之前有一些朋友问新芽关于敏感性分析的问题,这里通过两个简单的案例,来讲解如何做单因素和多(双)因素的敏感性分析。
敏感性分析是分析项目评价指标(如内部收益率、净现值、投资回收期)对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小,但对项目经济指标的影响很大,我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中,对经济效果指标的敏感性影响大的因素,要严格加以控制和掌握。
敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行:
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素很多,我们必须抓住主要因素,对于房地产开发项目而言,主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致,常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算因素敏感性
计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动,所导致的项目经济效果指标的变动效果,建立一一对应的关系,并用图、表的形式表示出来
单因素敏感性分析
#分析案例:某公司准备开发一住宅,预计开发面积1万平方米,开发固定成本120万元,每平方米变动成本600元,预计售价1000元/㎡,销售税率5%,计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
大部分参数的变化都会引起利润的变动,但其影响程度各不相同,有的参数发生微小变化,就会使利润发生很大的变化,说明利润对这些参数的变化十分敏感,我们称其为敏感因素,与此相反,有些参数发生变化后, 利润的变动并不大,反应较迟钝,称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标是敏感系数,计算公式为敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
设单价增长20%,则P=1000×(1 20%)=1200元
按1200元计算,利润=1200×(1-5%)×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元,其变动百分比=(420-230)/230=82.6% 单价的敏感系数=82.6/20=4.13
结果说明:单价对项目利润的影响很大,从百分率来看,利润是以4.13 倍的速率随单价变动。因此,提高单价是提高项目盈利最有效的手段, 价格下跌也将是实现利润的最大威胁,因为单价每降低1%,项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以,不能轻言降价销售。
②单方变动成本的敏感程度
设单方变动成本增长20%,则U =600×(1 20%)=720元按720元单方变动成本计算
利润=1000×1×(1 5%)-720×1-120=110万元
利润原为230万元,其变动百分比=(110-230)/230=-52.2% 单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61
计算结果表明,单方变动成本对利润的影响程度要比单价小,单方变动成本每上升1%,利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小,但敏感系数的绝对值大于1,说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化,仍属于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
设固定成本增长20%,则F(X)= 120×(1 20%)=144元按此固定成本计算
利润=1000×1×(1 5%)-600×1-144=206万元
利润原为230万元,其变动百分比=(206-230)/230=-10.43% 固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52
计算结果表明,固定成本对利润的影响程度很小,固定成本每增加1%,利润将减少0.52%,敏感系数的绝对值小于1,属于不敏感因素。