从《民法典》来看,70年土地使用权到期后,自动续期是肯定的。至于免费还是收费,我认为大概率还是收费的。
至于收费的金额和方式,我个人认为大概率会采取按年缴费的模式,因为如果让大家一次性缴纳(比如缴纳70年的土地出让金),这个资金量非常有压力,会造成很多社会问题。同时,一次性收足土地出让金也会让地方财政突然饱腹,不利于建立良好的财政体系和收支规划。我个人认为,按年缴费模式更具可行性。
对于缴费金额,可能会以当时土地出让金的价格为基准,在大多数人能承受的范围内确定一个合理的数额,面积大的多交,面积少的少交,也可能会依据家庭持有房屋的数量,有一个附加值。这些方式都是有可能的。
有人担心,中国的房子很多都住不到70年,假设到了50年就成了危房,这种情况该怎么办?我认为如果50年变成危房,重建的可能性不大,毕竟从现在的经验看,全体或绝大多数业主一致同意重建的情况很难达成,有人认为需要重建,有人认为不需要,有人认为重建费用高,有人就把房放着不住等拆迁,种种情况导致几百名业主达成一致的可能性很低。同时重建工程由谁承接、由谁委托、公允性谁来监督,都是重建要面临的难题。
我反倒认为,比起重建,北京市东西城区平房的腾退政策,可能是今后国家对高层危房建筑处理的一种好方式。由国家出面设定合理价格,危房业主自由选择是否由国家回购房产,达到一定比例后(如98%),强制回购剩余业主产权。将全体业主产权回购后,国家再对危房进行处理。
至于国外的经验,我认为对我国的房地产市场借鉴意义不大,我国和大多数发达国家的土地政策和所有权归属是显著不同的,很多国家土地是私有制,我国土地是国家所有或者全民所有。
本质上的不同,导致国外经验对我国基本没有借鉴意义,包括大家热议的房产税。房产税作为一种税收工具我是认同的,但对房价的影响可能很小。如果国家最终以按年征收方式续期产权的话,其实土地产权年限这个话题就可以终结了,自动续期,交一年钱续一年,逾期缴纳的话,再按法律法规进行处罚或补缴即可,这种情况似乎就变成了一种附条件的永久产权。
最后,希望国家能尽快出台建设用地使用权的续期办法,土地问题是大问题,尽早确定有助于社会稳定。
先给一个结论:中国房地产行业是一个建设性模糊的推进过程。房地产行业的各种法规边界到今天为止都是很模糊的,但是这种模糊是有建设性的,你不能否认,整个房地产行业、城市化,甚至是经济发展都在往前推进。
处在这样一个建设性模糊的过程中,70 年产权到期后怎么办?《民法典·物权编》对住宅和非住宅的规定,你可以说它规定得很清楚,也可以说它规定得很模糊。
很模糊,但至少有建设性——住宅到期以后,会为你解决的。
怎么解决,用哪些法规解决,其中最重要的就是房地产税的立法。“70年产权到期后怎么办”的问题,在房地产税立法完成之前,永远得不到具体答案。不管《民法典·物权编》写成什么样,现在给的仍然是建设性模糊的答案,必须等房地产税立法完成以后,才有清晰的答案。
我们试着翻译一下《民法典·物权编》的潜在意思:只要你的房子有合法产权证,无论是住宅还是非住宅,你手上的房子其实就是永久产权。但现在不能这么告诉你。
为什么说中国的房子是永久产权,不是只有 70 年吗?等房地产税立法完成、开始开征,只要你一直交税,这房子永远是你的,房子下面的土地使用权也永远都是你的——土地的所有权永远是国家的,但使用权可以永远是你的。
这跟国外相反,在国外,先告诉你这块地永远是你的,所以你得每年交税;在中国,只要一直交房地产税,你的第 18 代孙都可以拥有这块土地。
现在不能这么告诉你,是因为很多制度没有完全理顺、还在打架,只能用建设性模糊的表述暗示你,中国的房子其实就是永久产权。所以,不要那么介意外国买房所谓的永久产权,其实最终殊途同归。