有空置房屋待租或是即将交房准备装修的读者，可能经常接到这样的电话：“闲置房屋包装修包出租，酒店民宿式管理，房东省时省心省力，躺着就能收取高额租金，装修费用也比自己找装修公司便宜得多”或者是“一站式的托管服务，简约轻奢以及智能家居促成了高于市场的租金，房东没有房屋闲置期，月月稳定高额收益，保障房屋不断创造价值”。这些看起来稳赚不赔的房屋托管模式具体是什么样？其中会有哪些风险？我们又该如何去应对？本文将一一详细讲解。
【一】房屋托管模式房屋托管模式是传统房屋租赁模式的升级，各类命名为XX公寓管理公司、XX不动产管理有限公司、XX房屋管理有限公司等房屋托管公司瞄准了具有空置房屋待租的上班族、经常出差或不愿陷入繁琐租房程序的房屋出租人（以下简称“房东”）。通常是房屋托管公司找到房东，告知房东可以出适当的装修费，获得性价比较高的装修成果，然后房屋托管公司会在装修好后，立即将房屋出租出去，房东每月坐在家里收房租即可。
【二】房屋托管交易模式对于房东的风险1、约定装修期满，装修费用已付清，毛坯房迟迟未动工
在房东将房屋交给房屋托管公司后，通常会约定3-5个月的装修期限，装修期内无需支付租金且物业水电等费用均由房东承担。房屋托管机构会按照房屋面积，与房东商定装修标准，其中包括硬装及软装，按平方米进行计算，确定后由房东向房屋托管公司一次性支付装修费用。风险在于，费用支付后，房屋托管公司可能迟迟不开始装修或间歇性施工，眼看装修期已过，但自己的毛坯房依旧在硬装阶段。
2、装修过程中在房屋增设隔断，变成群租房
房屋托管公司为了先行抢占市场，以较高的租金吸引房东，获取房屋出租权，同时为了避免房屋空置，以较低的租金拉拢租客承租，但这样的方式会造成收支不等，所以房屋托管公司为了尽可能提高向租客收取的租金，只能在房屋面积上“下功夫”，充分发挥每一平方米的价值。具体为通过改变房屋的结构，将三室变为四室或者五室进行出租，将原本的阳台、卫生间作为卧室出租。这样不仅产生较多安全隐患，在房东收回该房屋之后，无法恢复原状，影响房屋正常使用。
3、装修质量与约定不符
房屋的装修本来就是一个较为繁琐和漫长的过程，并且由于房屋的装修并不是自住，所以房东通常全权交由房屋托管公司进行装修，不会经常监督装修进度。实践中也有房屋托管公司抓住房东这一心理，在装修上使用低廉的材料以次充好进行装修，但房子是自己的，最终装修的好坏还是由房东承受。
4、租金未按期支付
第二点中已提到，房屋托管公司较多以一种“高进低出，长收短付”的方式进行，即以较高的价格、每月固定时间向房东支付租金；以较低的价格、一次性向租客收取半年或一年的租金。通过这种方式，房屋托管公司能在短时间内获取大量资金。但是，一旦房屋托管公司将前述资金挪作他用，房东的租金则有被迟付或不付的风险。
5、收回房屋时，家具电器已被搬走
在房屋托管模式下，房东与租客互不相识，租客及租期都由托管公司确定。与传统意义上房东与租客直接进行出租并收取押金不同，此种模式下通常由房屋托管公司收取押金。实践中不乏等到房东接收房屋之后，家具家电缺失的情况。如无事先约定，在几年的折损消耗之后，房东的家具家电损失将很难得到赔偿。
【三】风险对策：房东在交付房屋前应该这样做1、装修期前后费用分担明确，装修款按进度分批支付
关于装修期限。房东与房屋托管公司确定装修期限后，应在装修合同中明确约定的装修期限内及超出装修期限后，房屋的物业费、水电费、租金的承担方式。如果装修期满后，并未装修完成或家具家电没有到位，应对房屋托管公司延期交付这一违约情形约定违约责任，例如每延期一日，需按照装修总价款承担固定比例的违约金等。
关于装修款的支付。拒绝在装修未开始前一次性支付装修款，可与房屋托管公司约定按照施工进度支付装修款，例如水电完工经验收后支付相应工程款，瓦工完成验收后支付相应工程款，基础主材完成验收后支付相应工程款等等，约定的越详细，越会避免房东在交付十几万或几十万装修款后，房屋迟迟未动工的风险。
关于装修材料。可参照现行精装修商品房买卖时的装修、家具、家电数量、品牌、规格等进行约定，对材料进行细化，如有以次充好的情形，房东可主张更换或赔偿差价。
2、在装修过程中，明确不得擅自改变房屋结构
房东应在装修合同及租赁合同明确，禁止通过打隔断等方式擅自改变房屋结构以及不得将阳台、卫生间、储物间等作为卧室出租。并要求房屋托管公司合理出租房屋并对房屋安全进行管理，一旦发生责任事故，由房屋托管公司承担责任。
3、适当增加租金支付月份或严格租金迟付责任
对于房东按月收费，但租客一次性支付半年或一年房租的费用结算不透明的情况，房东可适当考虑按季度收取租金或明确租金每迟付一日的违约金数额，迟付超过固定天数，房东可随时解除合同，收回房屋，避免房东的损失扩大。
4、屋内家具电器列成清单作为合同一部分，毁损灭失需赔偿
房屋装修好后进行验收时，应将房屋内家具家电等大件物品的数量、规格、品牌、价格等列成清单，由房东及房屋托管公司进行确认。如租赁期间或租赁期满交房时，清单内家具家电毁损或灭失的，应由房屋托管机构按照清单价格原价赔偿。同时将前述清单内容作为租赁合同的一部分，对房东及房屋托管机构均具有约束力。
【四】总结毛坯房装修出租一站式托管在方便房东的同时也深藏诸多风险，故再将要点向各位读者总结如下：
首先，房东铭记一点，房屋托管公司在签订合同之前，所做出的一切精装修、高收益承诺，如果没有经书面形式确定下来，大可不要当真；
其次，在签订合同时，房东要擦亮双眼，尤其对于房屋装修费用的支付、装修完成的期限、装修标准、租金的支付等方面；
最后，在房屋托管公司出现违约苗头时，注意留存相关证据，必要时以法律手段维护自身合法权益。
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撰稿 | 窦睿 基础设施投资部
