【粉丝提问】请问首套深圳购房，预计总价450的样子。考虑投资，未来短期5年等时间
有更多增长点的，是选择龙岗中海康城呢还是福田皇御苑呢？
回答：
龙岗的再好的上等马不一定跑不过市中心的中等马，和下等马比都会累得半死。因为赛道不同。
1.中海康城之前分析过，大运板块有增量，有规划，有资金投入，有环境，政府刷ip，将来一定会质变。但中海是个超级大盘，内部分化比较严重，目前有的单价可以淘到3.7w，现在随便挂盘在卖的都有200多套，还有三证不齐没挂出来的，所以对你甄选优质标的增加了难度。不过长远看，大运板块推荐中海康城，算是整个龙岗的“上等马”。
2.皇御苑是福田第一大商品房社区，花园品质舒适，成交量常年top5，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，目前价格已经有的低于龙华的大部分花园住宅。远期空间有河套合作区撑托。虽然在福田算不上高品质，但无论是现状还是远期未来5年，大运就仅凭个世贸“电线杆”完成D丝逆袭几乎是有点自作多情，D丝在没有完成蜕变的时候，应该和D丝竞争攀比，而不要眼光过高、步子迈太大，容易扯到蛋。
3.以上板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个还不错的投资标的。在子弹有限的情况下，应更加求稳，皇御苑租售比和流动性都会略好一些。
提问 |目前手上大概有140万首付，第一套房，想买光明勤诚达正大城，已经交了诚意金，或者西乡二手房，因为在西乡上班，最近西乡房价涨的厉害，看了您的推荐，又觉得罗湖可以，您这么专业，求给点意见。第一套房太懵逼了，小孩现在1岁多，也要考虑上学的事情。
回复：
1.目前光明正大城有两点需要考虑，第一是目前的配套还不够成熟，需要和光明新区的成熟一起"陪跑"。第二是目前的单价并没有竞争优势，对于西乡碧海翻身，包括罗湖龙华这些同等价位的片区，正大城更像是自命不凡的“贵妇”。
2.正大城对于一个把梦想放在5年之后的刚需来说，是一个不错的选择。未来的地铁6号线，即将引入的沃尔玛和万达影城、幼儿园华师附属等，这些愿景都是非常不错的，慢慢兑现后潜力空间也会不错。
3.在整个深圳“西部大开发”的趋势之下，加上你工作在西乡，同等价位下，舍近求远是必须有所放弃的。选择了光明的发展，就要和西部的世界级的湾区带来的辐射擦肩而过。选择了西部未来的发展，也就不要惦记光明宽敞明亮的大三房，光明是否会前途光明。
4.深圳的热点不止一个，未来肯定是多点开花，百花争艳的争宠格局，就看最后谁的花开得漂亮，最惹人爱。目前来看，西部的“养分”是给的最充裕，也是它未来一直持续看好的原因。
咨询 | 想咨询下这样操作对不对：家有两娃，卖掉福田中心区益田路皇庭世纪3房（市场价800万）和罗湖深圳小学学位房1房（市场价300万），买香蜜湖侨香外国语 深高级学位房香格丽苑（2006年的房，1500万左右），可以兼顾学位和居住环境，这样操作对不对？有没有更优选？大宝在深圳小学读一年级，二宝2岁半。
回复：
大方向没问题，皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑，可以考虑置换掉。
罗湖同理。不过要谈到香蜜湖学区怎么买，还是大有学问的，侨香外国语小学不差，不过一方面比起隔壁的荔园还是略有逊色，另一方面是香格丽苑单价并不高，同样113的三房另外还有其他几套，你们看中的1500w，总价是偏高的，这样的总价在香蜜湖片区买个学区更好的三房也是可以的。
因此具体选哪个盘、哪一套，还是有可以优化的空间。另外，深高级今年dianzhao取消了，也许会影响它未来的成绩表现。你们需要更加系统的教育和学区规划，这一点我可以帮到你们。
咨询 |大表哥，您好，万科欧泊的顶楼复式值得买吗？90来平，实用130来平，500多万，担心楼层有点太高，快40层了。感谢指导！
回复：
1、产品上，其实就是两层叠起来，上面那一层尺寸略微下了一些而已。复式没有大中空的既视感，可以理解为上下打通的动线图，上面一层的房间有一个的采光几乎是不行的，要靠很小的窗来采光。
2、看似是4个房间（带衣帽间），但空间尺寸不太行，加上万科的层高本来就被人诟病，还有就是下一层的客厅、餐厅的空间不太好规划。
3、目前成交价530-550万之间，产证面积只有91平，评估价可能还跟不上，单价去到6万，杠杆低、资金使用率不高。
4、结论：这种产品流通性不太行，一年也出不了几套，要谨慎。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。目标的坚定是性格中最必要的力量源泉之一，也是成功的利器之一。没有它，天才会在矛盾无定的迷径中徒劳无功。
