房源虚假致使买房人钱房两空
未约定土地出让金买卖双方对簿公堂
房屋存在上市交易期限制不能完成网签
无权处分、他物权设定……
这些房屋交易风险防不胜防
6月4日上午，大兴法院召开“定向安置房买卖风险提示”新闻通报会，通报会在该院官方微博同步直播，北京市人大代表、北京市政协委员受邀在线监督，北京青年报、北京人民广播电台、劳动午报、北京政法网、大兴融媒体中心等多家媒体在线关注。大兴区委政法委政治部主任蔡幸娟受邀出席，通报会由大兴法院党组成员、政治部主任单祖果主持。
通报会上，该院党组成员、副院长尹凤云介绍了本次新闻通报会的召开背景。她指出，随着承接中心城区人口疏解、辖区内棚户区改造及北京大兴国际机场等重大工程建设项目的有序推进，大兴区域范围内出现了大量的用于提升人民群众居住生活品质的定向安置房。部分被安置对象，因资金周转或其他因素，在满足自身基本居住需求的前提下，选择将名下的其他定向安置房对外出售。定向安置房不同于普通商品房，其存在政策因素多、房产证办理周期长、交易限制、土地收益补交等特殊性，其交易存在的风险种类和数量亦相对较多，近年来，因该类房屋买卖交易而衍生出的纠纷已呈显著上升趋势。
数字显示，近三年来，大兴法院共受理涉及定向安置房买卖合同纠纷案件186件。案件显示，定向安置房常见交易方式包括合同买卖、指标买卖和现房买卖。
合同买卖，是指被安置人已经选定好安置房屋，与安置房的出卖方（一般是建设方）签订安置房买卖合同并支付全部购房款后，将安置房买卖合同上所记载的房屋转卖给他人。此时，房屋尚在规划建设中，未实际交付，购买人在订立房屋买卖合同时无法查看到房屋的现状。
现房买卖，是指出卖人已经实际取得安置房，房屋具备入住条件。该类交易的特点是房屋已经竣工验收并实际交付，但房屋产权证尚未办理。
指标买卖，是指被安置人将选购房屋的指标出卖给他人，属于一种资格的转让。此时，房屋尚在规划建设中，安置房买卖合同亦未正式签订。
上述三种交易类型中，前两种最为常见。无论哪种方式，都潜在着较大的交易风险和纠纷隐患。通报会上，榆垡法庭庭长齐伟龙发布了十条风险提示：
01、出卖人无权处分导致合同履行不能
由于定向安置房买卖合同签订时，房屋尚未办理产权证，故通常都是被安置人拿出以自己名义选购的定向安置房买卖合同用以证明其是该房屋的权利人，然后与买受人签订买卖合同。由于定向安置房系基于拆迁取得，对外签订安置房补偿合同的人不一定就是合同上记载房屋的排他权利人，多数情况下拆迁利益都是由家庭成员共同享有。若该出售行为未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认，则卖房人出售该房屋的行为依法属于无权处分。该无权处分情形虽不会致使房屋买卖合同无效，但到了交房或者办理过户等合同履行阶段，其他权利人不同意继续履行合同，即使购房人起诉至法院，其要求交付房屋或者协助过户等继续履行合同的诉讼请求也面临得不到支持的风险。
02、相关费用负担约定不明而迟滞履行
定向安置房买卖合同签订时，双方未对初次领取产权证所需缴纳费用由谁承担进行明确约定，在具备过户交易条件时存在双方相互扯皮的风险。例如，根据北京市的相关政策，二类经济适用房上市需要缴纳3%的土地出让金，买卖双方在协商房屋价款之时，未将土地出让金作为房屋价款考量因素，在后续得知土地出让金补交事宜时，往往会对该部分款项由谁承担争执不下，导致合同无法顺利履行，由此引发双方对簿公堂。
03、出卖人虚构房源致使买房人钱房两空
此种风险主要出现在“合同买卖”的情况下。因为买卖的并不是现房，购房人无法现场勘验房屋，而卖房人的交付房屋义务经常是在安置房竣工验收后，这又通常需要二到三年。司法实践中，存在卖房人为达到骗取购房款的目的，伪造其与拆迁机构之间的安置房合同，然后再持此虚假合同与购房人签订房屋买卖合同。购房人如未能核实房源的真实性即支付房款，将会面临钱、房两空的风险。
04、房价上涨出卖人单方毁约、违约
因定向安置房的特殊性，初始购房人取得产权证往往就会需要较长时间，与时间伴随的便是房价的波动。在房价大幅上涨的情况下，卖房人可能会后悔当初的出卖行为，进而采取拒绝按时交房、拖延办理过户、要求增加购房款、搬出其他权利人等各种方式意图毁约，为买卖合同的履行设置障碍。尤其是在“合同买卖”交易风险更大，由于房屋一直未交付，卖房人为了多获利直接将房屋高价卖予他人，并短时间内进行交房、过户。
05、购房人资格欠缺导致合同履行困难
由于安置房在买卖合同签订时尚无产权证，所以买卖双方并不会去建委进行网签登记。虽然买房人可以实际占有、使用房屋，但到后期需要办理过户时，如果该买受人在买卖合同签订时不具备购房资格，将无法办理网签手续，存在无法过户的风险。即使买受人提起诉讼，法院也需要审查其是否具备购房资格。
06、房屋存在上市交易期限制而网签不能
对于某些有交易时间限制的安置房，如果房屋的上市交易限制期限尚未届满，受到交易期限的限制，买卖双方无法办理网签手续。一般情形下，安置房从交房到产权证初始登记的时间大约在拆迁后5年左右，如果再加上5年的上市时间限制，全部时间就是10年。在如此长的时间内无法完成过户，极易出现各种不确定的合同风险。
07、卖房人一房数卖而无法履约
卖房人就同一定向安置房分别与多个购房人签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，购房人均要求履行合同的，存在相应的权利保护顺序（已办理过户手续—合法占有—综合考虑付款数额及先后、网签、合同成立先后等因素予以认定），顺序在后的购房人继续履行合同诉求将无法得到支持。在“指标买卖”和“合同买卖”交易中，因无现房存在，买受人根本无法了解到出卖人是否还与其他人签订了买卖合同。
08、买房人不具备被安置身份而无法选房
此种风险主要存在前述的指标买卖中。由于定向安置房是对特定人群的安置，所以有资格选房的人在前期签订相关补偿协议时都已由拆迁部门登记记录。其后，买受人虽然支付对价购买了选房凭证，但由于其不具备被安置资格，即便持有选房单也存在无权选购安置房的风险。根据大兴区的相关政策，安置房买卖合同底单上记载的权利人仅能在近亲属之间进行调整。
09、出卖人安置房被作为强制执行财产
受房屋竣工、房产证取得时间较长或者上市交易时间限制等因素，定向安置房买卖合同的履行期限往往较长。若卖房人在房屋所有权转移到购房人名下之前因个人债务被依法强制执行，则该定向安置房将面临被查封、拍卖等强制执行的风险。买受人虽有提出执行异议的权利，但一方面会耗费时间、金钱等成本；另一方面，其异议是否成立还需符合法律相关规定，一旦异议不成立，则面临房、钱两空的风险。
10、房屋被卖房人设置权利负担无法过户
安置房具备办理产权登记条件时时，首次产权证办理只能登记在被安置人名下。实践中，有些被安置人出售房屋是因为陷入经济困难，经常拆东墙补西墙，向多人借贷。若购房人未能及时办理二次过户手续，房屋可能被卖房人设置抵押、典当等权利负担。当卖房人无力涤除负担登记时，除非买受人出资将过户障碍解除，否则将面临无法过户的风险。
法官建议
01、出于避免交易风险考虑，尽量不要购买此类房屋；如果一定坚持购买，建议尽量进行现房交易，避免合同、指标两种交易方式。
02、全面了解与交易房产的相关政策性规定。在签订定向安置房买卖合同之前，购房人可通过咨询相关拆迁单位或房地产开发商、查看宣传手册、不动产权证、安置房认购协议书等方式，对交易房产的性质、是否存在上市交易限制、是否需要补交土地收益、整个交易所需周期等信息全面掌握后，再决定是否签订房屋买卖合同。
03、详细查询交易房产房源的真实性、房屋的权利负担情况、出卖人的处分权、房屋是否已经对外出售、是否存在产权纠纷、是否存在权利负担等情况。为保证出卖人的处分权无瑕疵，可要求出卖人协调被拆迁院落的全部潜在权利人员都在买卖合同上签字，确认同意出卖房屋。
04、签订规范、详细的书面合同。对于初次领取房产证需要缴纳的费用、上市交易需要补交的土地收益、产权人变更阶段产生的费用，合同中应明确约定负担主体。对于尚未建成交付或存在上市交易禁止期间的房屋，建议合同中应明确约定房屋交付时间及协助办理过户手续时间。为保证顺利过户或者降低风险损失，建议购房人要求预留一定比例的购房款，待卖房人协助办理过户手续后再行支付。
05、买受人应随时关注安置房产权证办理通知，一旦房屋开始办理产权登记，应催促出卖人及时办理初始登记，并尽快办理网签手续和过户登记，防止因房屋长时间处于未过户的状态而造成其他隐患。
供稿：大兴法院
摄影：钱坤
编辑：聂文康 汪希
