小区介绍：
诚品建筑位于四环内四季青桥东南角，03-04年建成的社区，在有限的占地面积下，做了一个围合式，但楼栋排布又无规律可言的院落，当年卖新房，开发商还设置了购买门槛，本科以上才能购买，高学历科研人才还送物业费，每三栋楼还起了很洋气的名字，比如1,2,3号楼为牛津馆，4,5,6号楼为剑桥馆，7,8,9号楼为哈佛馆，物业用的金地物业，物业费牛津和剑桥2块9，哈佛馆贵一些，3块6，因为哈佛馆里都是200平起步的大户型，1梯1户，只有他有独立大堂和前台，看起来更有档次一些，私密性和安全保障更好，小区为人车分流设计，595个车位，全部为地下车位，租金500-1200元，周边不太好停车，小区车位比0.8:1，车位比较紧张，所以产权车位卖到了70万。
配套的话基本可以和郦城同步，不再多说，相比之下他离10号线车道沟站更近了一些，约1200米，上学也是首师大附小，中学派位。
小区共9栋楼，均为9-15层的板楼，818户，除了哈佛楼为1梯1户（2梯2户）设计，其余为南北板楼1梯2户或东西板楼2梯4户设计，1-4居都有，可能你想不到在这里4居是大户，而主力户型是148平的南北通透3居，1居为58,62,78平，成交价500万起步，占比很少；2居为107,117,120,123,125平，占比30%，成交价885-1000万；3居为137,148,156,212平，占比21%，成交价1200-1830万，4居为168,195，226,243,251,252,255,331平，占比45%，成交价1540-1848万，331平的近2年没有成交。小区整体均价8万5,。我看了几套房子，主卧都带大落地窗，而且南北双阳台，面积都不小，储物和通透性做的都还不错，我个人喜欢160,198平的户型，比较好卖的户型是60多的1居和160左右的大三居，小户型主要集中在东西朝向的2号楼，也有110-120平的东西2居，但单价并不便宜，怎么也得8万的价格了。
内部功能分区做的挺全乎，园林水系有一些亮点，比如为了对应社区的文化气息，我看到草丛中有一支大铅笔形状的建筑，而且水系岸边雕刻的诗句都是倒着的，为了便于水面倒映，还挺文艺，当年物业在设计这些细节还挺用心，包括儿童滑梯区域远离大门，与湖水相隔，万一有车临时进来，孩子玩耍也不用担心，而且我发现小区不大，但指示盘做的挺多挺清楚，好友来家里玩或客人拜访，比较容易找到楼栋，另外，小区西侧和四环相隔做了一个市政的公园绿化带，东边刚进小区大门是社区内部商业，可以看到银行atm，好邻居，咖啡馆，美发馆，图书馆和游泳馆健身房等。
小区优点：
1. 花少钱，办大事儿
和郦城一样，同样的预算和周边几个品质小区相比，诚品建筑能买到的面积更大，甚至比郦城还要便宜，买大户型可以对比郦城看看，如果还想更便宜，可能就要降低预期去看区域内的塔楼和高板社区了。
2. 成交房源比较均衡
四季青我说了整体流通一般，这个小区也如此，但从成交户型来看1-4居都有流通，说实话这个小区1居比郦城好卖，我来之前没想明白，但看房后明白了，有人把卧室隔成了2居，那这500万花的就还算值了。
3. 金地物业
从二房来看，金地物业起码在北京，购房人口碑还是不错的。
4. 精装修交房
这一点我算作亮点主要是因为，我看到的一些房源，保持的还不错，尤其是年轻人住的房子，没那么造，买过来不用装修，也能省点事儿。
5. 麻雀虽小，五脏俱全
小区没有建那么密的楼，而是尽可能在有限的有空间内把花园，活动区域，水系，内部配套都安排上了，比如老人的休闲区域，孩子的儿童乐园，年轻人的健身会所，咖啡馆等等，而且是人车分流设计。
泼冷水：
1. 噪音
小区西侧虽然和四环间隔了市政绿化和小公园，但我在1号楼靠里面儿的房源，打开窗户，主路噪音听得还是非常清楚，这个问题也说了很久了，自住只要做噪音防护措施是能规避的，但开窗通风能不能忍受，将来卖房的时候别人会那噪音说事儿压价能不能接受，需要你自己思考。
2. 车位紧张
车位紧张也是城区普遍存在的现象，这个小区车位比不到1:1，产权车位卖到70万，小区周边停车也不太容易。
3. 围合式楼栋夹缝处户型采光
因为小区是围合式建筑风格，南北和东西两栋楼之间夹角处的户型采光和私密性多少会受影响，尤其像1号楼4号楼东侧单元的南向采光，还有2号楼5号楼北侧单元的西向采光，需要重点关注。
3 ）汤泉逸墅
短评：“接地气儿”的改善盘
小区介绍：
汤泉逸墅，又叫温泉CEO公馆，位于西四环外四季青板块，首师大附属小学南侧，小区北区和南区距离6号线五路居站600-1000米，距离规划中的12号线四季青站600-1200米。之所以说他接地气，并不指价格，因为这里的房子单价已经过10万，四环外，首师大附小划片，无论地段和学区，跟四环里那几位同年代二手房商品房小区相比并没有太多优势，但价格贵有贵的道理，这里是4-11层的纯板楼改善社区，户型都是南北的，1梯2户，100平起步，没小户型，南北两区加起来859户的体量，住户不多，所以白天在小区里溜达除了偶尔看到物业的工作人员，没什么人，很安静。我认为他接地气的一点是从小区外面看没那么起眼，推开简陋的大门，走到小区里面，恍惚间感觉这里不过如此，楼栋排列规整，外立面也不太新了，如果不是人车分流设计，总让我觉得这像一个90年代公房的感觉，没有那么惊艳。
配套不用多说了，毕竟今天介绍的二手房都在一个区域，可以共享，南区北区之间有会所，包含了美容，健身，棋牌室，餐饮等，小区在四季青南部区域，距离五棵松更近，到解放军总医院，华熙什么的更方便一些。
小区共20栋楼，05-06年建成，北区是1-5号楼院落小一些，南区7-12号楼，院落大，1-5号楼户型区间为：103—109（经典小三居45套）挂牌价1088万起、114—116平（双卫两居45套）成交价1070万、139—141平的（1号楼三居36套）挂牌价1400万左右、154-157平（1号楼三居40套）成交价1400-1600万、160-174平（二期三居216套）成交1500-1630万、191—207平（二期四居82套）成交价1800-2000万、147-236平（二期顶层复式26套）（近1年无成交）。
7-13号楼户型面积区间：126-139平（两居52套）挂牌价1340万左右、153平（三卧南6套）成交价1400-1600万、153-170平（南北3居134套）成交价1400-1700万、183-221平（4居66套，其中2套3居室）成交价1800-2100万。
官邸大平层16-21号楼户型面积分配：283-334（官邸一层复式4居48套）挂牌价3000万左右、288-318（官邸平层4居48套）无成交和挂牌。
双子别墅14-15号楼户型面积区间：1163.25平（2套）无成交。
从户型来看，全部为南北通透户型，小面积为东厅，其余都是正南正北的客厅，100平起步面积集中在北区，103平的3居在06年还是比较少见的，在区域内自住更有优势，但出房极少，另外小区有一层带花园，一层带地下，还有顶层复式产品，老人住也可以。整体来看，除了103平足有小3居单卫设计，其余户型没有一味做傻大格局，而是充分考虑居住的舒适度和便捷性，比如都是双卫设计，大部分都是全明格局，还有部分户型带储物间，我看的几套2居房源赶巧了都是三口之家，房主30-40岁的年级，孩子初中的年级，其中一件卫生间改成了衣帽间，而3居的话富裕的一间屋子用作书房也还不错。
小区物业为德润万豪物业，对这个物业说实话我之前不太了解，但从小区环境和楼道保持来看，挺干净，不过门口看着寒酸了点，保安是老大爷，没有保安亭，支个桌子站那挺不容易。物业费2块8-3块8，别墅是7块，小区为市政集中供暖，车位1260个，能保证每户有一个车位，全部在地库，产权车位听住户说30万左右，租的话500左右。小区环境的话，打理的中规中矩，每两排楼栋之间有限的面积做了水系，庭院，再配上绿植，不对视野造景要求太高，住基本够了。
从小区居住人群来看，主要由大学教授，公司高管，部队领导和四季青土著构成。
小区亮点：
1. 五环内比较少见的电梯小板楼
四环边上，纯商品房，低层板楼，还是人车分流，满足这几个条件的小区不太多。
2. 户型产品可以打高分
要知道这小区是05-06年的，基本都做到了全明格局，南北通透，大部分双卫起步，而且还有市面上少见的103平3居，从100-300平的户型都有，中间没有断档，满足各种需求，但周边其他小区像郦城150-160平面积区间的有断档，诚品建筑部分户型不是南北的，这一点是汤泉的优势。
3.纯改善，院落安静，适合老人
开学前的工作日和周末踩盘两次发现小区小孩不是太多，我猜可能是学区一般，来这为了孩子上学买房的不多，加上离三甲医院，公园很近，老人养老居住是可以看看的。另外没有小面积房源，加上14000起步的租金，基本上租户也很少，都是自住的人群，没那么乱。
4.上学方便
北门过马路就是，首师大附小。
泼泼冷水：
1. 卖相差了点
和郦城一样，哪都还行，但又不太甘心，八成因为这个卖相，郦城是因为涂料外立面老旧，汤泉则是从大门，到墙面外观和楼栋排列，让你觉得10万有点贵，但看到人车分流，户型还可以，又有点心动，很纠结，其实如果定义为高端改善住宅，确实这个卖相或多或少会影响流通。
2. 噪音
北区东侧楼栋多少会受四环主路的汽车噪音影响，相邻的铁路貌似是不用了（存疑忘了问了，知道的可以评论留言），在那待了2-3个小时也没见过一趟火车。还有就是飞机噪音，前面解释了，除了特殊时期，影响有限。
3. 学区一般
小学首师大附小，中学派位理工附中，人大附二分（原蓝靛厂中学），首师大二附中等，都是海淀的一般学校。
4. 小开发商，自持物业，口碑一般
从小区环境来看，物业可以打高分，但从安保来看，定位高端改善的汤泉，如果不跟着中介自行前往，还是可以混入的。
说了这么多，为什么我不买四季青新房？（其实也是为什么选择二手房的理由）
1. 环线控
很多人买房特别在意地段，哪怕是两个小区相距只有3公里，但仍然宁肯四环，不选五环，所以四季青新房接近五环的地段如果不能接受，那就踏实往里看看二手。
2. 着急住
买2000万大几的房子，要么房子多，要么还一种是卖掉很多的小房子，去换大房子，如果是后者，新盘2023年交房能不能等，毕竟这三年的等待期住大房子交租金也不少挑费，需要斟酌。
3. 保值
房价过2000万，产品再好，地段一般，从流通和保值来看都会受到影响，毕竟接盘的人更少了，将来卖房就会难点，这点新房二手房其实都适用，比如西山壹号院17年3月180平的大三居能卖到2000万，时至今日已经出现1600-1800万的成交价，跌幅达到10-20%。17年之后的改善新盘进入二手房市场，其实都面临买入即赔的境地，买新房或二手房回归居住的属性才是最好的购房心态。
当然，一分钱一分货，新房在物业，户型，产品和黑科技等方面要明显优于二手，但也终究逃不过慢慢变老的房龄，物业会衰减，产品会更迭，科技会发展，享受当下，顺从内心，没有对和错的选择，只有适合或更合适的房子。
白话二手房，置业小导航，我们下周再见！如果您想让小白帮忙评测二手房，欢迎评论区留言。
