需要一堆的证明材料，包括爷爷奶奶、姥姥姥爷的死亡证明，因为他们也是法定继承人；还需要关系证明，就是俗说的得证明“*是*，爸妈是合法夫妻”等等。这回愁坏了俩人，好多材料根本就不知道去哪儿找了，但是没这些东西又办不了过户……
【2】不及时办理过户，有四大风险这是在2015年一次朋友聊天的时候，朋友跟我讲的一件事儿。这种事儿在社会中其实还是挺普遍的。好多人家庭中有人去世后，都没着急办理过户、变更房子产权人，最后导致房子处置、分割起来遇到一堆的麻烦。
结合上面的故事，这里面先跟大家分析一下不及时过户带来的问题和隐患：
1. 产权人的问题。李家兄弟的父母去世了，没有及时办理过户、变更房屋产权人，兄弟俩是没有任何权利处置的。二弟把房子租出去，本身就有问题，他压根就没有出租权，只是可能在出租过程中因为审查不严等原因通过了。这算是幸运，如果真追究起来，出租的收入属于非法所得，弄不好要吃官司。老大之所以生气、又找了个出租人，是他“以为”他也有权利，其实也是错误的。
2. 潜在纠纷的问题。这个故事中，哥俩还算是和谐，虽然闹了点不愉快，但是没有产生大的纠纷，经过协商算是达成一致了。但并非所有的家庭都是这样对待的，为争房子产生冲突的案例太多了，都是因为老人去世之后没有及时说清楚、没有及时办理过户造成的。这个故事中，其实在父母去世后的十多年时间里，房子一直都处在“无主”的状态，只是没人闹腾罢了。
3. 房子被“无限分割”的隐患。还好，这个故事中，父母的继承人就两个儿子，亲兄弟之间商量相对比较容易。如果父母去世的时候，他们的父母还在世，又这么一直拖着十多年不办理过户，等到父母的父母再去世的时候，这套房子就真可能传给七大姑八大姨了，再弄不好七大姑八大姨的孩子也有份了，正所谓“代代传，无限转”，最后爸妈的房子被拆的七零八落。真到那个时候，哥俩哭都来不及。
4. “意外”带来的各种不确定性问题。时间拖的太久，保不齐期间会发生什么意外。万一哥俩谁出个意外去世了、万一谁婚姻出问题离婚了、万一房子拆迁了、万一房本丢了、万一……谁也不知道意外什么时候发生，但是因为事先没有明确各自的产权份额，一旦意外来了，房子分割处置起来又会增加更多的难度。
【3】父母留下的房子，如何办理过户？
不管是父母双方都去世、还是一方去世，及时办理房产过户非常非常重要！办理房产过户主要分为四个步骤：确定遗产份额、确定继承人、确定继承权、办理房子过户。
1. 确定遗产份额。这个故事中，父母均已去世，而且房子原来的产权人是父母二人，所以遗产的份额是整套房子。我接触过很多家庭，普遍都有一个认知上的误区：一方走了，整个房子都是在世一方的了。这是完全错误的，没有把遗产跟自己的份额分开计算。如果房子作为夫妻共同财产的话，各自份额是一人一半儿，在世一方只有房子产权中的一半儿，另外一半属于遗产，不是在世人的。
2. 确定继承人。这个故事中，李家兄弟是作为法定继承人继承父母房子的。法定继承人中包括了子女、父母、配偶三类人。如果这三类人都没有，就涉及到去世人的兄弟姐妹、祖父母外祖父母了。这个故事中没有其他继承人，相对比较简单，要是爷爷奶奶、姥姥姥爷中还有人在世的话，继承更麻烦。
很多家庭的孩子考虑到在世老人的情绪和想法，都会选择自己放弃、把遗产全部都继承给在世的父亲或母亲。这种做法没什么问题，但是这里给大家一个建议，如果出现放弃、集中给某继承人的这种情况，最好能按照“向下优先”的原则。什么意思解释一下：
优先小辈或平辈继承，尽量不要父辈继承。大概率上来讲，长辈会先于小辈儿去世。如果继承给长辈，等到长辈去世、发生继承的时候，又要涉及到长辈的长辈，就像故事中说的，要爷爷奶奶、姥姥姥爷死亡证明，根本开不出来，而且弄不好再出现转继承问题就更麻烦。
3. 确定继承权。老大说的没错，爸妈留下的房子里确实有他的一半儿。这就是法定继承的原则：法定继承人平均分配遗产。当然，继承人也可以选择放弃。
确定继承权有两种方式：一种方式是针对继承人没有争议的情况下，采取“公证继承”的方式，办理方式是到房子所在区域的公证机关，办理继承权公证，拿到继承权公证书；一种方式是针对继承人有争议、并且无法调解的情况下，采取“诉讼继承”的方式，到法院打官司，最终拿到的是法院判决书。
4. 办理房子过户。房产过户需要在不动产登记中心去办理。这是继承的最后一道手续。继承权公证书或者法院判决书仅仅是继承的过程，不是结果！这一点千万要记住。就像故事所讲，因为拖了十多年没有办理过户，最终房子产权并不属于哥俩。
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