最近两年北京市政府对历史遗留的房产证问题进行了清理，对于不是业主的原因而不能办理不动产权登记的情况，验收不合格的要求按要求整改，该补办手续的补办手续，实事求是地处理历史遗留问题，事涉业主们都拿到了产权证。与此同时，一些集资房、房改房、成本价房，也在业主交纳了土地出让金之后，办理了商品房不动产权登记、领取了产权证。
方章“成本价出售住宅”
集资房、房改房、成本价房，还有回迁房都属于“二类经济适用房”，即按照经济适用房政策管理的房子，它们要转变成商品房需要交纳土地出让金。土地出让金如何计算呢？
最近笔者到“我爱我家”和“链家”等房屋上市交易门市店了解到，回迁房作为经济适用房管理的“二类经济适用房”在交易市场，购房人只要交纳土地出让金，房产性质就变成商品房。出让金按照网签价（政府指导价）的3%计算。据介绍，80平米的两居室的房子，网签价约200万元，土地出让金约6万多元。据了解，实际成交价比网签价要高出不少。如果是全款购房，网签价就按政府指导价走；如果需要银行贷款，网签价太低，就不能办理足够的贷款。上例中80平米的两居室，挂牌价格是680万元。
对于二类经济适用房，在税费方面，还要分是不是“满五唯一”。所谓“满五唯一”是指取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年；且业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子。符合“满五唯一”条件的房子通常可以享受税费优惠，例如减免个人所得税和房产交易差额个人所得税等。
对于取得契税完税凭证或房屋所有权证不满5年的二类经济适用房（主要是回迁房），土地出让金同样按照网签价的3%计算。但在税费方面不能享受“满五唯一”的优惠。
以上是从房屋买卖市场了解到的二类经济适用房上市交易的情况，具体政策来源，笔者还没有从网上查到。
我们通常讲的经济适用房，是指1998年国务院发布房改政策以后，城镇居民（含企事业单位职工）在停止实物分房后实行的一种新型住房制度改革的产物，主要特点就是建房土地由政府划拨，减免税费。2007年国务院建设部等单位颁布《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）。同年9月25日起北京市施行的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》（京政发〔2007〕27号）
这些规范性文件都是针对（一类）经济适用房的。关于经济适用房上市交易问题，北京市政府于2008年4月8日印发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）。按照该文件：
1.2008年4月8日之前签订购房合同的，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款。
2.2008年4月8日之后签订购房合同的，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市出售时，8按照出售价格与购买价之间差价的70%补交土地收益等价款，产权转变成商品房产权。
据行内人士透露，这里所说的出售价仍然以网签价为核算基准，与实际成交价还有差距。
为化解矛盾，做好国家大剧院等34个重点工程对接经济适用住房有关工作，北京市政府于2009年4月15日下发了《京建住〔2009〕255号通知》，对这些重点工程涉及经济适用房政策的，在时间节点上调整为2008年4月8日以后签订购房合同，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款。
该通知还将（京建住〔2008〕225号）规定的时间节点从2008年4月8日修改为2008年4月11日。即2008年4月11日后签订购房合同，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市出售时，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
2015年7月15日，北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市住房和城乡建设委员会关于重点工程拆迁对接安置经济适用住房上市交易有关问题的通知》（京建法[2015]10号）重申了京建住〔2009〕255号文件精神，同时，增加如下内容：
上述经济适用住房购房家庭，房屋再上市时，可不再提供由区县住房保障部门开具的《已购经济适用住房上市出售意见》；
按照《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)规定，经“三级审核、两次公示”取得备案资格后购买经济适用住房的家庭，不适用本通知规定。此前文件与本通知不一致的，以本通知为准。
总结：
1.二类经济适用房产权在上市交易时交纳土地出让金即可转成商品房产权。土地出让金按照网签价的3%计算。
2.北京市经济适用房以2008年4月11日为时间节点，前后土地收益等价款差别很大，但仍然有很大利润空间。
3.与北京市34个重点工程对接的经济适用房，2008年4月8日以后签订购房合同的仍然按照2008年4月11日之前的对待。
附录经济适用住房定向对接的重点工程 ：
1、工体西门、玉河（东城区）
2、王府井市政、精品街（东城区）
3、东城区政府应急中心（东城区）
4、协和医院改扩建（东城区）
5、藏研中心（朝阳区）
6、海关博物馆（东城区）
7、国家大剧院（西城区）
8、全国人大办公楼（西城区）
9、国管局办公楼拆迁（西城区）10、阜外医院（西城区）
11、西城区落实私房腾退户（西城区）
12、西城桃园危改（西城区）
13、北二环、解危排险（西城区）14、前门大街改造（崇文区）
15、大栅栏、大吉片、棉花片危改拆迁、奥运旧城整治（宣武区）16、总参东钓鱼台（海淀区）
17、银河商务区三期（石景山区）18、白家庄西里（朝阳区）
19、和平一、二、三村（朝阳区）20、朝阳雅筑拆迁户（朝阳区）21、中医药大学（朝阳区）
22、成府路718、719项目（朝阳区）
23、地铁5号线（朝阳区）
24、西客站南路（丰台区）
25、西客站南广场（丰台区）
26、北京南站外部路网、北京南站及动车段（丰台区）
27、马家铺三期危改（丰台区）28、石榴庄路（丰台区）
29、成寿寺路（丰台区）
30、蒲黄榆路（丰台区）
31、晨光路（丰台区）
32、光彩路、光彩南路（丰台区）33、宋家庄停车场（丰台区）
34、东小口镇地铁5号线（昌平区）
