近期，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》，信息量很大。在《报告》中我发现了许多关于各大城市刚需群体置业、城市发展脉络、人口流动等现状和特征及其背后的逻辑，值得与大家一起分享。
不过客观来说，《报告》以4个一线城市 15个新一线城市 11个二线城市为研究样本，样本覆盖率并不高，虽不能完全呈现中国楼市现状，但可以比较明确地判断其基本趋势。
1、重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三
解读：人口是决定楼市趋势的长期因素，有人的地方，房价才会涨。报告数据显示，重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三，成都、西安和天津的人口潜在置业需求指数也挤进TOP10行列。通过对比你会发现，2019年重庆常住人口3124万，在校小学生规模206.3万；四大一线城市，以及成都（1658.10万人；2019年）等城市也都是千万级人口大市。所以无论从增量还是存量方面看，这些城市房地产都有强大的需求支撑。
不过需要注意的是，人口潜在需求不等于人口吸引力。比如排名第一的重庆，过去5年人口增速整体呈下降趋势。即便是示范区深圳，在2020年疫情影响下，人口也较于2018年少了将近100万人。
所以真正决定城市人口吸引力的不在于城市规模有多大，而在于是否存在有潜力的产业。而诸如像重庆、西安、成都等虽然定位是新一线城市，但真正愿意呆在那的人并不见得有多少。《报告》根据经济增长、第三产业占比、资源配套和创新能力四大指标对比后发现，北上广深及一线周边地市依然是人口吸引力、发展潜力最大的城市。报告数据显示，北京、广州、南京、杭州、深圳位居前列。
2、大湾区楼市靠人口流量，石家庄、重庆等地楼市靠出生率
解读：这其实是一场全国资金和本地资金的较量，而后者显然是鸡蛋碰石头。全国来看你会发现，购房客本地比例的高低与城市发展潜力和当地经济相关性不大，即并不是越发达的城市，外来人口购房者比例越高。那么，这和什么有关呢？产业、创新以及城市发展格局。
