回迁安置房进行分家析产时，差价补偿怎么确定？
张某1向法院起诉请求：请求判令位于北京市某某号回迁安置房屋归张某1所有、使用
法院认定事实：刘某1与赵某1（已故）系夫妻关系，二人婚后育有二子一女，长子赵某2、次子赵某3、长女赵某4（已故）。赵某4与张某2系夫妻关系，二人婚后育有一女张某1。1998年，赵某1去世。2001年10月19日，赵某4去世。位于北京市×××66号宅院（系拆迁协议书中×××77号，以下简称77号院）的房屋中有44.6平方米（房屋所有证：房字第×＊＊）登记在赵某4名下，剩余房屋登记在刘某1名下。
2016年4月7日，为保障城关中心区棚户区改造项目顺利进行，根据《城关中心区棚户区改造项目集体土地宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》，区人民政府城关街道办事处南街村村民委员会（甲方，以下简称南街村委会）与刘某1（乙方）签订协议书，认定77号院宅基地面积318.66平方米，房屋建筑面积218.58平方米。甲方应补偿乙方各项费用和金额总计869439元，包括：1．宅基地区位补偿款404375元；2．房屋重置成新价208431元；-----。乙方应选择定向安置房建筑面积为213.6平方米。同日，南街村委会（甲方）与刘某1（乙方）签订补充协议书，约定乙方可以享受宅基地困难补助面积为40平方米。后77号院被拆迁，村委会向刘某1支付了拆迁补偿款。拆迁前，刘某1长子赵某2、张某2在77号院内居住生活。
2016年5月，张某2、张某1、刘某1因继承被继承人赵某4的遗产，向北京市恒信公证处申请办理继承权公证。载明：“一、被继承人赵某4于2001年10月19日在北京死亡。二、申请人张某2、张某1、刘某1向本处申请办理被继承人赵某4名下下列财产的继承权公证：北京市房山区×××66号内房产的产权，《房产所有证》编编号：房字第×＊＊上述财产属于被继承人赵某4生前与其配偶张某2在婚姻关系存续期间取得，且未发现被继承人赵某4生前与其配偶张某2签署过涉及上述财产的夫妻财产约定，故上述财产属于被继承人赵某4生前与其配偶张某2夫妻共同所有财产。三、被继承人赵某4生前于1990年1月4日与张某2结婚；被继承人赵某4生前共生育一个子女：女儿张某1；被继承人赵某4的父亲赵某1于1998年因死亡户口注销；被继承人赵某4的母亲是刘某1。四、经向中国公证协会公证遗嘱备案查询平台查询，未发现被继承人赵某4生前立有公证遗嘱处分上述财产；据被继承人赵某4的所有继承人张某2、张某1、刘某1称，被继承人赵某4生前无遗嘱处分上述财产，亦未与他人签订遗赠扶养协议处分上述财产；申请人张某2、张某1、刘某1对被继承人赵某4生前无遗嘱及遗赠扶养协议处分上述财产无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。五、现申请人张某1表示要求继承被继承人赵某4的上述遗产，申请人张某2、刘某1表示自愿放弃对被继承人赵某4的上述遗产的继承权，并在本公证员面前作出放弃继承上述遗产的书面意思表示。兹证明，被继承人赵某4的上述遗产由被继承人赵某4的女儿张某1继承。”
2020年7月，张某1以分家析产纠纷为由，将刘某1、村委会诉至法院，要求分割77号院的拆迁款及回迁安置房。法院经审理后认为，“本案中，依据张某1提交的房屋产权证书、公证书，可以认定77号院内房屋有赵某444.6平方米的份额。赵某4去世后，经北京市恒信公证处公证上述财产份额由张某1继承，符合法律规定，本院予以确认。刘某1辩称未在公证文书上签字，并非其真实意思表示，未能提交证据予以证明，该抗辩理由，本院不予采信。张某1与刘某1对77号院房屋形成按份共有关系。刘某1系77号院登记宅基地使用权人，南街村委会依据拆迁补偿安置方案与刘某1签订协议书并无不当。棚户区改造项目拆迁时，张某1之父张某2一直在77号院属于赵某4房屋内居住，现房屋由张某1继承，故张某1有权使用77号院宅基地，且结合房地一体原则，张某1有权获得房屋重置成新价、宅基地区位补偿款、装修及附属物补偿款、房屋周转费、搬迁补助费、搬迁综合奖励费、预签协议奖励费等补偿。拆迁补偿款中有属于张某1的财产份额，现张某1要求刘某1给付拆迁补偿款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。结合拆迁估价报告、协议书可以证实，77号院房屋总建筑面积218.58平方米，张某1应继承房屋建筑面积44.6平方米，本院参照张某1应继承房屋占有比例及拆迁补偿款补偿种类，酌情确定刘某1应给付张某1的拆迁补偿款169670元。张某1要求过高部分，本院不予支持。刘某1仅同意补偿张某1相应房屋重置成新价的抗辩意见，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采信。关于张某1主张房屋拆迁回迁安置房面积的请求，现因回迁安置房屋尚未建成，其要求分割回迁安置面积不具有现实性，本院暂不处理，待回迁房屋实际产生后可另行解决。”2020年11月30日，法院作出（2020）京0111民初9925号民事判决，判决：一、刘某1给付张某1拆迁补偿款169670元；二、驳回张某1的其他诉讼请求。判决后，刘某1不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院。二审中，张某1补充提交了张某2出具的说明，张某2表示其所享有的案涉77号院内房屋的全部拆迁利益均由张某1代为主张。北京市第二中级人民法院经审理后认为“刘某1上诉仅同意向张某1支付案涉被拆迁房屋的重置成新价款，不同意向张某1支付宅基地区位补偿款等基于宅基地使用权而产生的补偿款。但经审理查明，北京市房地产管理局向张某1之母赵某4颁发了房屋产权证书，故赵某4基于该房屋产权证书享有对案涉77号院内合计44.6平方米的房屋所用权，依据房地一体原则，其也应当享有77号院落内所有房屋对应土地的使用权。案涉院落被拆迁之时，张某1之父张某2一直在77号院内属于赵某4的房屋内居住，张某2亦表示其所享有的案涉77号院内房屋的全部拆迁利益均由张某1代为主张，根据公证遗嘱案涉77号院落内赵某4所享有的相应财产份额应当由张某1继承，故张某1有权获得房屋重置成新价、宅基地区位补偿款、装修及附属物补偿款、房屋周转费、搬迁补助费、搬迁综合奖励费、预签协议奖励费等补偿中属于其母赵某4和其父张某2的份额和权益。根据房屋拆迁估价报告、协议书可以证实，案涉77号院内房屋总建筑面积为218.58平方米，张某1应当继承的房屋面积为44.6平方米，法院根据张某1应继承的房屋所占案涉房屋总建筑面积的比例结合其有权获得拆迁补偿款的利益，酌定刘某1应向张某1给付拆迁补偿款169670元并无不当，本院予以维持。”2021年2月10日，北京市第二中级人民法院作出民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。现上述法律文书已发生法律效力。
2022年3月25日，北京燕房新城投资有限公司（甲方，以下简称燕房新城公司）与刘某1（乙方）签订城关中心区棚户区改造项目购房合同，双方就定向安置房购房事宜达成协议：一、乙方应安置面积为213.6平方米，住房困难补助面积40平方米，合计253.6平方米。二、乙方购买位于北京市房山区×××家园小区，总建筑面积为164.96平方米的房屋。房号为：①×××1801室，二居室，建筑面积82.48平方米（以下简称1801号房屋）。②×××1802室，二居室，建筑面积82.48平方米（以下简称1802号房屋）。三、乙方购买的安置房总价款为249920元。乙方购买的安置房建筑面积与应安置面积相等部分，按2000元／平方米计算；超出应安置面积20㎡以内（含20㎡）的部分按照3000元／平方米的价格计算。乙方因定向安置房房源、格局、户型搭配等原因，有剩余应安置面积88.64平方米，其剩余面积可在棚户区项目指定安置地块中选择面积合适的安置房用于选房搭配，最终所购买的安置房面积低于应安置面积的部分按5000元／平方米折款返还被拆迁人。购买总价款根据乙方购买安置房的最终备案实测面积结算差价，多退少补。购房合同还约定了其他内容。购房合同签订后，2022年6月10日，刘某1向燕房新城公司交纳了1801号房屋和1802号房屋的购房款共计为249920元。燕房新城公司向刘某1交付了1801号房屋和1802号房屋。法庭辩论终结前，刘某1尚有应安置面积为88.64平方米的房屋未回购安置。2022年4月，张某1再次诉至法院，要求分割回迁安置房。
《城关中心区棚户区改造项目集体土地宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》第五条“一宗宅基地内有其子女及亲属所建房屋，须由宅基地使用人与其子女及亲属自行解决，本次拆迁只针对宅基地使用人进行补偿”；第十八条“宅基地困难补助条件（一）符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地的农民及户口在拆迁范围内未享受过保障性住房的城镇居民，同时符合下列条件，可给予宅基地困难补助。1、户口在同一宅院内。2、两个子女以上至少有一个子女达到法定结婚年龄（男年满22周岁，女年满20周岁）。3、家庭成员无其他宅基地或未享受过国家福利分房、保障性住房等政策并需提供相关证明材料。（二）同一宅院四代同堂，且户口在同一宅院，可单独给予一个宅基地困难补助”；第十九条“宅基地困难补助标准。每符合一个宅基地困难补助条件，选择定向回迁安置房的，可增加定向回迁安置房建筑面积40平方米（增加面积待回迁安置时不收取费用）；以货币形式补偿的，补偿标准为12万元”；第二十五条“选择定向安置房的标准（一）以宅基地控制标准认定面积为选择定向安置房面积的基数。先签订拆迁补偿安置协议的，搬家交房后，优先选择定向安置房，一次选定后不得变更”；第二十六条“定向安置房价格（一）所购定向安置房建筑面积与应选择定向安置房建筑面积相等的部分，按优惠均价2000元／平方米计算。所购定向安置房建筑面积超过应选择定向安置房建筑面积不可分割部分（限20平方米之内），按优惠均价3000元／平方米计算（以上价格不含楼层差价）。（二）所购定向安置房建筑面积低于应选择定向安置房建筑面积部分，按照5000元／平方米对被拆迁人折款返还。（三）被拆迁人选择多套定向安置房的，选购定向安置房建筑面积，不得超过应选择定向安置房建筑面积不可分割部分20平方米之和”。
法院认为：民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护。本案中，根据查明的事实，案涉77号院内原有合计44.6平方米的房屋属于张某1父母张某2与赵某4的夫妻共同财产，依法对该部分房屋享有所有权。77号院被拆迁后，张某2认可其所享有的77号院内房屋的全部拆迁利益由张某1代为主张，根据公证遗嘱77号院内赵某4所享有的相应财产份额由张某1继承，故张某1有权获得77号院内44.6平方米房屋的拆迁补偿利益，而房屋回迁安置补偿属于拆迁利益的一部分，故张某1亦应享有取得回迁安置房的权利。因张某1系基于继承关系取得的相应财产权利，故刘某1称张某1不享有回迁安置房选房资格的答辩意见缺乏法律依据，法院不予采信。根据拆迁补偿方案，结合拆迁时77号院内刘某1仍有一子赵某2在此居住，以及拆迁时赵某4已去世的事实，法院认定以213.6平方米计算回迁安置房总面积，宅基地困难补助面积40平方米属于刘某1所有。故张某1要求按253.6平方米计算回迁安置房总面积的主张，法院不予支持。根据张某1应继承的及张某2所享有的房屋所占房屋总建筑面积的比例（20.4％），张某1应取得回迁安置房面积为43.57平方米。刘某1已选购的两套二居室房屋建筑面积均为82.48平方米。因回迁安置房尚不能办理房屋所有权登记，故法院仅明确房屋居住使用权。根据刘某1选定的回迁安置房，法院酌情确定坐落于北京市房山区×××1802号房屋由张某1居住使用。因张某1享有的回迁安置房面积与刘某1已选购的回迁安置房面积存在面积差，张某1应就所选购回迁安置房面积超过所享有回迁安置房面积部分，参照市场价格向刘某1支付房屋折价款。根据回迁安置房的房屋性质，综合考虑其购买价格和所处地理位置，法院酌情确定按每平方米14000元计算超过所享有回迁安置房面积部分的房款。因刘某1已支付张某1应享有的回迁安置房面积部分的购房款，故该部分购房款张某1应按每平方米2000元计算并返还给刘某1。因此，张某1诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。
据此，法院判决：一、自判决生效之日起，位于北京市房山区×××1802号房屋的居住使用权归张某1享有；二、张某1于判决生效之日起10日内给付刘某1房屋价款631880元。
