深圳龙华和坂田哪个好,深圳龙华和大浪哪里好

Part. 1

「坂田和坪山还能不能买」

星球提问：2023年6月

提问：请问坂田和坪山还能不能买？经常听网上有说什么价值板块，安全线，大表哥老师，您怎么看？

回复：最近私信问得最多的就是坂田和坪山这两个片区，我也专门针对这两个片区写了详细的攻略，但是依然还有小伙伴停留在能不能买的困惑上。

不知道小伙伴在哪里学到价值板块、安全线的这些粗糙野知识，坂田不能买，坪山都是坑，配套不成熟，产业偏低端，现在都2023年了，还拿以前的固化思维看待这些板块，真不知道这些天天踩盘的博主，整天瞎捣些啥浆糊。

能说出某个片区或者临深惠州不能买都是坑，这种话的人，一看就是说话不过脑子的，没有哪个片区能不能买，只有适合与否。

未来在大监管下，深圳任何片区都会出现L型横盘和K型分化。南山依然有垃圾股，比如南油，南山中心，10万以上塔楼很难再爬得动了。布吉，龙华，坂田，坪山，横岗依然有潜力股，那些说这里不能买，那里都是坑的人，最根本的原因，就是他们根本就不了解片区的全部面貌，带着有色的眼镜和韭菜的镰刀，掩耳盗铃的去片面笃定结论。

未来的关外依然有一些不错的潜力片区，而关内的垃圾股也会越来越多，尤其是南山，记住现在所说的，没有喝多。这是个人总结南山片区，最直观的感受。没有总结之前，觉得南山多么多么好牛逼，真正去研究到每一个楼盘的时候，你会发现南山的k型分化会非常严重，性价比高的不多，而垃圾股巨多。尤其800-1000在南山，这个价值档位非常不人不类，尤为凸出。简单的说，南山不欢迎普刚，只喜欢豪刚。任何一个片区和楼盘，结合五利模型和SWOT分析去看，你都会发现它存在的价值。

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Part. 2

「中城天邑VS嘉州富苑」

星球提问：2023年3月

提问：为什么2008年的中城天邑，要比2012年的嘉洲富苑卖得还要贵呢？它们周边配套都差不多，而且嘉洲富苑楼龄品质更新，两个小区学位都是一样的，都不是什么学位房，最近纠结这两个楼盘，百思不得其解，请大表哥帮忙指教！盼复！

回复：1.相同地段，同样配套，同样学区的情况下，楼龄较新的楼盘小区，在通常情况下，会有一定的价格优势。但是，为什么中城天邑会出现错位“老当益壮”的价格差异呢？当宏观价值一样的时候，比拼的就是微观细节。

2. 中城天邑，2008年小区，大花园社区，主力的成交户型是48-70平（小户型段）、110-129平（改善段）为主，其中小户型段占比75%

3. 嘉洲富苑，2012年小区，共3栋，AB栋主推93平3房，C栋都是40平2房公寓，公寓租户较多，户型客厅都不带阳台，空中花园，地面花园基本没有，占地小，周边是城中城。

4. 从对比中不难发现，中城天邑，占地更大，带花园社区，相对远离城中城，近地铁站，近大金沙金地工业区城市更新，高层南侧看红树湾，并且户型选择范围广，要知道尤其是小户型是容易拉高小区均价，而且外立面来看，2008年的中城天邑保养其实非常不错。

5. 嘉洲富苑由于是新晋内地市场的香港开发商，不像绿景深耕深圳多年，相对了解内地市场的需求。嘉洲富苑依然还是带着严重的港式风格，所有户型，客厅都没有阳台，港系开发商习惯性的吃面积搞公摊，完全不了解内地需求，公寓和住宅混搭，严重的拉低了住宅的品质，也影响了整体均价。再加上体量小，位置夹在城中村，这就是它为什么是2012年品质的楼盘，依然只能卖出8万左右单价的原因。

6.总结，当两个小区宏观的价值相同的情况下，但是微观具体看户型体量，得房率，刚需和小户型比例，阳台，花园，客厅，采光，走道，电梯，配套，开发商风格等等这些居住体验的差异。

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Part. 3

「梅林碧华庭居值得入手吗」

星球提问：2023年5月

提问：请问梅林的碧华庭居，8.4w一平，值得入手吗？它是带梅香的学位吗？盼大表哥老师不吝赐教，感谢！

回复：1.碧华庭居是最早一批京基在深圳的项目，当年2000年开盘的时候，华强北的地摊广告随处可见。指导价政策之前1月份的成交数据是7.6万/平。现在的指导价6.8万/平，基本是回去年同时期的价格水平。如果按照8.4w/平入手，浮动22.5%，还属于比较正常。不像南山宝中离指导价动辄40%左右。并没有太大附加溢价。

2.关于梅香学校小学部划分的问题。目前福田教育局给出的官方答复是
a. 梅香学校小学部与梅园小学、梅林小学试行分享学区制；
b.居住在梅园小学、梅林小学学区内的学生，先选择原学区学校作为第一志愿学校，自愿选择梅香学校作为提前志愿学校，选择福田区有空余学位的公办学校作为第二、第三志愿;
c.按照全区统一的积分标准计算积分，按提前志愿、第一、第二、第三志愿以及积分高低依次排序录取，所有志愿学校均未被录取的学生纳入全区统筹调剂。
而按照梅林小学和梅园小学的学区划分，碧华庭居属于梅林小学，属于在梅香学校的共享学区里，但是能不能保证进，具体还得拼积分排名。

3.因为小区小户型居多，小区总共17栋，46平、52平、86平、99平、106平等多种户型，如果是小户型8.4w/平（46和52平），这个价格合适，没有飘。如果是刚需改善型面积的8.4w/平，8-8.2是相对理想的入手位，说简单点，在如今这个观望大环境下，700-800多的房子，砍个20万左右，这是非常正常的。如果有困难，可以请我们专业的替你砍价，2000年的房子，不会特别抢手，有的是时间和方法和卖家磨。南面靠近北环一侧，部分户型略嘈杂，这一点需要注意，不过内部挺安静。

4.有上涨预期的，无非就两点，第一，毫无疑问就是梅香学校的学位升级（深中梅香）。第二，就是旁边的中粮广场旧改，未来会引入高端的写字楼和商业体，生活将会更加便利。但是体量和规模无法和宝安的中粮大悦城相比。同时，周边紧邻华强云产业园、恒利科创园，同时还有满京华旧改，届时这个区域内或是产业规模化的存在。梅林片区，本周也会在81个片区详解专题中专门介绍，敬请关注留意。

5.整体来说，碧华庭居主要还是偏自住，虽然2000年，外立面也没有显得特别老旧，800左右能够买3房自住，而且带不错的小学学位，毕竟福田实验教育集团的名气摆着，未来也有大悦城的商业补充，缺点就是楼龄和靠近北环，比起同价位的福田外国语的青海大厦、华盛领寓，小区内部的环境更佳更宜居。以上观点，仅供参考

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