作者：史天予
指导律师：田韶卿
商品房的交付是指开发商依据相关的法律法规，部门规章等规定以及商品房预售合同的约定，将符合交付标准的房屋按照约定的期限交付给商品房买受人。
商品房交付标准是商品房买卖双方纠纷常见的争议焦点问题，裁判者通过界定商品房交付标准，来明确双方各自应当承担的法律责任。如果认定不符合交付标准，则房地产开发企业可能承担逾期交房违约金或不能交付的法律责任。如果符合交付标准，而商品房买受人无正当理由拒绝收房，则商品房买受人可能承担按约定应交付日期后商品房的风险及费用，并应赔偿由此给房地产开发企业造成的损失。
我国现行法律法规以及各级政府对商品房交付存在一些强制性或指导性的规定，形成了不同层面关于商品房交付标准的法律体系。而几经变迁，调整并无统一的交付标准规则，而是散见于各法律法规中，笔者梳理如下。
一、建筑领域的规定
《建设工程质量管理条例》第16条[1]规定了建设工程应当经过设计，施工，工程监理等。各方竣工验收后方可交付使用。此处的竣工验收合格主要侧重于建设工程质量方面的竣工验收合格，这也是商品房交付的最低标准。
二、房地产领域的规定
《城市房地产开发经营管理条例》第17条[2]规定，房地产项目经验收合格后方可交付使用。第30条[3]规定，商品房交付时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房销售管理办法》第30条[4]规定，应将符合交付条件的房屋按期交付给购房者。依据第40条[5]的规定，如房地产开发。企业违反规定交付不符合法律规定的商品房的，处以行政处罚。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定，建设工程应自竣工验收合格后向主管部门备案，应具备以下条件，如质量方面竣工验收合格，获得规划、消防、环保等方面的许可，取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。
《商品房销售管理办法》第7条[6]规定，商品房现房销售应当满足以下条件：供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，且物业管理方案已经落实。从实质角度而言，预售商品房的交付条件亦应满足商品房现房销售的上述条件。
三、其他相关法律法规的规定
《城乡规划法》第45条[7]规定了商品房验收合格的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的许可。《建设项目管理环境保护管理条例》第19条[8]规定，建设项目的环境保护设施验收合格。获得环保部门的许可后方可投入使用，《中华人民共和国消防法》第13条[9]规定了商品房应报公安机关消防机构备案。
司法实务中存在大量因商品房交付标准引发的商品房预售合同纠纷。商品房完成事实交付是否意味着已经满足交付标准？司法实务中常作为争议焦点。房地产开发企业为了避免逾期交房带来的违约风险，会争取按合同约定的时间将商品房交付给买受人。那么，如商品房按约定的时间在事实上交付给商品房买受人，而交付的商品房实质上并不满足约定的交付标准或强制性的法定交付标准。
在此情形下，房地产开发企业认为其已经按约完成了交付，且商品房买受人已经受领并实际占有使用房屋，这说明其对商品房交付并无异议，其不应在承担违约责任；而商品房买受人认为其仅仅是完成了事实交付，并未达到法律意义上的商品房交付标准，完成交付之日应以满足约定保证及强制性的法律交付标准之日为准，开发商应当承担自合同约定交付之日起至满足交付标准之日止逾期交房的违约责任。在司法判例中，不同的法院对类似情形下有不同的审判思路，对应也作出了不同的裁判结果。
（一）认为不构成逾期交房的判例
西宁市中级人民法院（2018）青01民终1573号民事判决[10]认为，涉案房屋交付时并不符合约定的交付条件，商品房买受人仍受领了房地产开发企业交付的商品房，之后主张房地产开发企业承担逾期交房的违约责任。
根据双方商品房预售合同的约定，商品房买受人在该种情形下有权拒绝受领房屋，并主张要求房地产开发企业承担违约责任。其明知双方约定的交付条件和己方的合同权利，却接受了房地产开发企业不符合约定的交付，在开发商未出示具备交付条件相关证明的情况下选择接受交付，并实际占有使用房屋，相当于放弃了自己的权利。
双方签订的商品房预售合同合法有效，在合同履行过程中单纯的交付并不存在有效无效的问题，既然商品房买受人未选择拒绝交付，其自愿接受不符合约定条件的房屋，未损害他人利益，是在行使自己的民事权利，而且实际交付的时间并未逾期，其事后再追究逾期交付的违约责任缺乏依据。
双方约定的交付条件符合相关法律的规定，如商品房买受人认为房地产开发企业交付的房屋不符合约定或法律规定，应依据合同或法律规定追究房地产公司承担其他责任，而不是逾期交付的责任。
（二）认为构成逾期交房的判例
柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2219号民事判决[11]认为，《合同补充协议》第五条变更了《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，但不得违反前述法定交房条件。现被告通知原告于2018年10月31日交房，而涉案房屋于2019年1月30日才取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位工程竣工验收合格证明，后原告于2019年12月20日收房，原、被告双方均未提供证据证实达到《合同补充协议》第五条约定交房条件的具体时间，而被告在未达法定交房条件之前的交付不构成有效交付，故涉案房屋的有效交付时间为2019年1月30日。被告未能在《商品房买卖合同》第八条约定的2018年10月31日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房。
中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2350号民事判决[12]认为,被告在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付给原告使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，其行为不构成有效交付。
江门市中级人民法院（2017）粤07民终2635号民事判决[13]认为，双方签订的合同约定取得建设工程竣工备案证明文件是涉案房屋交付的条件，故在涉案房屋取得《竣工验收备案表》前，房地产开发企业的交付行为不构成有效交付，而且房地产开发企业也未能举证证明商品房买受人明知涉案房屋没有取得竣工备案表而予以接收，因此房地产开发企业应承担逾期交房的违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第11条，对房屋的转移占有，视为房屋交付，当事人另有约定的除外。此处的转移占有实际上是交钥匙，是一种事实交付。房地产开发企业的事实交付行为不能被认定为商品房买受人已放弃合同约定的交付条件。交钥匙仅仅是交付行为的必备环节，只有满足合同的约定的交付条件及法律、行政法规的强制性规定，才能认为完成交付行为。
注释：
[1]《建设工程质量管理条例》第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
[2] 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
[3] 《城市房地产开发经营管理条例》第三十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
[4] 《商品房销售管理办法》第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
[5] 《商品房销售管理办法》第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
[6] 《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
[7] 《城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
[8] 《建设项目管理环境保护管理条例》第十九条编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。前款规定的建设项目投入生产或者使用后，应当按照国务院环境保护行政主管部门的规定开展环境影响后评价。
[9] 《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
[10] 西宁市中级人民法院（2018）青01民终1573号民事判决书 武彦国与青海中惠房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷。
[11] （2020）桂0203民初2219号民 何文冬与柳州耀世恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷。
[12] （2018）粤2071民初2350号姚惟振、肖银萍等与中山市港德实业地产投资有限公司商品房预售合同纠纷。
[13] （2017）粤07民终2635号 江门市江海区连海北路建设投资有限公司、杨军霞商品房预售合同纠纷。
