2019年7月份,住建部副部长黄艳在国家政策吹风会上表示:“在未来旧城改造中,会避免一拆了之和大拆大建。”她解释道,未来我们在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建,要改变城市建设的拆迁文件,注重“绣花”功夫,突出地方特色和人居环境的改造。
对此,专业人士解读认为,这是住建部实锤,“棚改”将要停止——住建部高层对外宣布,未来旧城改造不搞大拆大建,转而主攻存量的改造和提升,显然就是在给“棚改停止”进行铺垫。
事实上,过去三年“棚改”也一直在做退场和停止的准备:首先,2018年9月份,国开行收回地方的“棚改审批权限”,被认为是在紧急给棚改踩刹车;其次,2019年、2020年连续两年全国棚改总开工量断崖式下降,2020年棚改总开工量甚至不到2018年的1/3,这意味着棚改的阶段性任务已经基本完成了;更重要的是,2020年初国家层面宣布“2020年是棚改‘三年计划’的‘收尾之年’”,与此同时宣布将“全面推进旧改”。国家一锤定音,意味着造福国人12年之久的“棚改”将停止,画上圆满句号。
这里需要解释一下,我们所说的“棚改将停止”,并不是指全国年度棚改开工总量为零,而是指过去那种年开工总量600多万套的顶峰时期停止。未来棚改当然不会一刀切全面停止,因为随着时间的推移,市场上总会有破屋烂院需要拆除重建,这意味着未来棚改将会步入“零零散散的小规模”时代。国家智囊仇保兴预测,未来全国年棚改开工总量很难达到50万套。尤其是一些一二线城市,因为棚改的成本很高,且难度很大,棚改继续推进的可能性微乎其微。
大规模“棚改”将停止,对楼市、对购房者等的影响不可估量:首先,过去4、5年全国一众靠棚改拆迁刺激涨起来的城市,尤其是全国90%的无区位优势、经济发展缓慢、人口常年流失的三四五线城市,动力疲软将显现,这意味着“虚火”的房价也将面临大幅回调;其次,棚改停止,老房子不再拆迁,意味着老城居民获得巨额补偿的机会彻底丧失,数以万计的老房子居民的“拆迁暴富梦”将彻底破灭;再者,2015年后,棚改主要是以货币化安置的方式在进行,这在一定程度上给了地方“借棚改发债”的机会,“棚改”停止,地方借棚改之名融低息长期贷款的漏洞也将彻底堵死。
棚改是真正的民生工程,真正帮助无数人彻底改善了居住条件。住建部资料显示,2016-2020年,全国棚改累计开工预计超过2300万套,帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。
但不得不承认的是,随着棚改2.0“货币化安置”政策的推出,“棚改”的弊端也越来明显:抵押补充贷款(PSL)横空出世,资金经过层层“转手”再次回到楼市,继而推动房价不断上涨。拿2017年来说,全国棚改开工总量609万套,总投资1.84万亿元,其中有近3/4在三四线城市。棚改2.0模式下,拆迁不再进行实物安置,而是补偿现金。被拆迁者只能拿着补偿款到市场上去购买商品房,这既创造了需求,又解决了资金问题,各国去库存的任务都完成得很出色,最后房价也几乎是完成了翻倍上涨。