作者|刘工昌
2022年8月3日晚，合生创展发布截至2022年7月31日止的7个月未经审核的营运数据。数据显示，截至2022年7月31日止7个月，集团及其合营公司、联营公司合约销售面积为约73.76万平方米，总合约销售金额约人民币188亿元，同比下降约22.93%，其中物业合约销售约人民币172.15亿元，同比下降约25.39%。
值得关注的是，合生创展在销售额下滑的同时，销售均价也出现大幅下跌。截至2022年7月31日，合生创展物业合约销售平均售价为23339元/平方米，销售均价较2021年同期的35436元/平方米同比下滑34.1%。
这也就意味着，2021年买合生创展的房子，到2022年房价缩水了整整三分之一！
合生创展如此不惜血本的降价卖房，只有一个原因——还债压力大，偏偏又赶上2022年上半年楼市遇冷。
其实2021年合生创展的运营还是不错的。
2022年3月31日合生创展发布其2021全年业绩。数据显示，期内合生创展全年录得合约销售总额517.36亿港元，逆势上涨21.51%，营业收入307.34亿港元，净利润103.45亿港元，归母净利润97.59亿港元，毛利润为131.45亿港元，毛利率43%。股权持有人应占溢利达97.59亿港元。
从企业负债情况来看，在一众房企中合生创展是少有的债务结构保持健康水平的企业。根据年报，截至期末合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，且公司信用债仅占总有息负债余额8%。在三条红线方面，合生创展净负债率较2021年下滑10个百分点达70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05，三条红线保持全线“绿档”。2022年1月，合生创展已偿还5亿美元债务，年内无公开市场信用债到期。据悉，合生创展在境内无公司债、中票等信用债余额。
同时，合生创展在手现金充裕。据财报显示，截至期末，合生创展现金及银行存款为363.12亿港元，较去年末上涨22.47%，加之1.79的流动比率，很大程度上保证了公司资金的使用效率。
另外，合生创展拥有丰富的土地储备及高度集中的城市布局。截止2021年年末，合生创展总货值约927亿，且可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，足以保障其未来5-8年供货需求，如此土地储备及城市布局为合生创展日后的发展提供了坚实的基础。目前合生创展在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个城市拥有近百余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。其中投资性房地产业务中的一线城市土储占比95%，拥有27个筹备及在营项目，4个建设期项目。
总结合生创展2021年的经营成果，无论是销售总值、盈利业绩，还是债务规模、融资前景，包括其囤地未来销售前景，合生创展都是房企中相对较为健康的企业，如果说唯一称得上不好的消息的话，就是这一年的投资亏了不少。
2021年，合生创展集团投资巨亏29.65亿港元，同比大降136.92%，而2020年，股权股资为合生创展集团带来80.30亿港元收益。但若剔除该板块，合生创展房地产及物业管理等收益均为正向增长。
那么为什么到了2022年，一下子变天了呢？这里先不急于解答这个问题，先来回顾一下合生创展的发展史。
地产界的“航空母舰”
1983年，从广州中医学院毕业的朱拉伊从工作所在地留隍镇卫生院跑出来做起了建筑包工头。
此时，朱拉伊发现路边有很多流动的小摊贩，他想着如果建成一条商业街，就能把这些小摊小贩全集中起来收房租。于是朱拉伊到镇上与政府商量，自己出资建一条商业街，并只收取店铺的租金分成，这个提议得到了政府的同意。很快朱拉伊赚到了第一桶金。
1990年朱拉伊来到香港。两年后，朱拉伊与好友张荣芳、陆维玑夫妇一起创办了合生创展公司，后其以港商身份回到广州，成立了珠江合创。那时内地急盼外资，带有港资的他们自是占尽政策红利。
1993年，朱孟依用低价拿下当时广州城外正处于规划之中的天河区大块农田，并开发百万平米的超级大盘——华景新城，他又在广州先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等近20个大型项目。
1998至1999年合生创展在广州开发100多座楼宇，达到万科在全国五大城市开发规模的总和，被称为广州地产界的霸主。
2004年，合生创展成为“华南地产五虎”中首家冲破百亿元销售额大关的房企。当时恒大为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元，合生创展也因此被王石赞誉为中国地产界的“航空母舰”。
2006年，“地产航母”突然发力，在北京一口气推出六大新项目，均是位于中央商务区、第三使馆区等黄金地段项目，当时合生创展在全国范围内同时运营的项目更是高达36个。合生创展进入鼎盛时期。
鼎盛之后的错失良机
2008年，公司走上命运的分水岭。
首先面临的问题是无法销售的亚洲最大空城。
2004年合生创展投资开发占地2.5万亩的京津新城。京津新城地处天津、北京、唐山交汇处的天津市宝坻区，距离北京市110公里，天津市50公里，唐山市80公里，包含了别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等各种项目。面对体量根本无法撑起如此豪赌的合生创展，老总朱孟依力排众议，几年内耗费200亿元巨资建起3000多套高档别墅，但由于新推出别墅项目销售极为不畅，已严重拖累其整体经营运作，而此处也因长时间内入住率不足一成，而被称为“亚洲最大空城”。
随着天津滨海新区规划出炉，京津新城的处境日益尴尬。由于缺少产业支撑，片区发展未成熟，人烟稀少，京津新城“空城”、“鬼城”的说法随之而来。（1）
其次，合生创展靠囤地收警告。
朱孟依很早就取得香港居民资格，他搞房地产也是学习香港地产富豪的开发模式，即不停地在一线城市大量吸纳土地储备，高存储，开发时也是慢节奏、慢周转、高品质和高利润的开发模式，靠对土地储备量的增加和土地升值来赚取高额利润。一般说来，由于开发节奏不快，使得开发商整体资金流动速度不快，并且注重高端会一定程度挤压和占用开发商大量资金，并且使得扩张速度不快。但同时它又使得企业的整个步履较为稳健，不会出现内地房企常见的高负债高周转状况。
2001年，合生创展就以每平方米建筑面积不超过800元的价格在广州拿下的“骏景加油站地块”，直到2017年才进入清盘阶段，并且均价达到4.3万元/平方米。除此之外，广州市场还有珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年；位于广州市海珠区的合生TIT科贸园项目，在拿地9年后现仍处于晒地皮状态；位于广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园，在斩获土地6年后，同样处于未开工状态。
但是这种囤地来赚差价的方式引起了相关部门的注意。2017年3月17日，北京“史上最严”的限购限贷政策“3·17新政”出炉，政策明确要切实增加商品住房的有效供应，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目尽快入市销售。随后不久，北京市住建委公布了389个在途项目清单，里面包括合生创展旗下的合生霄云路8号以及合生滨江帝景。
另外，合生创展疑入黄光裕案受牵连。
2009年2月20日，有报道称朱孟依牵涉到黄光裕案，有关部门在调查原公安部部长助理、经济犯罪侦查局局长郑少东时掌握了朱孟依涉案的线索。合生创展于当日下午1点左右紧急发布澄清公告，称报道无事实根据。有业内人士分析，或跟国美力夺三联商社一事有关联。（2）
朱孟依究竟有没有牵涉到黄光裕案，至今仍无法得到准确信息，但有一点可以肯定，就在这一事件后相关商业银行很快停止对合生创展放贷，这使得合生创展走到生死存亡的关口。
此时幸亏行政总裁陈长缨临危受命，采取春节带员工卖房和京津地区大幅降价等措施，保证了合生创展资金链不至于就此断裂。但从资金链断裂的泥潭挣扎出来已属不易，合生创展也再没能力大幅拿地，进行全国性的扩张和壮大。国内其他地产企业则借机急速扩张，合生创展错失良机。（3）
地产黄金十年遭遇高层动荡
合生创展管理层频繁动荡更迭影响了企业的健康发展。
合生创展是典型的家族企业。在安排儿女接班之前，朱孟依的妹夫何国华、亲戚朱克林分别掌管过珠江投资，2007年合生创展法定代表人还曾变更为其三弟朱庆伊，2019年珠江投资控股集团的董事长及法定代表人是朱桔榕的二哥朱伟航，而朱桔榕的大哥朱一航，则被朱孟依派往与合生创展并没有直接架构关系的珠江商贸物流公司担任董事长。
其实2005年前后，曾有一大批房地产行业顶尖人才聚拢在珠江投资和合生创展，包括广东省前省长助理、工行深圳分行前行长武捷思；前万科地产总经理姚牧民都曾被朱孟依高薪招至麾下。后来朱孟依先后又将盛高置地前董事总经理谢世东、中海地产老将陈长缨，以及内部高管薛虎聘任为公司行政总裁，还在2018年请来建行广东分行前副行长席荣贵担任执行董事兼行政总裁。
这里主要说说两人。
武捷思为合生创展引入淡马锡以及老虎基金，此后又成功通过配股和发行可转债为公司筹得大笔资金，但在离合同到期还差三个月时，武捷思以身体原因辞任总裁，这一度令业界疑惑。一位前高管称，武捷思曾试图精简合生创展组织架构，并设计了一整套能把合生创展真正发展为国际化大公司的决策，这其中包括收购当时濒临*的顺驰地产，以及旅游卫视等，“但朱孟依并没有信任武捷思，这些建议最终都不了了之”。（4）
随后工程建筑出身却又擅长营销的陈长缨接替武捷思出任总裁，此时的合生创展到了生死存亡关口。临危受命的陈长缨开始自救，他带着全公司员工在春节期间加班卖楼，并在北京及上海地区大幅降价，包括珠江帝景等个别项目降价近40%。当年上半年合生创展销售将近100亿，终于将合生创展从死亡边缘拉回来。
然而，带领合生创展渡过危机的陈长缨并没得到朱孟依的肯定。2010年1月，陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。
总裁级的管理层如此频繁地更迭，这在中国房地产上市公司史上亦属罕见。合生创展高层管理层的持续动荡表明，朱孟依真正信任的，只是自己家里人。
此时，合生创展也由“地产航母”变“驱逐舰”。
2015年-2018年期间，合生创展销售业绩一直徘徊在百亿左右。数据显示，2013年至2017年，合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元，同比增速分别为-3.2%、-52.85%、88.01%、-19.00%和14.08%。
与此同时，曾被其远远甩在身后的华南“四虎”却奋起直追。2013年，碧桂园、中国恒大跨进千亿阵营，富力地产、雅居乐也同时在2018年突破这一门槛。销售仍不足百亿的合生创展已被远远甩在了身后。
合生创展由此一举错过地产黄金十年。
换代变脸，收购万达、恒大基业
2020年1月合生创展公告，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获任董事会主席。合生创展这家“隐贵”房企进入“二代”时代。
而就在前一年，沉寂了10年的合生创展突然激进起来。
2019年7月，合生创展斥资约9.4亿元夺得江门蓬江区杜阮镇两宗地，随后又以11.19亿元价格竞得广州增城区增江街一宗宅地。同年8月，合生创展斥资13.64亿元收购新城旗下杭州江干区一宗宅地；9月又与金茂合体拿下28.20亿元的北京丰台区南苑石榴庄宅地；10月在将东莞最大规模旧改项目收入囊中3天后，合生创展又以11.78亿元斩获苏州昆山1宗宅地。
据易简财经统计，合生创展在4个月内通过招拍挂拿地的总金额约为74.17亿元，超过其2018年全年的净利润（57.75亿元）。
进入2020，合生创展激进拿地热情不减。2020年5月19日，合生创展公告称其收购位于北京的两幅地块，成交总金额达107.4亿元。
图源：合生创展公告
L-39和L-41被合生创展收入囊中，溢价率42.08%和37.86%。就在10天前，合生创展刚刚以总价72.2亿元吞下丰台南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块，溢价率26.25%。
2021年，合生创展以346.67亿元接手广州史上最贵旧改项目。
光拿地不过瘾，合生创展还想着收购同行。
先是万达。
2017年万达抛售核心资产时，朱孟依接盘了王健林三处产业。2017年7月5日，投资30亿元、开业仅13天的南昌西湖万达广场投资有限公司悄然易主。几乎与此同时，大同万达房地产开发有限公司和崇州万达广场置业有限公司单一*也于当年7月3日和7月11日由大连万达商业地产变更为珠江人寿。
对此万达集团发布声明称，南昌西湖万达广场属于万达直投项目、轻资产战略的一部分，在项目签约时就确定物业的产权属于珠江人寿所有，现在只是建成了将产权移交给珠江人寿。（5）
再是恒大。
据公开报道，合生创展拟以约200.4亿港元购买恒大物业50.1%股份，此次收购代价基于恒大物业400亿港元协定总值定为约200.4亿港元，相当于每股销售股份3.70港元。基于恒大物业目前市值，合生创展开出的条件较为可观。
但在2021年10月20日晚间，收购事件暂告一段落。
据合生创展公告，协议他方希望合生活支付代价的付款方式改为先直接付给卖方，但此举遭到合生创展方面的拒绝。随后，中国恒大集团向合生创展发出终止收购的通知。
但合生创展方面却并不买账，其在公告里表示“不接受恒大物业所声称予以解除或终止该收购协议的任何实质内容，并已反驳相关通知”。（6）
结合各方当事人，通俗地说，即是合生创展支付的200亿，需先由恒大物业与中国恒大（03333）将应收应付款结清后，才能将剩下的部分给卖方（注册在维尔京群岛的恒大的全资子公司）。
那么，为何恒大想更改该条款为直接将200亿支付给卖方呢？
原因大概率出在恒大集团对于恒大物业有应付款项。按2021年恒大物业的中期财务报告显示，其关联公司大概对于恒大物业有应付款约为24亿港币。按合同条款，恒大物业接收200亿后，先扣除恒大集团应付给恒大物业的24亿，即恒大集团只到手176亿。同时，合生创展因取得了恒大物业51%股权，所以属于多得了约12亿现金。为何说合生创展多得了12亿现金？因为如果不是如此操作，鉴于恒大集团目前的情况，恒大物业对于恒大集团的24亿应收款很可能无法收回。综合下来，恒大集团这次出售只获得了176亿现金，而合生创展只付出了188亿。[上述的计算假设前提为恒大物业2021年中期财务报告的与关联公司的应收应付款数额没有变化]（7）
实践证明，合生创展的谨慎是有道理的。
在双方公开的声明中，合生创展表示有关修改要求不能接受，其认为，在买方还未完成对目标公司进行尽职调查，以结清目标公司与卖方担保人及其关联方之间的应收应付款前，若将代价直接支付予卖方，“将难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款。”
时隔5个月后，合生创展一语成谶。如今恒大物业134亿元存款被银行强制执行，账面96%的现金“流失”，若合生创展当时成功以200.4亿港元购买恒大物业50.1%股份，其资产也将面临严重的缩水。（8）
尽管合生创展对恒大物业的收购无疾而终。但最近两三年来其激进的态度仍令人侧目。在整个行业噤若寒蝉时刻，合生创展异军突起，打起激进扩张的大旗，高调大幅拿地到收购同行基业。可以看出，在房地产行业整体面临转折点的今天，曾经的老牌贵族显示了求新求变的决心。
当然，合生创展此举遭不少人非议。在地产黄金十年，它一声不吭偏居一隅，就此错过顺势扩张的而大好机会，在房地产业整体萎靡的今天，它却跑出来大出风头逆行扩张，令人不能不怀疑其战略取向。同时，在房市整体如此低迷的情况下高调逆势扩张，给合生创展带来的负面影响是巨大的。
截至2021年上半年，合生创展负债总额已达到2234亿港元，而2020年同期为1700亿港元，2019年同期为1148亿港元，分别涨31.4%、94.6%。
据财报数据，合生创展0-3个月账龄的应付账款有80.39亿港元，3-6个月账龄的应付账款为54.57亿港元，6-9个月、9-12个月账龄的应付账款分别为33.56亿港元、22.83亿港元，合计191.3亿港元。要知道，合生创展整个2020年的毛利才218.32亿港元。这意味着，截止2022年上半年合生创展的应付账款直逼2020年年度毛利。
前面已说了，在整个房企行业低位运行时期，体量不大的合生创展每年能销出去的本身不多，所获利润赶不上飞起来的负债水平，但为了还债，只能打折扣卖，这就导致客户所买合生创展房子价值严重贬值，这又将严重降低其在客户心中的价值信用。
这其中的窘境还得看合生创展即位不久的新一代接班人来如何化解了。
注释：
（1）合生创展陷鬼城之困：京津新城不足一成杂草丛生2014-07-24中国经济网北京7月18日记者李方
（2）合生创展老总疑涉黄光裕案遭查恐与夺三联有关2009年02月23日法制日报记者朱宁宁
（3）朱孟依家族商业帝国沉浮记曾受黄光裕案牵连 2017年08月15日 中国经济周刊 作者：刘照普
（4）合生创展：中国地产界“隐形航母”的隐形跌落陶瓷信息网2019-01-09
（5）王健林抛售万达广场？万达回应：是轻资产战略2017-12-14 来源:品途商业评论
（6）合生创展收购恒大物业“博弈”中国经营报2021-10-24记者黄琳 赵毅
（7）法律上初步分析合生创展收购恒大物业股权的合同纠纷及原因 投融资律师唐文波2021-10-23
（8）曾被称地产航母，试图蛇吞恒大物业的合生创展什么来头？2021-11-04来源: AI财经社
