最近有很多被拆迁人提问到公摊面积的拆迁补偿问题，今天，京尚拆迁律师就来为大家简要解析公摊面积拆迁补偿的相关问题，希望能对被拆迁人有所帮助。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的相关规定，公摊建筑面积，即我们平时所说的公摊，指的是包括电梯井、管道井、楼梯间、警卫室、分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半等在内的，为整幢楼房提供公共服务和管理用房总面积依法分摊到每套商品房的面积。
户主购买房屋时需要支付对价的房产面积，也就是户主进行产权登记时证载的“建筑面积”，主要就由房屋套内面积和分摊面积两部分组成。所谓的房屋套内面积，则是房屋套内使用面积与阳台建筑面积、套内墙体面积的总和。
也就是说，在户主支付对价购买的商品房总面积中，仅有套内使用面积和阳台是可以直接作为生产生活使用面积的，与之相对的最让商品房购买者感到“心痛”的就是“公摊面积”了。
综上来看，户主购买商品房时，是已经为公摊面积花过钱的，这部分公摊面积在房屋产权证书中也有所体现。当这些房产被纳入拆迁范围时，公摊部分是否能够获得相应的拆迁补偿，以及用于以产权调换方式对被拆迁人进行补偿的安置房的公摊面积问题引发了不少争议。
争议之一主要在于公摊部分是否能够正常获得拆迁补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等请款组织调查登记，被征收人应当予以配合。
其中对被征收房屋的面积问题表述为“建筑面积”，应当包含公摊面积。
又《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
其中提到的证载面积，以及“建筑面积”的表述，都说明了在房屋征收拆迁及拆迁评估过程中所采纳的依据和进行房地产价值评估的房屋面积指的是包括公摊面积在内的建筑面积。
也就是说，在拆迁过程中，商品房公摊面积也应当计算在补偿范围内，这是毋庸置疑的。
争议之二在于，当被拆迁人选择以产权调换方式接受补偿时，安置房的公摊面积难以在协议中进行明确。
这样导致的后果就是，按照“拆一还一”的比例对被拆迁人进行补偿时，如果用于产权调换的回迁安置房的公摊面积大于被拆迁房屋的公安面积，就意味着被拆迁人最终能得到的安置房的套内面积和实际使用面积是缩水的，不能满足保障被拆迁人原有生活居住水平不降低的原则性要求。
对于这个问题，各地方政府在制定本辖区内征地拆迁地方性规定时作了不同表述，如《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》和《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》中都沿用了“建筑面积”的表述和证载面积的概念。
但相对的，应在“拆一还一”的基础上对补偿标准进行适当高。实践中如果被拆迁人在与拆迁方签订拆迁协议、约定补偿条件时没有意识到这个问题，就很可能会在公摊面积上吃亏。京尚拆迁律师建议被拆迁人在与拆迁方进行协商时就说明这个问题，明确提出套内面积不缩水的要求。
争议之三在于，当被拆迁房屋的实际建筑面积与证载面积有出入时该如何补偿。
根据《条例》和《评估办法》的规定，拆迁评估和补偿的依据一般以权属证书和登记簿的记载为准。但对于登记发证时存在错漏或发证后由于某些原因房屋建筑面积发生变化的被拆迁人来说就可能会造成损失，此时房屋征收部门对被征收房屋的调查登记就尤为重要。
如果有被拆迁人认为自己的房屋面积与登记证载面积不一致，或与评估结果中确定的面积存在出入的，可以针对评估结果申请复核评估及专家委员会鉴定。也可以委托专业评估机构和拆迁律师介入帮助维权。
买房时要花钱买“公摊”，房屋征收时却不对公摊面积部分进行补偿，这显然是不合理也不合法的。如果有被拆迁人遇到这样明显违法的征收拆迁，可以寻求专业拆迁律师帮助进行维权。
实践中与公摊面积的拆迁补偿有关的争议，更多体现在争议面积部分的补偿标准以及最终落实的补偿数额方面，如何争取可实现范围内的最高补偿，涉及更多的就是维权实践操问题了。如果被拆迁人有进一步的疑问，也可以直接留言或致电京尚拆迁律师咨询。
