而且,一旦启动这种借花献佛式的产业IP拿地的话,就意味着靠政府关系,靠企业集团平台和品牌拿地的逻辑被颠覆,这对产业地产商自身是非常大的挑战,因此其核心的诉求就在于真实落地的产业IP,这恰恰是最最困难的一点。
2.“PE基金自投产业”勾地模式
理论上这种模式跟上面的产业地产商联合产业IP勾地是如出一辙的,不同的无非是主体并非重资产开发商,而是一家专门做产业的私募股权投资基金,专注在硬科技领域做股权投资,并且拥有已投上市公司的控股权,有很高的行业话语权。
它面临的问题是,所投企业拿到钱之后想卖地建总部和研发基地,这是真的自用需求。但是这家投资机构就不开心了,认为我投你是想让你在全世界聘请最好的科学家,去购买最好的专利技术,做产品研发,你买地建厂是不符合我PE的诉求的,就驳回了。
但是它很快发现,所投的七八家硬科技企业都有这个需求,发觉原来这也是个商机。但问题是,这种产业基金的LP投资回报要求是非常高的,一年IRR要求25%-30%,不可能让你去投只有十几个点回报率的产业园。
于是这家基金的想法,就是自己组建GP团队成立园区投资基金,或者直接入股一些专业的小型产业地产商。由于自己旗下就正儿八经的控股了真实的硬科技上市或准上市企业,这在地方政府眼中的吸引力是非常恐怖的,所以它依然能够在一二线城市拿到几百亩一幅的地块,这些地方政府不是靠PPT忽悠就可以的,比企业还要精细。
在这些土地上,这家投资机构跟政府谈判是很硬气的,这不仅是天然的硬科技特色主题园区,是每家政府都希望引入的产业招牌,甚至可以承诺建好就实现30%以上的主力旗舰客户入驻,并且直接把100%整体产值税收任务提前完成,大家不妨细品。
对这些被投企业而言也是有吸引力的,这些企业要上市,总部、研发、工厂都在选址,本来就有真实的需求。但先不说要专门的团队去做,跟政府打交道,耗时耗力这些,你光说这些一次性投的钱,其实也就相当于12-15年的租金。如果让这个基金来做,自用部分定制化的售后包租,可以把一次性的成本分摊到十多年,优化资本结构,集中精力和资本做好自己的主业,未来还可以用合理价格卖还给你;市场化的部分对外招租,有了这个主力店号召力大增,收益也可以再持续分享。
所以对这些企业而言,何乐而不为,甚至提前付一年的租金都是小意思,这样就可以解决园区启动资金、主力客户和自持比例的需求,一举数得。
而从这家投资基金的角度,不仅投了硬科技企业,还给你更多的园区载体以及运营服务的附加增值服务,做所谓的“硬科技企业的生命合伙人”——从资本到技术,从战略到运营的全方位的终身伙伴,生命科学设施的提供者,硬科技企业的资本结构优化者。
且不论这个故事真实落地的可能性有多大,能走多远,光是这个逻辑的提出,就对联东、中南、万洋这种没有自有产业IP的纯粹规模化园区开发企业是一种碾压式的降维打击。跟这帮跨界打劫者的这种“高富帅”顶级玩法相比,一众开发商立马变成只会垒砖头的“矮矬穷”了。
因为本质上是投资机构,与产业投资的联动能否形成,才是这些园区最真实最本源的出发点。在这个本源之上,园区只是投后做服务的一个落地载体,同时也能够作为一种投资的重资产配置,用租金差和资产增值收益的稳定性来对冲一下主营业务的不稳定性。至于最终呈现出的园区运营与经济效应,更多是水到渠成的结果。
从这个意义上,这类园区的成功肯定不是单纯地产层面的成功,也正因为这样的生态闭环,才更容易获得政府的青睐。
3.“假产城”勾地模式
下面要提到的三种模式都是一些传统房企的勾地策略,包括“真产城”“假产城”和“供应商捆绑”三种。前两者就是在主城独立的“真产城”项目(背负产业约束并由真实运营的产业综合体:高端产业落地载体 商住用地平衡),要么就是在区县配合住宅打一些产业概念的“假产城”项目(不背负产业约束,与产业资源方一起配合勾地,吸引力在于减轻区县领导招商引资的压力),最后一种则是前两者的一个变种。
“假产城”算账逻辑有如下几种类型:
第一种类型,“1 1”模式。
就是房企和一个比较有实力和规模的产业资源方勾兑,双方先谈好,签战略合作协议,然后选择选合适的区域拿地,这样的优势在于有优质的产业招牌,可以选一些好的地块,从政府这里充分享受地价优惠,这种让利式的地价优惠就可以为商住用地的开发贡献红利,从而实现比正常做房地产更有优势的超额利润。
这种模式对产业资源方的好处是,政府给自己的东西没有减少,而且还额外多了房企给的东西,不仅帮自己拿地,还不用掏一分钱由房企建设了定制化的厂房载体——这个重资产产业资源方大多数时候是愿意按照“成本价 资金利息”进行回购的。
一般来讲,产业资源方按照协议在3-5年后回购的时候,载体资产的估值已经升了不少,相当于产业资源方前面赚了现金流(省了前期投入),后面又赚了资产增值的差价,是一个比较有吸引力的合作模式。
我们假设房企的城市地产利润率为10%(4亿元),其中正常利润的8%(3.2亿元)是交给集团总部的,剩下2%的超额利润用来进行产业补贴,这个模式的核心公式就是:
城市地产的超额利润(2%)≧产业地价(工业用地) 产业对价(载体成本 现金补贴)
所谓的现金补贴是指,一部分比较强势的产业资源方不但要房企协助拿地,建设厂房,可能还要再给真金白银,比如1000万元。这种情况下房企就需要算账了:
假设中的超额利润是8000万元,拿地花1000万元,重资产厂房建设需要2000万元,还剩下5000万元。这样一来,即便给产业资源方补贴1000万元,房企还净赚4000万元,只要自己算得过账就能做,最差打平都没问题。
也就是:
商住用地产生的超额利润-产业用地土地成本-资源方诉求-强制性投入(如政府要求的市政、公共配套、展馆等) > 0
第二种类型,“1 X”模式。
因为前面“1 1”模式里面那个产业资源方体量是足够大,足够吸引政府给房企另外一个“1”——商住地块。
但如果产业资源方单体不够强大的话,就需要一个组团了,所以“X”指的就是就一个产业组团,同类聚集和产业链上下游聚集——比如当地一个做传感器的,产业概念不错,但就是规模太小了,不过不要紧,如果它正好是本地传感器联盟的盟员,上下游还有十几家企业,那大家开个会,组在一起整体规模和产值就大了,做一个几十万方的智能制造产业园,这样就足够打动政府。
但是这个模式的潜在问题在于,这其实更多是一个本地存量产业的一个整合,而不是一个异地增量产业的导入,从政府角度来看不算自己的贡献和功绩;另外还有可能,尽管和X的产业组团谈拢了,但政府觉得这个X产业不行,不是战略新兴产业,未来几年可能下行有风险,再有点污染环保不过关,政府不认,也很难实现。
这时,如果能成立一个智能制造产业扶持基金,做一个产业公共服务平台,解决这个产业共性的难题,推动这个区域智能制造产业的转型升级,就是做好做大本地企业了,所以有些房企已经开始尝试着做这种产业投资基金了,但本质上不是真心做这个产业,仍然是出于勾地的目的而为之。
上面的两种类型,无论是“1 1”还是“1 X”都是典型的假产城,也就是不会影响地产正常的利润获取,产业部分如果能赚钱最好,底线就是作为拿地工具和成本部门的。
如上图所示,这种“假产城”在操盘时主要有“绿、黄、红”三类关注重点:
绿色部分:住宅,利润有保障,主要关注实现难度,包括成本、三费、售价、去化,其中车位货值不能超过商住净利润的50%;
黄色部分:商业、公寓、可售产业、主动自持部分项的收支。关注销售、运营及合作模式,如何实现利润;
红色部分:产业地价、产业对价、被动自持、政府要求等确定支出项。关注“包不包得住”,包括建造成本、装修成本等。
其中的超额利润来源主要是商业住宅,因此操盘手会非常注重研判主要产品类别:
利润型产品:去化是否有保障(售价、市场)(如别墅、底商);
货值型产品 :是否能贡献超额利润(如高层);
配套、移交部分土地成本、建造成本分摊到可售、自持部分,降低税费等。
4.“真产城”勾地模式
所谓的“真产城”,就是要真实背负产业空间,去做产业空间的运营,要把净利润都投入进去。前面提到,假产城是利润率10%,净赚8%要保证,把另外的超额利润部分2%拿出来补贴产业成本,但真产城的公式则是:
地产净利润(10%)≧产业地价(工业用地) 产业对价(载体成本 现金补贴) 自己的产业空间成本(地价 载体建造成本)
这个公式结果就是,可能最后载体都建完之后,房企的净利润是零,但是赢得了自己的产业空间,那就要求房企有真实的产业空间招商运营能力(房企倾向于把运营交给外部产业地产商或者轻资产机构),这里面还要看政府对房企有没有产业空间的自持要求,是全部允许卖,还是租售各50%,还是全部自持。
理论上,如果全部允许卖,还能卖得出价,且全部能够去化完毕,那这个项目房企依然还是有利润的,也就是产业空间的租售利润 运营增值服务的利润。另外如果还有产业投资的话,还可以有更多的投资收益补充进来。
这样一来,公式就变成:
地产净利润 运营收益(租售利润 服务利润 投资收益)≧产业地价(工业用地) 产业对价(载体成本 现金补贴) 自己的产业空间成本(地价 载体建造成本)
但是如果这个左边总的利润还是包不住右边的成本,那就必须把产业空间资产估值的概念算进来,加入时间轴的概念。也就是如果周边的环境起来了,产业、商业、居住都繁荣起来了,这个资产的估值一定也有上升,对未来的融资现金流有更好的撬动作用,包括可以做资产证券化等,那就可以把3~5年之后的估值折现到当下来算,这最后一步能够打平,否则就真的不能做了。
这个公式就是:
地产净利润 运营收益(租售利润 服务利润 投资收益) 估值折现≧产业地价(工业用地) 产业对价(载体成本 现金补贴) 自己的产业空间成本(地价 载体建造成本)
真产城的最好情况:
地产净利润能覆盖产业投入及合作方诉求,无现金收益,获得固定资产,通过固定资产运营实现稳定现金流,进而实现资产证券化
真产城的底线情况是:
商住净利润无法覆盖产业所有投入,则底线要求商住净利润 (运营收益 运营资产估值-产业投入)-合作方诉求>0。
这一整套的算账的逻辑,从表面上来看,这个逻辑还是说得通的。