永龙社区成立居民自治组织后安装的门禁。信时记者蔡晓素摄
大洋网讯 老旧住宅小区（包括楼房院落和单栋楼宇）经常存在设施不配套、环境脏乱差、缺乏正规的物业管理，给居民生活带来很多不变。今年，海珠区部分老旧住宅小区居民自发开始尝试引入物业管理，小区面貌焕然一新。也有小区通过成立居民自治组织，负责治安和小区维护，破解“没人管”难题。
1 成立自治组织
代表社区：海幢街永龙社区
问题：小区成“便道” 治安隐患大
永龙社区是一个拥有900多户人口的小区，由于毗邻江南大道北婚纱街、滨江路，周边人流密集，道路四通八达，治安管理一直是难点。虽然有门禁，但无专人管理，小区曾经成为无数人的“便道”，不仅小区卫生差了很多，诈骗、盗窃、*等危害小区居民安全的各类问题层出不穷。
解决：成立自治组织，居民参与巡逻
永龙社区居民在进行治安巡逻。信时记者蔡晓素摄
2015年初，海珠区、海幢街综治部门组织居民讨论小区的治安问题，居民提出成立自治式的社会组织。同年5月，永龙社区平安促进会成立。
据永龙社区平安促进会秘书长麦锦泉介绍，平安促进会吸收会员以自愿为原则，目前共有300多户居民参加，82个企业入会，每年会员交费60元，作为促进会的资金，用于小区配备门禁、监控设备，社区公共设施、消防安全的维护等。“目前小区中共安装22道门禁，44个电子眼已经覆盖了社区39条巷子。大约有30名居民成立了志愿巡逻队，2~3人为一组，每天对小区里人流密集的街巷进行巡逻检查。”
效果：入室盗窃事件几乎绝迹
“如今治安好了，再也没见过有人上门推销了。”居民黄慧玲如是说。
据介绍，平安促进会成立以来，共消除大型火灾隐患一起、诈骗隐患十几起，如今小区入室盗窃等几乎绝迹。
此外，今年海幢街也在大力推进辖内老旧小区成立居民自治组织。据海幢街宝贤社区居委会主任朱丽文介绍，今年开始宝贤社区筹备建立居民自治（非公）组织，通过收取会员费，用于小区治安管理。朱丽文称，目前已向民政局提交相关资料。
2 引入第三方物管
代表社区：凤阳街泰宁社区、南石头街泉塘社区
问题：住宅产权多元化 小区无人管
位于海珠区凤阳街泰宁社区沙泰路24号、26号大院前身是广州市白云出租汽车有限公司的集资房。房改之后，虽然汽车公司仍保留1~3层的物业权，但小区公共实施、环境卫生几乎处于无人管理的状态，治安问题更困扰着这里的居民。今年4月，经过该大院89户住户的集体表决，小区正式引进了具有物业服务资质的企业，小区管理有了很大的改观。
61岁的居民蔡秋云是该大院的楼长，她介绍，今年在社区居委会的指引下，居民尝试引进物业管理。几个楼长牵头，通过张贴公告，征求住户的意见，向居委会提交相关的资料，召开业主大会。最终经过全体业主的投票表决，从3家具有资质的物业管理公司中遴选出一家。“确定了物管公司后，每户派代表与物管公司签订合同，合同是由7个居民代表在听取89户住户意见后，与物管公司共同制定的，单一份合同前期后后就修改了8次。”蔡秋云说。
解决：居民自主引入物业管理
据悉，泰宁社区引进的建鹏物业管理公司，主要负责大院的治安管理，包括小区门禁、监控设备的安装和维护，每周楼道的保洁和大院的清洗，聘请专业保安24小时进行巡逻，以及小区供水系统的维护，并配合街道办巡查处理小区违章搭建、占道经营、乱倒建筑垃圾等违法违规行为。物业管理费则按每月每户25元的标准收取。此外，在小区公共实施维护方面，每月小于300元的维护项目由物业管理公司承担，超过300元的维护项目则由物管牵头，住户集资。
对于居民普遍担心的物业管理费用上涨问题，蔡秋云告诉记者：“签订的合同中规定只要超80%的业主同意才可以上调管理费，此外如果超50%的业主不满意物管，可以终止合作，并且物管公司投资的基础设施，归大院业主所有。”
效果：小区环境得到改善
引进物管近半年来，居民也感受到小区环境的变化。“卫生环境有很大的改善，连困扰多年的供水问题得到了改善。小区经常会出现二次供水水管爆裂、水泵损坏的情况，以前都是楼长去找白云出租公司协商处理，效率慢，效果也差，现在直接由物业协调，问题很快就得到解决。今年8月，小区也开始进行微改造，大院4个楼体以及楼梯墙面都进行重新粉刷，小区原来随处可见的小广告也被铲除，破旧的单车棚更换成新的防火单车棚。大院一楼地面也重新铺上防滑砖。”蔡秋云说。
记者了解到，南石头福南新街也于今年5月引入物业管理。南石头街泉塘社区居委会主任黄远兵告诉记者：“福南新街原为广州市橡胶集团、广州四建等单位宿舍，多数为上世纪80年代旧楼，小区基础设施差，仅靠居委会是很难管理到位。去年开始，福南新街进行了微改造，燃气供应以及小区环境得到改善，但考虑到改造后需要专人维护，街道和居委会建议居民引进第三方物业管理。”
据黄远兵介绍，目前福南新街共有823户，16号、27号两个大院共计156户通过成立居民代表小组，与物管公司进行协商，最终每户投票通过，于5月1日正式引入物业。从5月进驻至今效果显著，赢得了居民赞誉。
声音
社区居委主任：居民自主管理能增强主人翁意识
凤阳街泰宁社区居委会主任赵鹏辉表示，老旧小区仅靠居委会的力量是很难做好，居民自主引入物业管理，更能到达精细化管理。
泉塘社区居委会主任黄远兵认为，引入物管，最重要的是引导居民转变物业服务消费意识、消费观念，目前需街道、居委会去助推。
永龙社区居委会主任朱蓉表示，借助平安促进会，一方面能让街坊自我管理，增强主人翁意识，另一方面促进会骨干能第一时间处理一些突发事件，并在调解邻里矛盾方面更加柔性。
物管公司：前期投入资金比较大
广州市建鹏物业管理有限公司负责人张建海表示，老旧小区基础设施差，片区内人口流动性大，业主大都不住在小区，且租户大多是低收入群体，无法接受上涨的物业费。加之老旧住宅小区规模小比较分散，物业费定价偏低且收费困难，这一系列难题都增加了管理难度，而且前期投入比较大，所以老旧住宅小区少有物业公司问津。
文、图/信时记者蔡晓素
