今年起,20年的老房子统统这样处置
值得庆幸的是,这一切都要停下来了。棚改为什么要停止?答案其实很简单:一方面棚改的成本越来越高,大规模“拆旧建新”既花费巨大,也不利于房地产市场的稳定;另一方面经历十多年的棚改拆迁,全国需要拆除重建的破房烂院所剩无几;更重要的是,国家已经找到了比棚改更好的旧城改造模式,那就是“旧改”。
住建部长王蒙徽去年底在做总结报告时表示,未来要全面推进城镇老旧小区改造,以2000年前建成的住宅小区为重点,着力改造提升水电路气信等基础设施,发展养老、托育、助餐等服务,切实改善群众居住条件和生活环境。
我们查阅资料发现,作为“棚改”的接棒模式,其实“旧改”早在2019年、2020年就已经大规模在全国进行试点了。过去两年中央共补助资金1400多亿元,用于支持各地城镇老旧小区的改造,累计改造5.8万个老旧小区,惠及居民约1043万户。
2021年起,“旧改”才正式拉开序幕。按照国家住建部的规定,旧改以2000年前建成的住宅小区为重点。换言之,从今年起,房龄超过20年的老房子将统统进行“旧改”——着力改造提升水电路气信等基础设施,发展养老、托育、助餐等服务,切实改善群众居住条件和生活环境。
值得一提的是,未来5年全国要完成对17万个老旧小区的“旧改”工作。业内专业人士估算,5年内旧改所能撬动的资金总额超过4万亿。其阵势和影响力绝不输于棚改。
事实上,“旧改”的三项内容也完全解决了20年的老房子的“痛点”:基础类主要是满足居民安全需要和基本生活所需,比如对水电气路网的改造提升,比如小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修;改善类主要是满足居民生活便利和改善型生活需求,建筑节能改造、加装电梯,增加适老、物业用房、体育健身、停车库等配套设施;提升类主要是丰富社区服务供给,提升居民品质生活,比如发展养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等。
4万亿旧改下,20年的老房子或再度升值
未来5年旧改虽然也能撬动至少4万亿资金,但却很难成为楼市的发动机。原因很简单,旧改是“消灭需求创造供应”,而且旧改没有改变房地产的存量,没有货币补贴,没有拆迁户的带钱入场,所以更有利于房价的整体稳定。
不过值得肯定的是,20年的老旧小区在经过基础类、改善类、提升类三大项内容的改造之后,很可能会再度升值,这意味着一大批老房子业主的身价或迎来上涨。原因有两个:其一、三大类改造全程下来,老旧小区会脱胎换骨,旧貌换新颜。尤其是在完成了改善型生活需求和丰富社会服务供给后,老旧小区的自身环境和居住舒适度将大幅提升,这对于提升其市场价值大有裨益。从过去两年老旧小区旧改的案例来看,20年的老房子经过改造后都再度升值了,尤其是二线城市老城区核心区域的老小区,升值空间一度达到了20%-30%。
其二、绝大多数老旧小区地段、配套都不差,只是基础条件比较差。不过,在完成改造后,老旧小区的优势会瞬间放大,更会缩小和新城区商品房的差距。尤其是有些符合条件的小区,如果能加装上电梯,彻底解决上下楼问题,则完全可以重获新生。
贝壳研究院调查数据显示,80、90后年轻人对改造后的老旧小区的接受度和好感度均有明显提高,受访的8000多网民中有45%的人表示“可以考虑购买老小区”,理由是改造后的老房子居住方便、交通便利、配套充足,虽然环境仍不及一些新建小区,但性价比却高出很多。“旧改”后的20年的老房子市场认可度提升,这意味着其升值的空间很大。尤其是那些地段好、配套优的老房子,会更加吃香,再度升值的潜力也更大。
如果按照改造后升值率20%-30%计算,一线城市以现在的均价5万/平计算,改造后升值幅度在100万-150万;二线城市按均价2万/平计算,每套房子也能升值40万-60万。毫无疑问,这对于老房子业主来说是一个非常好的消息。