副标题：四季青二手房深度评测
如果您是看标题进入我的文章，可以直接翻到最后一段，如果想看四季青二手房评测，那请继续往下看。
很多人一直问四季青评测什么时候写，其实我有点跟自己较劲，因为第一次去那边赶上西郊机场频繁的飞机噪音，我就想再去第二次，第三次验证一下，每天是不是都这这样？对住在这里的居民有没有影响？于是这篇文章就在我多次实地验证下产生了。先说说关于西郊机场噪音的验证结果，8月初去的时候在四季青待了一天，发现飞机飞行密度很大，于是后来又去那边跑了两次盘，发现没什么声音，同时找了个在机场工作的粉丝求证，一般飞行任务多的时候会有噪音，平时飞行频次低一些，所以对居住没有那么大的影响。
言归正传，不少朋友从去年开始就让我评测四季青二手房，包括我有很多粉丝就住这，所以写的时候还是有点压力，我在这边跑了3周，重点去了大家私信建议的6个小区，今儿说说我的踩盘感受。
1.四季青为什么关注度不高？
说实话，海淀四季青这个板块的二手房热度和其本身所处的四环好地段不太匹配，这里环线位置看着不错，但二手房流通却一般，一个月能成交2套的小区，在这里就能称霸成交榜了。
我之前给粉丝介绍这个区域推荐房源的时候，很多人不知道四季青在哪，甚至有朋友问我这里属于丰台还是海淀，还有很多海淀老人都觉得四季青太偏了。很多朋友关注海淀的房子会看很多板块，我对四季青的感受用他和周边板块做对比，不知道能不能让您有一个直观感受，我觉得综合区域发展，生活便捷度，学区，交通，小区房源，价格等因素，四季青的排名介于万柳，世纪城，五棵松和田村，定慧寺之间，属于一个不上不下，有些尴尬的境地。
总结来说这里关注低的原因我理解就三点：
1.五环内海淀非核心地段，发展一般，在这里还能看见高压线和平房；
2.区域内房价对刚需并不友好，改善产品为主，虽然也有350-400万的一居，但出房很少，还包含了许多开间房源，选择余地有限，而且这个价格在海淀更核心的地段买正规1居，还是能去看看的；
3.学区一般。
2.被低估的四季青
再说说来这边看房的人群：
1）不重学区，改善为主，预算分两档，500-800万2居，或1000万以上的大2居或3居；
2）内部置换；
3）还有就是看了海淀A板块钱不够，看了B板块又觉得房子太老不满意，然后被中介带到这里；
4）最近因为四季青西北方向出了两个高端新盘，很多人横向对比周边二手房，故来到这里看房。
5）市区卖老房，2换1,3换1的养老改善需求。
对于有严重地段情节，希望房龄别太老，房子品质又不能太差，尤其是五环内北部和西部的购房人来说，可以关注四季青板块，因为区域内我盘了盘得有40多个二手房小区，商品房能有16个左右，占到近4成，而四环内东西海学区溢价不便宜是一方面，大部分都是老公房主导，很难形成成片的商品房规模，而四季青可以满足大家对于品质小区的需求。
对于想坚守四环，长安街以北的区域，四季青确实有不少改善产品，低调也好，被低估也罢，很多私信我的朋友到这里实地看了房，反馈心动的也确实不少。
3.四季青需求分级
说回四季青，按照总价我是这样划分的：
300-400万品质上车小区：水云居，绿波漫板，郦城，颐慧佳园开间为主。
300-400万老小区：农林科学院宿舍，美丽西园，五棵松26号院。
500万2居：农林科学院宿舍，金庄，五棵松26号院，美丽西园。
600-800万70-90平2居：美丽西园，农林科学院宿舍，五棵松26号院，望塔园，望河园，郦城三区，金雅园，颐慧佳园，美丽星园，水云居。
800-1000万2居：望福园经适房94平南北（无电梯），金雅园顶层91平，水云居94平，曙光花园104平，美丽西园104平，观澜国际88平，诚品建筑120平，望塔园100平。
800-1000万3居：美丽西园94、105平（无电梯），望塔园106平，美丽星苑134平，农林科学院宿舍95平（无电梯），郦城果岭133平，曙光花园134平。
1000-1200万2居：诚品建筑116平东西，颐慧佳园116平，绿波漫板121平，京投银泰琨御府69平带院，郦城三区98平南北，观澜国际122平，曙光花园116平复式，郦城二区122平南北，美丽园107平南北，玫瑰御园111平，水云居122平。
1000-1200万3居：曙光花园129平，汤泉逸墅109平，金雅园135平，郦城二区122平，观澜国际153平东西。
1300-1600万大2居：绿波漫板119平，汤泉逸墅132平，京投银泰琨御府102平。
1300-1600万3居：美丽星苑139平，郦城二区131平，观澜国际152平东西，颐慧佳园137平，曙光花园142平，汤泉逸墅139平，绿波漫板156平，玫瑰御园161平，
1600-2000万3-4居：观澜国际171平3居，美丽园156平4居，郦城果岭250平4居，诚品建筑190平4居，汤泉逸墅170平3居，绿波漫板160平3居，曙光花园211平4居，京投银泰琨御府135平带院3居，郦城二区248平4居，诚品建筑248平4居，京投银泰琨御府153平3居。
2000万以上5居起步：追求品质去看四季青西北那俩新盘160-170平小洋房，就追求面积和居室区域内郦城，绿波，水云居，诚品建筑，美丽园，观澜国际，汤泉逸墅2000万上下能拿下200-300平的平层或复式，如果预算能到3000万，区域内第一豪诸子阶别墅也能看看。
关注学区兼顾点品质：西钓鱼台嘉园，御河湾，颐慧佳园，绿波漫板，中海雅园。
以上几个小区为八里庄小学划片，其实这个小学硬件和教学口碑都一般，但他牛是牛在中学好一些，有40%的直升比例直升海淀六小强首师大附中，其余为区域内派位，但指望买房就能直升也不太容易（您可以跑盘时多问问学校和家长）。
四季青品质改善小区：颐慧佳园，汤泉逸墅，绿波漫板，美丽园，美丽经典园，郦城二区三区，诚品建筑，水云居。
四季青板块高端小区：京投银泰琨御府（平层），诸子阶（别墅）。
四季青我主观层面比较喜欢的小区：美丽园，郦城
4.热门小区评测
这次去的小区，是之前大家在网上给我留言，希望我去跑一跑的6个四季青热门二手房，而且从市场反应和业主口碑来看还算不错。这六个小区分别是郦城，汤泉逸墅，诚品建筑，美丽园，绿波漫板，颐慧佳园。
1）郦城
短评：外，其貌不扬，内，别有洞天。
交通：
郦城位于西四环边上，四季青桥西北角，海淀地界儿，开车上四环比较方便，区域内多个公交站点，地铁目前略有不便，因为周边最近的地铁10号线车道沟站和6号线五路居站也要2500米左右的距离，但规划中的12号线建成后在西四环设有四季青站，将丰富这里的日常出行，12号线距离郦城三区300多米，距离二区也只有500多米，这里改善需求为主，住了很多老人，有了地铁，出行会方便很多。
配套：
配套我看三区南边有个金四季购物中心，但跟小区里的大爷大妈闲聊，他们提到最多的还是往北大概3公里的世纪金源购物中心，吃饭购物逛个商场都去那，其次是周边各种超市和菜店。老人关注的医疗配套，近的有四季青医院，远点的五棵松那边301医院，幼儿园学费实惠点的像常青幼儿园，郦城业主的孩子能直接上，小学首师大附属小学，听家长说有一些内部子弟可以上六小强之一的首师大附中，其他需要派位，片区内中学一般。
小区信息：
郦城开发商为永泰地产，也就是门头沟北部收了v7西园，现在改名叫西山御园继续卖房的那个开发商，自持物业，物业费2块8-3块，每栋楼都有管家，小区共分三个区，一区为定向安置房，没本，二区（北区）和三区（南区）为商品房，建成年代2002年-2006年，当年新房定位是高端住宅，楼道都铺了墙砖和地砖，小区人车分流设计，车位全部设置在地下，车位比1:1，车位租金500元/月，产权车位30万，设计了访客的临停车位，小区内部还有儿童游乐场，网球场和健身器材等配套。
郦城二区为02年-05年的板楼为主，只有树楼为塔楼，二区共18栋楼，1000户出头的体量，根据楼栋外观，设计成了虹楼，树楼，山楼和云楼，其中1-4号楼为虹楼，5-8号楼为树楼，9-13号楼为山楼，14-18号楼为云楼，4-13层，山楼4层的单元不带电梯，顶层有一个超大露台，小区板楼为1梯1户，1梯2户，塔楼为2梯7户，三区楼栋和户型产品基本和二区保持一致。
郦城的户型种类很多，1-6居都有，平层复式都有，带花园带露台的房子也有，而且户型最大的亮点就是基本都是南北户型，大落地窗设计，户型设计很注重室内采光，1居为73平，数量不多，分布在3号楼，最近一次成交是19年4月的事儿了，高层1居成交价685万，2居和3居是小区的主力户型，占比加起来能到90%以上；3居房源数量更多，2居为97-122平，大部分楼栋都涵盖了，成交价97平低层南北2居900万，110平低层2居942万，122平左右双卫三阳台2居1000万起，3居为120-225平，成交价120平3居1200万左右， 140平3居1230万起，225平复式1748万，4-6居今年没有成交。二区整体参考价9万5。郦城主力户型是123-145平南北3居，还有就是97平的2居，相对来说比较好出。
郦城三区03-06年建成，一共17栋楼1006户，固定车位1462个，同样分为，虹楼，树楼，山楼和云楼，基本都是1梯2户的板楼，户型从开间一居到六居室均有，户型面积从46平到400平不等，房子和二区比略新一些，有意思的是三区大户型出房少，反而挂牌多的都是小户型，且难卖，也说明大部分买这房子的人还是以自住为主。
户型的话，开间面积为46-58平，成交价46平360万，58平460-490万，1居为68-78平，68平1居560-570万，78平1居（近2年没成交）；2居为87-122平，97-110平2居920-1000万；3居为123-225平，123-147平3居1200-1400万，4-5居为190-307平，和二区一样，也有部分复式结构，顶层带露台，一层有花园，4居以上近2年没成交，三区整体成交均价9万2。
小区点评
优点：
1.价格优势
如果想在五环内海淀区域改善，郦城是一个可以重点关注的小区，1000万左右能拿下100平2居，1200-1300万能看看3居，同预算在汤泉2居面积小，3居没1500下不来，这个预算诚品建筑也可以看看，但大部分户型，环境略逊于郦城，而且会受到四环路噪音影响，虽然可以自住改窗，但卖的时候多少受些影响。和美丽园，绿波，颐慧佳园三个社区比，地段这哥仨都在四环里，略好于郦城，而且绿波，颐慧沾学区，价格更贵一些，比较之下，郦城的性价比会更好一些。
横向如果和周边区域比的话，万柳，世纪城沾边学区，价格更贵，买不了大的，田村定慧寺地段差点意思，没四季青位置好。
2.郦城二区三区怎么选？
郦城二区三区各有各的优点，8月初我去踩盘的时候二区和三区我发现一个细节，就是二区水系少，而且中间区域的水系没开，三区水比较多，显得环境更好一些，也像当地居民求证了一下，二区之前发生过意外，所以导致水系关闭。在两个院落逛了逛，个人感觉三区绿化和环境做的更好，另外二区距离郦城工作区写字楼更近，意味着平时买东西吃饭更方便，三区南侧400米左右有金四季购物中心，生活也还算方便，平时还有社区的蔬菜直通车，便于老人买菜和水果，二区北侧是常青幼儿园，有孩子的话更平时接送方便些，学区对口的小学是首师大附小，小学还行，中学少部分能去六小强的首师大附中（听说是子弟），其余大部分得派位，片区内中学有首师大附属玉泉学校，十九中，人大附二分，都相对一般，地铁的话前文说过，12号线开通，三区更近一些，但其实二区到地铁站也不过500-600米的距离，户型的话从目前出房情况来看，二区的大户型2-4居选择多一些，三区1居出的多。
3.议价空间
这个小区尽量慎选1居，除非改户型当2居用，因为小区整体流通一般，但好处是议价空间充足，和年初相比这里还在持续降价成交中，纯自住的话我觉得咱多砍砍价，能寻摸着符合预期的好房子，想着投资那您最好慎重，自住挺好。
4.地铁12号线
12号线四季青将来开通后，郦城是离的最近的小区，房价未必有影响，租金可能会有上涨空间，毕竟周边上学和北部上班的家庭也都能看看这。
5.落地窗
作为02-06年的房子，郦城做户型我觉得还是非常用心的，南北通透朝向很多，客厅落地窗，我看的几套房子主卧甚至还做了落地窗设计，包括客厅还有双窗甚至三窗的设计，说明当年开发商设计新房的时候对于居住体验还是比较关注的。
6.人车分流
人车分流，而且小区中间和每两栋楼之间都有造景，运动器械活动区域都放在了西侧，活动空间很大，南北的道路感觉比外面的马路都宽，有点痛快。。
7.户型种类多，产品丰富
塔楼，高板，低板，电梯洋房都有的选，阁楼，大阳台，大花园，平层，复式也都能看到，而且户型格局，空间都挺敞亮，有的大露台比卧室客厅都大，对于终极改善一族来说，在这能挑挑房。
泼冷水环节：
1. 其貌不扬
外立面老旧是很多人没进小区就对这个小区评价不高的原因，其实我觉得纯自住，无所谓，内在好才是真的好，外立面老旧是因为郦城采用的是涂料外立面，时间久了除非勤做维护，否则外面看上去感觉有点旧和脏，自住其实不受影响，但多少影响流通。
2. 流通一般
这个是四季青板块的通病，我觉得大户型为主，9-10万的单价，总价高，导致很多人对这里望而却步。
3. 水系多蚊子多
三区水系弄得不错，绿植也很多，所以蚊子就多，在小区里待了一上午，腿咬了好几个大包，不过其实很多小区都存在这个问题。
4. 部分空间设计的不太实用。
比如云楼那边的云梯，有种小时候爬山虎爬满建筑的感觉，观赏可以，但也发现有这个建筑在中间，前后房源都有被遮挡的情况，尤其挡住中低楼层的南向采光，这一点有点遗憾。
5. 东侧楼栋临四环
临街噪音是老生常谈的问题了，有的朋友觉得换窗户，封窗户就能解决，确实是可以，但是你买的便宜，卖的也便宜，在你打算卖房的时候，买家也知道封窗户，换窗户，保不齐用临街这个缺点跟你砍价，这个能接受，就没问题。
2）诚品建筑
短评：被忽视的名牌物业社区，当年要求购房人本科学历才能买的楼盘。
