(2019年上半年住宅成交面积段结构）
也就是说，目前苏州市场的主流，就是这个面积段。
那我们今天就来说说，120~140㎡面积段的户型，到底是什么样的才算好？
首先，120以上的面积段，必然不是刚需，而是首改或者再改，但远远没有达到终极改善的标准。
但这个120㎡ 的户型畅销，也正说明了目前苏州的置业需求和结构，正在从小面积小户型逐渐向中等面积的改善型过渡。
也就是说，我们研究这个面积段的改善户型，很及时，也很必要。
与此同时，市场上，同面积段的产品已经基本趋同，但成败就在毫厘的差别。
在每家开发商的户型库里，都会有经典户型设计；而且，现在合作操盘的项目很多，开发商们在多个项目里彼此交叉参股，这也客观上让好户型得到了充分的交流、分享和传播。
这个面积段，基本上能做到四房。
我们对于120㎡的极致要求，就是功能性和尺度兼具的四房。
从多个项目看过来的经验分析，按照目前的规划要求，偷面积的可能性越来越小，要做到功能性和舒适度兼具的四房，洋房要起码120㎡，高层140㎡。
我们也会看到120㎡，做舒适型的三房，但总有点不甘，为买房人不甘。
明明可以做四房，结果却少了个房间，总觉得心里有块疙瘩。
但我们看到有些高端项目，豪宅，做到160㎡，甚至180㎡，也是三房，那这个感觉就不一样了。
其实，好的户型，最重要的是合适。
大平层，在乎的不是房间多少，而是所能拥有的尺度。
比如一家三口，拥有一个大主卧套房，一个次卧，一间书房，已经足够日常使用。何必再多一个房间，不尴不尬？
再比如，我们在相城元和板块两个项目上，分别看到一个95㎡的三房两厅两卫户型和108㎡的三房两厅一卫户型，如何评价谁好谁差？
前不久，这两个项目相继开盘，这两个户型相对卖得都不错。
但是，不同的户型，对应的最终客群也不相同。
这也再次证明，不同的人，心中都有一个最优户型。
正如一千个人，心中就有一千个汉姆雷特。
NO.3 叁
我们前面所说160㎡~180㎡大三房，95㎡三房两厅两卫，108㎡三房两厅一卫，看上去似乎都是三房，但客群均不相同。
三房，是所有户型里，最难以捉摸的。
四房的存在，客群相对简单，不是初改，就是刚改。
回到前文的话题，关键词是两个：120㎡~140㎡、四房。
标准的四房户型，应该长什么样？
我们就以这次开盘热销的九龙仓天灏小高层两个户型为例，来与大家分享。
A：约130㎡四房两厅两卫
我们来看这个130㎡的四房户型。
先划重点：三开间朝南、南北通透、近7米宽阔阳台、竖厅、主卧次卧宽景大飘窗、主卧套房。
从功能上来看，该户型主卧套房、南北双次卧、北向的书房，以及两个卫生间。
这个户型最重要的特点是，没有走道的浪费。设计师将除房间以外的空间绝大多数都给了餐厅和客厅，最大程度地满足了餐客厅的空间需求，室内空间近28㎡！干湿分离的次卧，让有限的转角空间都得以充分利用。
也正因如此，保证了每个房间的开间和进深，比如主卧面宽3.45米，南向次卧面宽3.3米，儿童房的面宽也达到了3.1米！这也意味着宽景的飘窗有同样的尺寸，不计入产权面积。
我们光看户型，就能够感受到住在其中的乐趣了。
所以设计师没有为了控总价，保功能空间，把面积做小，而是用130㎡的建筑面积，保证了每个房间、每个厅的使用尺度，这是非常舒适的。
尽管比我们所说的120㎡下限多了10㎡，但足以保证一个三代同堂的家庭可以二十年不换房。
