这两天，有两位朋友通过各种渠道找到我，想找我帮忙解决有关买房的问题。他们的问题都是“保证金”问题。情况是这样的：
朋友A：深圳某地产项目开发商拿到预售许可证后，朋友A与开发商签订了买房意向协议，向开发商缴交20万元保证金，约定如果开售日A成功选房，则保证金转为定金，如选房不成功，则保证金退回给A。项目开售日，A参与线上选房，并成功选到自己心仪的房号。但是，当开发商通知其去签订《房地产买卖合同》时，他还是反悔了，没去签订合同，同时要求甲方退还保证金。
朋友B：B也是原本打算在同一个地产项目买房，和A一样交了20万元保证金，成功选房后，保证金转为定金，并且签订《房地产买卖合同》，定金又转为买房款，和开发商约定10日内交清首期款，否则不保留房号，并且不退还保证金。
A、B两位朋友和亲戚朋友商量后，认为当前经济形势不好，楼市前景不明朗，因此“反悔”，临时作出了放弃买房的决定。他们找到开发商商量，表示打算不打算买房了，要求开发商退还之前缴交的20万元保证金，而开发商他们违反以买房意向协议中约定的条款，拒绝退还。20万元可不是个小数目，A、B不愿放弃此笔款项，他们找到我，希望我出面沟通协调退还保证金事宜。甚至表示如果能够退还，愿给一定金额的回报作为“喝茶费”。
A、B两位买房者其实是具有一定经济实力的，然而交了买房保证金后反悔，这正说明当前潜在的买房者对深圳楼市还缺乏信心。开发商都有律师“保驾护航”，相信他们和买房者签订的有关协议、合同均难有漏洞，而交了保证金、定金后，消费者反悔是个人原因毁约行为，如果严格按照法律规定，开发商不退还保证金确实有据可依，合理合法。这种情况下，想拿回保证金，真的没有主动权，要看开发商的心情了。
保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行而留存于对方或提存于第三人的金钱。如果合同中一方因为自身的原因而导致合同没有履行，那么就要以保证金就作为赔偿金给另一方。我国《民法典》的规定，保证金属于一种担保方式，其设立应当符合以下要求：保证金的数额应当明确；保证金应当交付给债权人或者第三人；保证金应当是一定数额的金钱或者有价证券；保证金应当是书面形式。
买房者向开发商交保证金，通常是为了担保后续买房行为的履行。具体来说，开发商在售房时，通常会要求买房者交付一定数额的保证金，以保证买房者在后续买房过程中能够按照合同约定履行义务。根据我国《民法典》及《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，买房者在交付保证金后，有权利申请退还保证金。具体来说，如果买房者交了保证金后，因为开发商违约导致合同被解除，买房者可以申请退还保证金；如果买房者交了保证金后，因为买房者自身原因导致合同被解除，买房者不能申请退还保证金。
在前文所述的案例中，开发商收取保证金是有法律依据的，而且是A、B两人均是个人的违约行为，开发商完全有理由不退还他们的保证金。相信A、B两人都清楚法律上的规定，因此找到我，希望托关系去解决问题，甚至甘愿给予“喝茶费”。618网络购物节刚过，在618的时候，冲动消费的情况不少，与其是女士们，少则几十几百，多则成千上万的买买买，事后才发现自己这是一种“脑热”的消费，课程为冲动型消费。但是没想到楼市也有冲动消费，可能是被628冲昏了头脑吧。
对于A、B这种情况，再多的“喝茶费”我都是不会收的。倒不是因为我清高，原因有三：一是近期这种情况还会很多，帮一个不帮一个说不过去，二是我也不愿为这点好处费去动用多年积累下来的人脉资源；三是“喝茶费”本身涉及内部的暗箱操作，我也不愿为此牺牲个人口碑。因此，我只能建议他们找开发商协商了，一般而言，开发商为了维护好客户关系、树立市场口碑，大概率还是会把保证金退回给买房人的。但由于程序涉及销售代理人员、开发商营销部门、财务部门以及冻结账户银行等等，涉及面比较广，流程复杂，因此需要慢慢地去和开发商去磨。
虽然开发商依法可以不退还保证金，但是深圳的开发商比较重视客户关系和业界口碑，往往也不会吞了客户的保证金。愿意退还的自然会退，花“喝茶费”托关系找门路解决大可不必。现实中，我身边亲戚买房，后来反悔要求退还保证金的，基本都能退回，每个公司流程不同，有的一两个星期就可以处理完，有的要耗上几个月。销售人员说不能退，实际还是希望你继续履行买房合约，在业内，这是“逼定”的一种方式。如果确实不想买了，慢慢磨吧，不过挺费时费力的。
对于广大刚需一族而言，买房是一件人生大事，应该征求家人意见，充分考虑多方面的情况再做买房决定，避免出现交了保证金后再反悔的情况出现。
1.买房是一项重要的决策，买房者在决定买房前需要认真考虑自己的需求和财务状况。如果买房者交了保证金后，因为自身原因导致买房合同被解除，买房者不能申请退还保证金。
2.开发商在售房时，也应该如实告知买房者保证金的支付方式和退还条件，避免买房者因为不了解相关法律法规而遭受损失。
3.如果开发商在售房时存在欺诈行为，买房人受欺诈而向开发商交保证金，买房者可以向相关部门投诉举报，维护自己的合法权益。
4.相信以和为贵，法律之外还有人情，很多情况下，即使买房人违约在先，但是只要没有给开发商造成重大损失，开发商一般都会把保证金退还给买房人，对于品牌开发商来说，客户关系和市场口碑远远比这点保证金重要。
5.交了买房保证金后又反悔，这种情况这段时间在深圳比较常见，说明市场不缺乏有买房意愿和买房能力的刚需群体，但是大家对深圳楼市的信心还没有完全恢复。
