新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶
案例：2019年12月，辛某与冯某通过居间房产公司连续签订了《代收定金同意书》《房地产买卖契约》等房屋买卖合同，约定冯某将坐落在天水市麦积区某小区的房屋（建筑面积约120平方米）出售给辛某，房屋总价款为59万元。签订合同后，辛某按照合同约定向冯某支付了房屋首付款18万元，并按照冯某的要求支付了房屋过户所需的税费3000元。事后，辛某与冯某对房屋过户事宜多次进行沟通协商，但因冯某的房屋存在按揭贷款未能解押导致不能办理房屋过户手续和房屋交付手续。为此辛某向天水市麦积区法院社棠法庭提起诉讼。
法院审理认为，原告辛某与被告冯某协议解除房屋买卖合同，符合法律规定，对房屋买卖合同予以解除。根据法律规定，辛某已经支付的房屋首付款18万元、过户所需税费3000元，冯某应予退还。冯某在房屋上存在按揭贷款迟迟未能解押导致不能办理房屋过户和房屋交付，属于违约行为，应承担违约责任。据此判决，解除辛某与冯某签订的《代收定金同意书》《房地产买卖契约》，由冯某退还辛某房屋首付款18万元、房屋过户所需税费3000元，并承担按年利率5.55％计算的违约金。
在房屋买卖时，除了付清首付、申请贷款、签好合同之外，还要注意一个问题，就是只有房子办理完过户后才真正属于自己。因此，在购买二手房之前，一定要弄清楚二手房在哪些情况下不能过户。我们邀请甘肃宜修律师事务所的姜剑霄律师来以案说法。
记者：哪些情况会导致房屋买卖后不能实际过户？
姜律师：购房者一定要注意以下几种情况会导致房子无法过户：
卖家无法提供房产证的。只有房产证能证明房屋归属，没有房产证即便买卖双方签订了合同也办不了过户手续。
卖方未经其他产权人同意出售房产的。如果房子存在多个共有产权人，那么房主卖房子时一定要征得所有共有人同意。一旦有共有人不同意，那么这笔买卖就无效。即使完成了过户，之后有共有人追究的话，购房者也只能退房。因此购房者过户时，必须要求卖方所有共有产权人到场签字，如果有人来不了的话，可以要求对方提供经过公证的授权委托书。
房产被有关部门查封。购房者买被查封的房子很有可能无法交易，或者支付的房屋首付款打水漂。
房产未解除抵押。现在不少房子都是贷款买的，未还清银行贷款的房子叫抵押房。对不动产来说，必须先将抵押权撤销之后才能办理过户。所以，购房者买此类房子的时候，需要要求卖家先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款，卖家必须还清担保的钱，才能办理解押。
产权因为违规搭建被冻结。如果房屋是违建的话，购房者也可能面临无法过户的情况。
《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。
记者：购买的二手房无法过户怎么办？
姜律师：购买二手房不能过户，应当先了解不能过户的原因。如果是因为材料不齐全无法办理，应当补全材料。如果是因为卖方的原因导致不能过户，应及时联系卖方。不同的原因，应采取不同的解决措施。
若房子不能过户，对于购房者来讲自己购买房产的根本目的就没有达到，此时可以根据相关法律规定，追究出卖方的法律责任，要求退房或者赔偿违约金。当然，要是在这方面产生了纠纷的话，最好委托专业的律师来帮助进行处理。
《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失（预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失）。
需要注意的是，没有完成房屋权属转移的，在法律上来讲房子还是卖家的，买家没有进行房款监管，在过户前就直接将房款支付给卖家，一旦过户存在问题，能否追回房款就成为了未知数，所以购房记得做资金监管，规避购房风险，全面保护房款安全。
姜律师提醒，房子一日不过户就一日不属于自己。因此，一定要提前了解好该房屋是否可以正常交易，正常过户，在必要时，可以选择相关的法律人士来协助交易，这样可以在交易过程中降低风险。
