每经记者：石雨昕 每经编辑：陈星
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大会由新浪新闻主办，中国投资协会指导，中国绿化基金会、上海市文化创意产业促进会、德必共同支持承办。
当前，我国房地产市场仍处于调整周期中。未来房地产市场将面临哪些机遇与挑战？房价会怎么走？合理房价在什么水平？经济学家、青岛大学经济学院教授、中国社会科学院金融研究所金融发展室原主任易宪容接受了《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访。
经济学家易宪容 图片来源：受访者供图
提高保障性住房占比是关键
NBD：当前，我国房地产市场仍处于调整周期，您认为这个调整期要持续多久？房地产可持续发展路在何方？
易宪容：我认为房地产市场调整至少需要6至10年，主要是因为现在市场预期发生了根本性变化。以前房地产市场一直在上行，房价只涨不跌，很多人买房是一种投资，房产是一笔财富。但是现在买房不但不一定赚钱，还有可能面临巨大的风险。当人们的预期改变了，买房不再是一种好的投资，房地产市场就进入了低迷。
在这种情况下，不能用传统的观念来看房地产市场，我们也看到一直以来政府都在强调坚持“房住不炒”，持续抓好保交楼保民生保稳定工作。今年政府推出了一系列具体措施，比如降低首付比例、降低按揭利率、“认房不用认贷”等政策。提高保障性住房占比是未来房地产市场的重点，会促进房地产市场可持续发展，也将推动中国房地产市场更加成熟。
NBD：未来保障性住房市场有多大？能在拉动需求方面发挥较大作用吗？
易宪容：这个市场非常大。一方面，我们现在有7亿农民，而农民的居住条件需要大力改善；另一方面，各城市的外来人口住房需求也比较大，但是现在房价还比较高，尤其是大城市，只有房价下降他们才买得起，要解决好这部分人的住房需求。
未来房地产市场发展中，保障性住房是重中之重，我们现在的保障性住房占比不足3%，未来至少要提高到10%。有一组数据就能说明问题，新加坡的组屋占比在85%以上，如果中国的保障性住房占比能够达到20%以上，住房建造量将是巨大的。
房地产销售情况
房价不能降得太快太猛
NBD：未来我国整体房价会怎么走？
易宪容：过去房价只涨不跌，未来要逐步让房地产价格下移，以释放住房需求，实现供需平衡。房地产市场达到供需平衡是房地产调整期结束的关键。
但是房价不能降得太快太猛，因为房地产行业与银行、企业、股市都密切相关，要推动房地产平稳健康运行，稳妥化解房企债务违约风险。
NBD：您认为合理的房价是什么？
易宪容：我认为一个地区人均收入在中位数的居民用5年至6年的收入就可以买房，这是比较合理的。例如假设一个地方人均收入中位数是每年30万元，那么房价150万元—200万元是比较合理的，也就是说，房价基本上是收入的五六倍。这种情况下人们通过按揭的方式购房，压力也不会很大。
NBD：今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量，您认为二手房市场未来会持续火热吗？
易宪容：未来我们更加强调保障性住房，商品房的市场需求可能会被压缩，再加上如果房价下跌，二手房市场供给端又会涌现出很多住房。但如果需求没有增加那么快，二手房价格就会继续下跌。现在很多地方二手房价格对普通人而言还是很高，如果未来这部分房价整体下移也将增加需求，满足改善性住房市场。
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