我从来不帮大家做决定，我只帮大家分析。
现在是2022年12月，我住在四线城市，毛房均价大概7400/平，120平左右的房子（含装修），大概要100万。
如果我选择买房，大概能东拼西凑能搞到30万的首付，还有70万需要分期月供。按照贷款20年，基准利率4.90%计算，需要月供4581.11元（等额本息）。20年，我一共需要支付利息总额399466元。
如果我买来房子不是为了自己住，将来还是要出售的，那么不需要计算我因自用而获得的利益，只计算经济利益即可。假设通货膨胀不变的情况下，20年后，我的房子价格要达到1399466元，才没有亏本。其中100万是我自己的钱，39.9466万（约40万）是我支付给银行的利息。140万/120平，单价是1.1667万。20年后四线城市的房子单价会从7400/平，增长到11667/平吗？100万的房子，会增长到140万吗？按现在的房价走势，我觉得不大可能。所以我不会炒房！炒房客比我精明的多，我相信他们也不会炒。
如果我不买房，把30万存在某宝里，我们知道现在1万元/1天大概是0.5元的利息。30万的话，每天大概是15元的收益。20年是365*20=7300天。15元*7300天=10.95万元。差不多11万。某宝应该是按利滚利计算的，各项标准都按最低的计算，实际利息怎么也要大于11万了。
假设我现在住爸妈家，0房租，没有买房的硬需求，通货膨胀、银行利率都不变哈。我们计算一下两种假设的相等状态。
现在（首付30万，贷款70万，20年等额本息还清）买房花100万=20年后房价变成140万
现在不买房（30万存某宝）=20年后没房（有存款41万）
后面这个等式，大概率没什么问题，可是前面那个等式，是有问题的。20年后房价如果涨不到140万，我就亏了。
实际上，即使20年后，房价涨到了140万，我们还是亏。因为我原先的30万本可以获得11万的利息的，可是因为买房付了首付，所以没有办法拿利息了。用机会成本的观点来计算，现在100万的房子，20年后要卖到151万才是真正意义上的不亏。
你让我现在买房？我有那么好骗吗？
可是，如果现在没有房子住呢？这时候会有一点不一样。
我现在没有房，在四线城市生活，一家三口租房要2000/月。现在有30万的存款，放在某宝一个月可以有450的利息。算下来我需要从工资里额外拿出1550元来支付房租。
假设没有通货膨胀，利率不变，房东也会一直租给我，我能活到90岁（就是这么自信），房子要再用50年，我才到90岁。
我一共要支付房租1550/月，12月*50年=600个月。一共要支付1550元*600月=930000元=93万。
这时候房子不是我的，我一共用工资支付了93万元。
如果50年前买房的话，我一共要支付140万元，这是后房子是我的。
买房比租房多花了140-93=47万，可买房的话，房子也是我的呀。那时候我的房子值不值47万呢？我觉得没问题。
也就是说，刚需的亲们，买房比租房是合适的。
我数学学的不怎么样，不知道算的对不对，如果算错了，告诉我一声哈。（虽然你说了我也不改）
按照惯例，我们再从另一个角度考虑，国家会怎么调控？
调控的目的是稳定，稳定就是不热也不凉，挤走炒房客，把商品留给真正需要的人。
太热了，炒房客就来了；太凉了，刚需人群也不会买了。所以国家的政策一定会把房价拉到太热或太凉这两个临界点之间。
我们先找那个太热的临界点，还用上面的例子的，就是100万的房子，20年后升值到151万。用Excel，Power一下得到房价年均增长率在2.082%。也就是说，不考虑通货膨胀的情况下，房价年均增长率达到2.082%，是可以炒房的！低于这个值，炒房就是亏本的。实际上房子还有折旧什么的，我计算的这个临界点偏低。
我们再找那个太凉的临界点，多凉呢？这个比较复杂，我们简单的来看哈。
按照前面计算的结果，买房的话，50年后，总成本是151万，房子是我的哈。
租房的话，租房的总成本是93万，这时候房子不是我的。
两种结果相差1套房或47万，如果50年后的房价降到47万以下呢？那么买房就不如租房了。这个怎么算呢，不考虑通货膨胀，让151万在50年间，逐年递减到47万以下。用Excel，Power一下是2.362%（前20年还房贷的重合期我就忽略了哈，数学不太好），房价每年下降2.362%或者更多，刚需的亲们也就绝对不会买了，毕竟活到90岁都还没把买来的房子住够本。
总结起来，国家会调控房价每年的增长率不能超过2.082%，下降率不能超过2.362%。当然我算的非常粗劣哈，不是专业人员，大神们不要见笑哈。国家精准的调控，当然要比我计算的复杂的多，精确的多。
实际上通货膨胀是存在的，最重要的是大家都知道并且预期会有通货膨胀，再加上大多数人不会考虑的那么长远，房租也往往会伴随着房价的波动而波动。所以房价只要下降，就会影响民众的心理，就会不利于经济发展。
综合下来，我觉得比较良性的房地产发展是每年增值1-2%，也就是100万的房子一年后变成101万或者102万。这样，炒房团会觉得不合适，投资收益不高风险还挺大。刚需的亲们也会觉得买房试试比租房合适，从而让房地产得到比较稳定的发展。
最后总结一下：炒房的亲们，为了您自身的利益考虑，国内的房地产不能再炒了，不如拿着花不完的钱去国外买地，永久产权哦。刚需的亲们，只要100万的房子一年后降不到98万，就能买。还有，活得久一点很重要。
