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■本文作者：李倩 王小明 北京在明律师事务所
导读：随着城镇化进程的加快，近些年农村房屋和土地被批量占用。而现实中农村很多房屋根本没有房产证，当拆迁人来拆迁时，很多情况下会把被拆迁人的房屋认为是违建房屋，从而不给予补偿。那么作为被拆迁人是否应当获得补偿呢？遇到相关单位拆迁时，又该从哪些途径维护自己的合法权益呢？本文，在明律师事务所的马丽芬律师团队为大家分享没有房产证的农村自建房面临拆迁的一些问题。
自建房，是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑。自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房方式，来满足各自的居住需求。
而要想合法的自建房，首先需要依法申请农村宅基地的使用权。笔者依据2019年施行的《上海市农村村民住房建设管理办法》为大家做说明。
1.农村村民建住宅，首先向本集体经济组织或者村民委员会提出申请；
2.村民委员会接到农户建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组，将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30日。
公布期间无异议的，村民委员会应当在申请表上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇（乡）人民政府；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
3. 镇（乡）人民政府应当在接到村民委员会报送的申请表和建房申请人的书面申请后20日内，会同镇（乡）土地管理所进行实地审核。
审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、风貌是否符合标准等。
4. 镇（乡）人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报区（县）规划资源行政管理部门；区（县）规划资源行政管理部门会同区（县）农业农村行政管理部门初核后，由区人民政府审批建房用地。审批应当在20日内完成。
建房用地批准后，由区人民政府发给用地批准文件；由镇（乡）人民政府发给乡村建设规划许可证。
值得注意的是，新修订的《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。据此，上述“区政府审批建房用地”的步骤可能于2020年新法施行后免除。
5. 区人民政府和镇（乡）人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布，接受群众监督。
6. 经批准建房的农户应当在开工前向镇（乡）土地管理所申请划定宅基地范围。
镇（乡）土地管理所应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并通知镇（乡）人民政府派员到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。
农户应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。
7. 农户建房完工后，应当通知镇（乡）人民政府进行竣工验收。镇（乡）人民政府应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。
镇（乡）人民政府应当提前通知镇（乡）土地管理所，由镇（乡）土地管理所派员同时到实地检查农户建房是否按照批准的面积和要求使用土地。
经验收符合规定的，镇（乡）人民政府应当将验收结果送区建设行政管理部门备案。
然而在各地方的实践中，由于地方性规定的不健全、多部门交叉管理甚至长期没人管等客观事实，导致农村地区存在大量无证、未经审批的自建房。一旦遇到征收拆迁、棚改腾退乃至于宅基地制度改革，这些无证自建房就会首当其冲面临麻烦。
【无证自建房究竟能否有补偿？】实践中，主要看两方面情况：
其一，涉案宅基地上房屋的建造年代。1982年《村镇建房用地管理条例》和1987年《土地管理法》施行是两个重要的时间节点。在此之前即建造完成的宅基地上房屋，即使未办理任何证件，也有望被依法认定为合法建筑，进而获取足额的补偿安置。
其二，涉案宅基地上房屋是否具备一定的法定审批手续。农村房屋完全无证和“缺证”是两种不同的状态。按照一些地方在实际操作中的做法，只要被拆迁人能够提供集体土地建设用地使用证（“红本”）、乡村建设规划许可证、农村个人建房用地许可证和土地登记审批表之一，其被拆迁人主体身份就能得到确认，就有资格获取公平、合理的拆迁补偿。
当然，如果被拆迁房屋已经换发了“房地合一”的最新不动产权证书，权利就更有保障了。
然而即便如此，仍会有一些农村房屋处于“诸证皆无”的尴尬局面。此时，就需要地方政府严格依据《土地管理法》《城乡规划法》及地方性法规规章的规定进行调查认定，出具认定的结论。
总之，仅因涉案农村房屋无证就直接在补偿安置方案中“一刀切”不予补偿或仅给予极低的所谓适当补偿都是不符合法律规定精神的，自建房屋并在其内居住多年的农民应当及时依法救济，切不可因房屋无证而“自觉理亏”进而自认倒霉。
在明律师在此提示大家，如果您的土地和房屋被纳入拆迁范围，应当委托专业的律师代理，在律师指导下尽量收集证据材料，结合所在地区的政策和所涉项目的补偿方案，争取对房屋补偿权益的认可，获得合理满意的征收补偿款。
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