文|金穗源商学院 王皓鹏
我们通常所说的土地增值税清算（包含通知清算、强制清算），是指收入减去扣除项目，计算增值额，寻找适用税率计算土地增值税税款。扣除项目包含五个，分别是：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。
以上的计算流程指的是销售“新房”的土地增值税计算流程。由此引出一个概念“旧房”，那什么是旧房呢？我们先来看相关的规定：
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定：计算增值额的扣除项目的第三项：新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
3、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）文件关于新建房与旧房的界定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
通过以上的规定我需要明确两个问题：
一是旧房土地增值税计算流程有别与新房的计算流程；
二是旧房的界定标准是什么？
由于新旧房界定标准由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定，据此，我们了解了部分地方规定：
浏览以上各省的不同规定，多数界定标准是：凡是使用时间在一年（连续12个月）以上的房产均属旧房。
再次提示三点：
1、连续12个月时间计算的起点是：“实际使用”，而不是办理《产权证》。
实际使用方式不一样，开始的时间节点变现形式则不一样。如：开发产品作为自用，从迁入房屋第一天开始办公的那一天计算；作为出租的，以签订租赁合同并将房屋移交租赁者的那一天计算。
2、旧房的界定标准仅仅适用于土地增值税。
增值税也区分“新房”、“旧房”。总局2016年14公告划分旧房的标准是取得房屋权属证明，而不是“实际使用”。
参阅《江苏国税12366营改增热点问题解答（2016第十四期）》怎样区分销售不动产缴纳增值税时的适用文件？
答：取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用《关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用《关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。
举例：如果金穗源房产公司，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。金穗源房产公司办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。金穗源房产公司决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、金穗源房产公司的房产，因此，金穗源房产公司应适用本《办法》，而不是《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》办理相关税务事项。
3、适用土地增值税申报表不一样。
从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的，适用《关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）中土地增值税纳税申报表（三），即“非从事房地产开发的纳税人适用”表。
