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多年前，我和一位业内前辈去做竞品调研的时候，问他：究竟什么样的楼盘可以碾压周边竞品，做到畅销、光盘？
这位前辈回答说：
“要尊重脚下这片土地，尊重市场规律，尊重客户的需求”，
“如果用一句话总结，那就是需要不可替代的产品力。”
可惜，这样的楼盘越来越稀缺，限竞房时代，市场上刚需产品层出不穷，数量庞大。但对消费者来说，实际上要想挑选一套真正舒适度高的户型，都很难——
有的是户型差，靠精装修 高档家具卖出溢价；
有的是过于样板间和场景化，实际房子尺寸和样板间对比水分很大；
还有的是增加了各种噱头，讲理念讲园林，但实际上最基本的居住舒适度都做不到。
今天，我们就来聊聊，到底什么样的户型，才是最有产品力的户型。
以最近比较热，大家问的比较多的长安云锦为例。
一个好户型，最硬性的指标是什么？得房率。
越是刚需群体，越是需要有效利率每一平方米——得房率越低，就代表你买的房子，被浪费的空间越大，钱花的越冤枉。
得房率，最能表现开发商的良心。
正常情况下，不同形态的产品得房率也不同。目前市场上的板楼产品，能做出80%的得房率已经算很好，做出85%已经很罕见，而高层产品得房率，能到75%已经算可以了。
作为纯洋房社区，清一色的8层小板楼，一梯两户，我们来看长安云锦的得房率：
52平一居的户型，套内面积44平，得房率84%；
74平两居的户型，套内面积62平，得房率84%；
87平三居的户型，套内面积77平，得房率88%；
112平三居的户型，套内99平，得房率90%；
138平四居的户型，套内124平，得房率90%。
即使是不同的户型，从一居到四居都能达到超高的得房率。这样的数据在目前的北京市场很罕见，可以说是真正硬核的产品力输出。
02
首先，很惊喜的是，长安云锦居然有52平一居的户型。
即使是一居室，也充分尊重了单身贵族们生活品质的要求，户型全明结构，客厅和卧室总面宽7.4米，这个尺度已经不输于很多三居面宽了。
明厨明卫，卫生间干湿分离，还赠送飘窗、阳台，预留了很多收纳空间。
这样的一居户型，市面很少见，非常稀缺，堪称上车神器。
再来看长安云锦的主力两居户型。
目前能做好两居户型的产品很少，一是两居空间有限，各个功能区很难合理排布，二是市场三居户型当道，两居户型稀缺，针对客户是最刚需的群体，似乎不用怎么动脑子搞设计，就能卖的很好，总价低是王道。
而长安云锦的74平东西通透两居，你可以完全对比市面上三居户型来看了。
实地看过1:1样板间的朋友体验就是：天哪，OMG，也太宽敞了吧！买它！一定要买它！（此处带入李佳琦的声音）
套内面积62平，这是什么概念？对比目前的在售项目，很多89平三居套内面积才不过66平。70平两居套内面积也不过50多平。
所以长安云锦应该是北京两居中套内面积最大的，各个功能区的面宽、进深尺寸不输三居。
两个卧室：面宽，主卧3.2米，次卧3米，进深4.2米。
两个卧室都赠送了60cm的飘窗，又扩展出3米多的空间。
由于经常跑盘看样板间的缘故，我知道很多紧凑户型的样板间都会忽视收纳。比如主卧为了凸显空间够用，只放一张床，不会布置家居。但长安云锦的卧室，足够满足安置衣柜、床头柜的摆放，哪怕是次卧，1.5米床，加上正常尺寸的家居，也绰绰有余。
（样板间图片）
客厅：面宽3.9米，进深5.4米。
客厅和开敞式阳台连接，未来交房时会有墙垛和塑料门窗，交房后可以拆掉。阳台长度大概在1米左右，按照赠送一半面积来算，又多了2米左右的赠送空间。
算上阳台，客厅的总进深拉长，更方便沙发、茶几、电视等等家具的摆放。还能增加更多家庭成员的活动空间和收纳空间。
