以案释法—确定侵犯承租人优先购买权的条件及赔偿标准
（金洋建设工程与房地产专业委员会）
【基本案情】
2006年5月23日，京橘房地产公司授权鲁全物业公司将诉争房屋租赁于王某。2006年9月26日，鲁全物业公司与丰雨公司签订《补充协议》，将承租人变更为丰雨公司。2009年2月9日，鲁全英目公司承担京橘房地产公司注销后的一切债权债务问题。2008年12月16日，鲁全物业公司向丰雨公司发出《终止合同通知书》，以丰雨公司自2008年11月开始未按时支付租金，且私自改变房屋结构以及私自将房屋转租，违反合同约定为由，通知丰雨公司租赁合同于2008年12月20日终止。丰雨公司的李某某签收该函。2008年12月25日，鲁全物业公司再次致函丰雨公司，要求丰雨公司尽快腾空交还房屋。该函以邮局特快专递方式发送给丰雨公司。2009年7月9日，鲁全英目公司收取丰雨公司租金25000元，收据中写明租金，现金。2009年9月21日、2009年10月26日、2009年11月23日、2009年12月17日及2010年1月19日、2010年2月26日、2010年3月23日、2010年4月23日、2010年5月25日、2010年6月25日、2010年8月25日、2010年10月28日，丰雨公司通过银行转账向鲁全英目公司每月支付租金12500元，在附加信息及用途或款项来源一栏写明丰雨房租。2009年6月22日，鲁全英目公司与郭某某签订3份《存量房屋买卖合同》，将诉争房产出售给郭某某。2010年7月15日，郭某某就涉诉房屋提出了房屋所有权转移登记申请，并于7月27日领取了所有权证书。（本案当事人及公司均为化名）
【争议焦点】
鲁全英目公司在转让房屋时与丰雨公司是否存在租赁关系。
一、法院裁判要旨
【一审阶段】
一审法院经审理认为：
鲁全英目公司在涉诉房屋存在租赁关系的情况下欲进行出售，应当通知丰雨公司，征求丰雨公司的意见。现因鲁全英目公司未履行通知义务，侵害了丰雨公司的优先购买权。虽因丰雨公司拖欠租金及转租，鲁全英目公司向其提出解除合同，但鲁全英目公司为丰雨公司补交租金开具收据，且延续收取之后的房租。并结合鲁全英目公司与郭某某签订的《补充协议》、鲁全物业服务公司向丰雨公司出具的《关于收回3号楼出租房屋的告知函》应认为丰雨公司与鲁全英目公司存在租赁关系。至于侵害优先购买权的赔偿标准，法院综合考虑鲁全英目公司的过错程度、鲁全英目公司的预见范围、租金标准、租赁期限及丰雨公司拖欠部分租金的过错等因素，依法酌情确定。
一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、鲁全英目公司于本判决生效之日起十日内赔偿丰雨公司经济损失三百万元；
二、驳回丰雨公司的其他诉讼请求。如鲁全英目公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【二审出现反转】
二审法院经审理认为：
丰雨公司与房屋管理人鲁全物业公司之间的租赁合同于2008年12月20日解除，当作为所有权人的鲁全英目公司于2009年6月将房屋转让他人时，双方业已不存在租赁关系。由于丰雨公司提交的证据不足以证明鲁全英目公司在转让房屋时双方存在租赁关系，故丰雨公司与鲁全英目公司不存在承租人优先购买权之法律关系，从而丰雨公司无权向鲁全英目公司主张优先购买权损害赔偿，该院对鲁全英目公司的上诉请求予以支持。一审法院认定鲁全英目公司侵害了丰雨公司的优先购买权并判令赔偿损失不当，该院予以纠正。
二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、撤销一审民事判决；
二、驳回丰雨公司的诉讼请求。
二、金洋律师点睛
本案中，争议的核心焦点有二：一、丰雨公司是否有优先购买权；二、侵犯承租人的优先购买权的赔偿责任如何计算。
（一）侵犯优先购买权的条件
针对第一个核心的争议焦点，一审法院与二审法院作出了不同的判断，原因主要在于二审法院对丰雨公司与鲁全英目公司之间的租赁合同是否仍旧持续的认定上有所不同。二审期间，法院基于诚实信用原则对租赁合同已具备解除条件且出租人已主张解除合同的情况下，承租人是否具有优先购买权做出判断，最终认定丰雨公司与鲁全英目公司之间的房屋租赁合同已经解除，进而认定丰雨公司不享有优先购买权，进而驳回了丰雨公司要求赔偿的诉讼请求。
本案的价值意义在于基于原《中华人民共和国合同法》第二百三十条[1]租赁合同根本违约时是否仍享有优先购买权暂无明文规定的情形下，二审法院立足于合同目的，基于诚实信用原则对此类问题做出准确判断，从而保护了善意履约方的合法权益，进而维护了交易秩序和交易安全。
在之后的司法实践中，北京市高级人民法院针对此类优先购买权问题发布《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》[2]，指出：承租人欠付租金构成法定或约定解除合同条件且出租人主张解除的，承租人不享有优先购买权。
由此可见，承租人主张优先购买权的前提是不存在根本违约。这既有效地避免了违约方的权利滥用，又保护了守约方及善意第三人的合法权益。
（二）侵害优先购买权的赔偿标准
值得探讨的是本案的第二个争议焦点，如一审法院判理所述，对于侵害优先购买权的赔偿标准目前我国法律没有明确的规定。一审法院认为，把握该赔偿额度的原则是：既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失，又要惩戒出租人不诚信行为，同时也不要过分加重其赔偿责任。应当认为该原则是比较妥当的。承租人的优先购买权，应当认为是一项法定的合同权利，对于出租人来讲，则是一种法定的合同义务。出租人未履行通知义务，导致承租人的优先购买权丧失的，应当视为对合同义务的违反，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。因此，一审法院对侵犯优先购买权的定性是比较准确的。
在确定侵犯优先购买权的赔偿责任的数额上，一审法院认为“将赔偿内容确定为房屋差价损失为认定该损害赔偿数额的一种较为直观的方式，广泛适用”。这种观点值得商榷。一般来讲，出租人出卖房屋时，承租人享有优先购买权，并不意味着承租人必定行使优先购买权。在承租人行使优先购买权情况下，即可与出租人订立合同，在该阶段，如果出租人无视承租人行使优先购买权的表示，而与第三人订立合同并过户房屋，这实际上是对承租人与出租人之间买卖合同违反的问题，而非侵犯优先购买权的问题。本案中，一审法院在认定鲁全英目公司应当承担的责任时，所把握的原则事实上是将违反新的买卖合同的后果视为侵犯优先购买权的后果，应当说是不可取的。
承租人因为出租人未履行通知义务而未能行使优先购买权所遭受的损失，实际上是一个机会损失。对于机会损失的价值如何认定，是该类案件中的核心问题。该机会会给承租人带来多大的收益，也就是出租人可能给承租人带来的损失数额。这些收益实际上是出租人节省的支出，这些节省的支出包括：1．信息费用，承租人无需到市场上寻找交易信息，从而节省了该笔费用；2．谈判费用，承租人无需再与第三人谈判达成交易而支出相应的费用；3．搬迁费用，承租人因为行使优先购买权获得承租房屋，从而不必在租赁合同到期后搬迁，从而节省一笔费用。
相比出租人出卖给第三人的价格，承租人购买替代物所多支出的费用，是否应当计算在赔偿范围之内，有一定争议。本案中，一审法院即认为该费用是该类赔偿的核心。笔者认为该类费用不应当计算在赔偿范围之内，原因在于正常的市场交易主体，不可能从正常的市场交易中获得超常收益。如果出租人与第三人进行的是正常的市场交易，则该交易的价格应当是市场价格，该价格与承租人通过市场获取同样替代物的价格应当一致，不应当有差异，承租人行使优先购买权获得租赁房屋，不会获得超常收益。因此，如果出租人出卖的价格明显低于市场价格，则很有可能该价格并非完全基于市场因素产生，例如亲属之间的买卖、关联公司之间的买卖等。这部分差价在市场中不可能被承租人得到，当然也不应该在该类责任的赔偿范围之列。
[1] 原《中华人民共和国合同法》第二百三十条已被《中华人民共和国民法典》第七百二十六条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”所取代。
[2] 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第32条：承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。
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