■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
相较于大家已经很熟悉的国有土地上房屋征收，“城市更新”这一并不怎么新的提法看上去无疑更加高大上。但再怎么改名，以“拆旧建新”“拆除重建”为表现形式的项目总是万变不离其宗，老百姓完全没必要被一个又一个新名词给唬住了。那么，城市更新项目中产权人究竟该和谁签订搬迁补偿协议呢？又有哪些细节是特别值得大家伙注意的呢？
大家都知道，在棚户区改造等国有土地上房屋征收中，县级政府下辖的房屋征收部门负责与被征收人签订征收补偿协议。
实践中，房屋征收部门要么叫征收办、征收事务中心，要么由所在县区的住房和城乡建设委员会担当，大家想签协议，找它就对了。
但在城市更新性质的项目中，突出的是市场主导、运作，而非政府的行政强制力。市场主体在这里面的分量就增大了。
2021年3月施行的《深圳经济特区城市更新条例》第29条规定，拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。
市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。
也就是说，与老百姓签订搬迁补偿协议的是“市场主体”，而非行政主体。
这里的市场主体，又是指谁呢？
《条例》第32条规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。
被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。
到这里，答案终于揭晓了：所谓“市场主体”，就是房地产开发企业，也就是开发商。
据此可知，老百姓与开发商签订的搬迁补偿协议为民事合同，房屋产权人所需承担的法律风险理论上会略高于征收补偿协议。
不过，《条例》对履约保障也作出了专门的规定：城市更新项目以产权置换方式进行补偿的，实施主体在办理房地产销售时，应当向区住房建设部门告知用于产权置换房屋的数量、面积和位置。
区住房建设部门根据实施主体的报告以及经备案的搬迁补偿协议将用于产权置换的房屋预先保留，不予销售。
而《条例》第34条还规定，安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。
在明律师要提示大家的是，完整梳理整个拆除重建类城市更新项目的程序，我们不难发现其有些类似于《城市房屋拆迁管理条例》时代的商业拆迁，都是采取先协商、后强制的顺序。在这样的步骤中，我们着重提醒各位注意以下3方面问题：
1.签字表态同意“拆除重建”并不等于要在接下来的每一个环节中都签字同意。从目前的政策上看，从项目启动到搬离房屋，好几个环节上房屋产权人都有表态同意与否的权利。
大家要注意不要签“同意”签出惯性来，在没看清材料上写的内容的情况下就贸然签字同意，更不要被市场主体上门人员的“话术”给忽悠住。
同意“拆除重建”，不等于我就要签订某一份搬迁补偿协议。若对补偿安置条件不满，当然不可随意签字。
2.要尽早咨询专业律师，争取团结更多待签约户与市场主体展开充分的协商、调解，避免因凑够95%的签约比例而启动行政强制程序。
协议搬迁的关键就在于签约比例的达成。达到了，就会由量变产生质变，最终形成“少数被迫服从多数”的被动局面。没达到，那么什么都有的谈，补偿安置方案也完全存在修改的可能性。
说白了，只要开发商自己觉得值，涨涨钱完全是合理的。这和政府主导的征收拆迁完全不一样。从这个角度上看，城市更新中补偿安置上涨的空间是客观存在的。
3.一旦沦为最后5%以内的“滞留户”，要立即做好针对分户下达的房屋征收决定、征收补偿决定提起程序的准备。
从严格的意义上讲，到了这一步县级政府给出的补偿安置一定不会太高，因为它势必要保障将已征收下来的房屋再通过搬迁补偿协议转让给市场主体的“差价”。无论是政府部门还是开发商，谁也不会做亏本的买卖。
故此，剩下来的滞留户一定要及时委托专业律师，充分利用法规赋予我们的复议、诉讼权利，在相对狭窄、短促的空间和期限内争取更加公平、合理的征收补偿。
大家应该能够看到，沦为最后的5%并不是一件好事情，“势单力孤”对任何博弈而言都是不利的。
未雨绸缪，居安思危，早做准备，对房屋征收适用的这些原则，对城市更新同样适用。
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