很多被征收人都有这样的疑问：“农村宅基地上的房屋转让之后，如果遭遇拆迁，补偿款究竟如何分配？”
一般情况下，房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。对于发生在同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，只要符合法律、法规规定的农村宅基地的用地条件或者经过有关组织或部门批准的，一般应当认定房屋转让行为是合法有效的，双方当事人应依约履行。但如果宅基地房屋买卖双方不属于同一集体经济组织，一般认定买卖合同无效。
具体有以下三种情况：
一、买卖有效，拆迁款归转让后的房屋所有权人。
对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，假如查明无欺诈、显失公平等情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。
【案例】
刘某、张某均系即墨区龙泉街道某村村民。2001年11月，刘某将其位于该村的一套老房屋卖给张某，张某同时支付了购房款，刘某将涉案房屋的相关证件交付给了张某，但未办理过户。张某一直居住在该房屋内。2015年3月，张某与村委会签订房屋补偿协议1份，张某选择了房屋1套及拆迁安置费17万余元。后，刘某就卖房事宜反悔，向张某索要该房屋拆迁所得利益，二人产生纠纷。刘某遂诉至即墨法院，要求判令张某将该房屋拆迁所得利益返还刘某，并由张某承担案件诉讼费。
法院针对买卖合同是否为原告刘某本人所签这一争议焦点问题，依申请委托专门机构对签字笔迹进行了鉴定。经鉴定，该合同中刘某的签字系其本人书写。法院对该房屋买卖合同的真实性予以确认，因刘某、张某均系本村村民，双方买卖合同成立，不违反法律强制性规定，拆迁所得的补偿利益应归张某所有。最终，法院驳回了刘某的诉讼请求。
二、买卖合同无效，拆迁款归原房屋所有权人。
对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，假如合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款，如遇拆迁，补偿款归原房屋所有权人所有。
假如认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考量到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，特别是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行全面、公平、合理的补偿。
三、效力待定，补偿款协商分配。
对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，假如合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，并且居住多年，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
如遇拆迁，买卖双方可以自行协商分配补偿款；如遇纠纷也可由法院进行裁判分配。
总之，从以上这三种情况我们可以看出，农村住宅房屋作为一种特殊不动产，是集体经济组织为本组织成员提供的福利，因为土地性质为集体所有权，不能像商品房一样自由流转，只能在本集体经济组织成员内部流转，因此当事人在交易这种房屋时必须具备本集体经济组织成员身份，另一方面当事人双方必须签订合法有效的买卖合同，具备房屋产权变更条件的，应当及时变更物权登记，防止以后发生不必要的纠纷。
来源：万典律师
