实务中，土地成本分摊方法使用最多的就是占地面积法和建筑面积法。企业所得税规定的比较明确，国税发【2009】31号文规定，土地成本在企业所得税处理时，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而土地增值税方面国税发〔2009〕91号规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。当下各地规定不一，有规定采用占地面积法的，也有规定采用建筑面积法的，还有规定将占地面积法和建筑面积结合使用的。
占地面积法，是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。具体是指按某一开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。该方法适用于分期开发、滚动开发或者不同业态房地产的项目。不同项目之间分摊一般采用该方法。
建筑面积法，是指按某一开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。该方法适用于业态差别不大的房地产项目。同一开发项目中建设不同类型房地产的，占地不是相对独立的，一般采用建筑面积法。
案例：品税阁房地产开发公司开发A项目，占用土地面积10000平方米，土地成本1亿元。A项目中有高层、别墅两种业态。高层占地面积4000平方米，建筑面积20000平方米；别墅占地4000平方米，建筑面积5000平方米。其余2000平米为公共绿化道路等用地。
解析：分摊土地成本分别按照占地面积法与建筑面积法来比较。
一、占地面积法
1.直接按照不同产品对象楼座占地面积分摊，不考虑绿化道路分摊。高层应分摊土地成本=4000/8000×1亿元=5000万元；别墅应分摊土地成本=4000/8000×1亿元=5000万元
2.先在各楼座及绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。高层应分摊土地成本=4000/10000×1亿元 2000/10000×1亿元×20000/25000=5600万元；别墅应分摊土地成本=4000/10000×1亿元 2000/10000×1亿元×5000/25000=4400万元
二、建筑面积法
高层应分摊土地成本=20000/25000×1亿元=8000万元；别墅应分摊土地成本=5000/25000×1亿元=2000万元
计算结果：
1.不考虑道路绿化直接按楼座占地面积分摊：高层分摊土地成本5000万元，别墅分摊土地成本5000万元。
2.先按占地面积法再按建筑面积法分摊：高层分摊土地成本5600万元，别墅分摊土地成本4400万元。
3.直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。
结论：高层和别墅占地面积相同，但由于分摊方法不同，土地成本差异巨大。
通过以上分析计算，可以看出在计算房地产企业土地增值税、企业所得税时，由于成本分摊方法的不同，税前扣除千差万别！别墅和高层不同业态房产成本采用不同的分摊方法，对企业所得税来说，可能是时间性差异，也可能是永久性差异。但对土地增值税来说，一定是永久性差异。由于全国政策不统一，各地规定分摊方法不一致，这就要求房地产开发企业在进行税务处理时与当地税务机关提前沟通，按照当地政策规定处理，避免增加税收风险。
作者：品税阁太阳雨
