40产权公寓到底能不能买一直是网上争议性比较大的一点，前有合肥金融哥说买小产权公寓≈给开发商捐款，后有抖音某博主放言：谁再说不能碰公寓，抽他！那么40年产权公寓到底能不能买，今天就和大家详细聊一聊40年产权公寓的优缺点。
一、优点篇首先，40年公寓产品还是有一些优点的，比如：
单价低，入手成本低；40年公寓产品的价格低，而且一般单价要远低于同区域的住宅，就以滨湖为例，目前的住宅都在3万/㎡的水平，而海伦国际销售价格只有1.2万/㎡，几乎只有住宅的一半还多。
不限购；这个也是40年产权公寓很大的优势，合肥新房只能购买2套住宅，一些热门区域的二手房也是如此，对于有些土豪来说，买房的障碍不是价格而是资格。
二、缺点篇不过，40年公寓的缺点也比较明显。
不能落户，没有学区；40年公寓是不能落户与挂学区是由土地性质决定的，40年产权的土地属于商业性质，和70年产权的住宅有本质区别。所以40年产权用来居住其实属于灰色地带，早在今年年初，合肥市场J管处就对市场上9个公寓产品项目进行集中检查，要求不得以“办公”当“住宅”对外宣传，误导消费者。
此外，合肥市场上有少量40年产权公寓也会宣传有学区，但是只有一次性学票，也就是说只能让一个孩子上学，用完就没了，和现在合肥的学位制有本质区别。
买入卖出利率税费成本高；住宅小区贷款最长可以30年，而40年公寓贷款上限仅为10年。目前合肥的新房贷款利率大都在5.88%-6.37%左右，低于40年公寓的贷款利率。而且首付比最低5成，还不能用公积金，住宅首套房无贷款记录首付可以3成，还清也只要4成即可，杠杆系数不比住宅少。而且就算要卖，税费也高，3%的契税、差额20%的个人所得税和差额30%-60%不等的土地增值税，即便你把网签价格做低，成本也会超过10%。
产品流通性差，投资回报率低；这个也是40年产权公寓的一大弊病，说白了就是没有住宅好卖。买房投资后期是要卖出去的，如果不好转手，没有了市场的流通性就导致40年公寓升值潜力小，变现周期拉长，也会影响产品的升值潜力。
土地使用年限短，到手更短；土地使用年限是从开发商拿地时候开始算起，本来公寓就要比住宅少个30年，而且不少项目都是先盖住宅再盖商业，工程进度再磨磨洋工，这就又损失几年。要知道，产权到期是要续交土地出让金的，只不过现在交多少还没定。
商业水电，大多不通燃气；相比前几个，这个已经算是小问题了，没有燃气生火做饭洗澡比较麻烦，不会像用燃气热水器一样一开就有热水。商业水电费也会让生活成本增加，想要改住宅水电还需要全栋楼改，而非单个住户，目前合肥改的小区屈指可数，流程也比较复杂，难度大。
公摊大、居住体验感差；公寓的公摊要比住宅大不少，好在现在很多40年公寓设计成LOFT，实际的得房还是可观的，这点要看具体产品。不过40年产权的公寓一般梯户比较高，好多是4个电梯十几户，居住密度大，上下班高峰拥堵，而且有可能遇到自住、办公混合情况，这样物业管理就比较混乱。
三、自住、投资买入40年产权都不合适
可以看到，40年产权的缺点是明显多于优点的，而且无论是以自住还是投资为目的，都不是很适合。
我们先走投资客的角度分析，40年产权公寓的增值是赶不上住宅的，甚至有些是亏钱。
假如买了50㎡小户型，总价50万，贷款25万，利率哪怕按照住宅5.88%来算，月供也要2700多元。而根据58同城数据显示，滨湖现在50㎡房源一个月租金大约在1500元/月，典型的租不抵贷。
对于自住人群而言，很多人可能是因为在当地城市买不起住宅才选择了40年产权公寓，但其实这是一个错误的决定，40年产权增值在上面已经算了，想通过公寓的增值买住宅是不现实的，而且还会占用几十万的住宅首付资金，要知道40年产权公寓本身就不好出手，无法变现可能让你身处工作的城市买不起房，回老家买房的资金还套在40年产权公寓中的尴尬窘境。
说到这里，你应该能够明白，对于买房人而言，40年产权公寓无论自住还是投资都不是很好的选择。而对于开发商而言，因为售卖40年产权公寓本来自己是有利润空间的，属于开发商单向赚买房人钱的产品，所以这就是为什么买40年产权公寓≈给开发商捐款的道理。
如果要入手40年产权公寓，唯一可能小赚一点的盈利的方式就是找一个繁华的地段，多买几套，当做写字楼去租，毕竟写字楼的租金是要高于住宅的。
这里的繁华的地段不是单纯地说人流量大，而是需要具备活力的商业，写字楼集形成聚群效应，比如天鹅湖板块；或者是未来有潜力的新兴板块，比如未来的骆岗，因为这样的地方比较好找到租客。
相反，一些比较发展落寞的商业板块则需谨慎进驻，比如南七商圈。南七对于老合肥人而言是一个充满的记忆和情怀的地方。上个世纪80年代，合肥较早的一批商业在此兴起，汽车站也给片区带来了大量人流量，但随着2000年汽车站的搬离、天鹅湖商圈的形成，南七商圈的发展陷入低谷。
40年产权公寓的升值，产品不是核心，地段才是关键。公寓对地段的要求比住宅更高，住宅只要周边生活配套齐全，不一定非要占据核心位置。公寓不要求很多的生活配套，但一定要是核心地段（或规划未来是核心地段），周边商业氛围好。但南七里目前的商圈大环境也让即将推出40年产权的金隅南七里十分尴尬。
从这张单薄的“繁华之芯”之图可以看到，除去大学和医院这些对商业价值提升没有太大意义的配套，真正能撑得起商圈繁华的商业设施寥寥无几。这样商圈的公寓一方面租金上不去，另一方面也不好租。
作为全新的商业体，金隅南七里多少还是可以给南七带来一些改变，但是想重振南七辉煌，靠自身33万方的商业体量有点杯水车薪，很难形成聚群效应，加上片区的发展已经饱和，来来也很难再有扭转乾坤的大商业到来。
在交通方面，项目旁边就是在建的地铁6号线肥西路站，地铁5号线北段（在建）市三院站离项目步行距离也只有650米左右，可以说临近双地铁。不过反观合肥其他的商业体项目，基本都有地铁，没有形成差异化优势。相反，项目紧邻金寨路高架，合肥一直有“高架之下无商业”的魔咒，商业项目无一例外面临着不同的运营困境，庞大的立交系统阻隔了商场与周边商业的客流共享，也降低了消费者停留的心理预期，板块整体的投资前景不乐观，可以预见，金隅·南七芯就属于市面近似给开发商捐款的项目。
结语：在“房住不炒”的背景下，买房投资的道路已经越来越窄，住宅尚且如此，更不用说40年产权公寓的未来，不要迷恋销售所说，租金每年都会增长，合肥租金的涨幅，大家应该心中有数。
