榜上有名的石景山其他三个小区模式口西里、八角中里、古城南路社区也是同样的道理，都是典型的刚需上车盘，对于来北京五年，有购房资质的年轻人来说，买不起五六百万的房子，但家里凑一凑买个200多万的小两居还是没问题的。
除了刚需低总价上车小区，这个榜单里有三个小区是例外，蜂鸟家园、展览路小区、慧忠里，这三个小区属于学区房占坑，相比片区内的其他小区，有小户型，总价相对较低，深受家长的喜爱。
关于蜂鸟家园，这个小区非常魔幻。
中关村三小对应的学区房，蜂鸟家园，小面积落户占坑房，成交单价最高的已经达到19.14万。六七月份蜂鸟的成交均价在15.81万/平米。至此，2020年6-7月份的成交均价，已经比一年前上涨了18%。蜂鸟家园在九月份成交均价一下子降了下来，达到了15.44万。然而，这是其中一套大面积单价低，从而拉低了均价，小户型成交均价依然达到了16.18万。大家都以为，这已经是蜂鸟的高点，毕竟，一年20%的涨幅，已经相当可观。然而，十月份的成交数据出来后，打脸无情。十月份，蜂鸟大小户型总共成交了14套，这14套的成交均价是17.34万！
蜂鸟多数户型为小面积，总价低，适合落户占坑。很多人买蜂鸟，完全是奔着学位占坑来的，基本不自住。从房子面积来看，14套里，有13套是小面积的落户房，只有一套面积为正规的两居室，也正是这套的成交均价最低，只有11.76万。
以小见大，东西海朝四个区，多数实力强的学校对应的学区房，价格出现了不同程度的上涨。同时，议价空间在减小，成交周期在缩短。比如朝外学区对应的老破小慧忠里，成交量同样活跃，价格也同样上涨了不少。
综上所述从这个榜单我们可以看出来，北京也并不是很多人想象的都是大几百万的房子，便宜的肯定非常偏，没地铁、配套垃圾，其实有不少位置不错，配套齐全的老小区，总价并不高，如果纯自住，这种小区蛮好的。榜单中，朝阳，海淀，石景山几乎包揽了前十。
一、全国 new money 聚集地朝阳
综合来看，目前刚需上车最多优质房源的还是在朝阳区，所有的高端商场（一天卖出10个亿的SKP）、酒店、跨国企业、金融 等等，北京乃至全国的new money，基本都集中在朝阳。无论是商业还是配套，朝阳都非常全面，尤其是望京，双井，CBD、等地段。
朝阳最近10多年来，教育水平的进步也非常快，加上优质教育资源的引进，区内一些最优秀的学校，即使放到西城海淀，也有二流二类、甚至二流一类的水平了，比如珠江帝景的陈经纶、人朝、芳草地等。“朝阳无学区”这个说法，现在也不是那么准确了。
当然，假如你偏要跟海淀中关村那样的学区比，那肯定是没法比咯。目前，朝阳比较受追捧的学校，主要是人大附朝阳、朝外、陈分、陈经纶帝景嘉铭这几个，基本都是小学 初中的一体教育。
二、拼娃海淀帮
说起海淀，我脑海浮现的就是全国 top 小学、中学、高中、大学。每年多少来北京旅游的游客都会在清华、北大门前合影留念，万一以后自己或者自己的孩子能考进去呢。
但是我觉得海淀目前学区有2个现象：
1、海淀拼娃，鸡娃才能有机会，学区躺赢的可能性很小；
2、海淀学区差异较大，同一个片区的学校实力，差异比较大。少有像西城的德胜，和金融街片区这种均衡的片区；
目前，海淀区将区域内所有中小学划分为紫竹院学区、中关村学区、学院路学区、万寿路学区、八里庄学区、羊坊店学区、海淀学区、永定路学区、西三旗学区、温泉苏家坨学区、上地学区、清河学区、青龙桥学区、花园路学区、北太平庄学区、上庄西北旺学区、四季青学区，共17个学区，对应29个街镇。
而在北京的学区房中，似乎存在一条鄙视链。处于鄙视链顶端的是 西城区德胜片区- 西城区金融街片区- 海淀区万柳、中关村、上地- 东城和平里……
三、石景山：从1万到7万，不是终点
2011年，这一年石景山出了个不到2万块一平方米的新盘。那个当年的新楼盘叫金谷香郡。位置呢？在石景山五里屯。
到了2013年秋天，这里的房价已经临近4万。那一年，厂东门应该还在，过了古城，七拐八拐的地方，有个新楼盘叫金石公馆，售价39000元/平方米。
2017年末，石景山随着北辛安的发展，平房区基本已经拆的七七八八了。但是这里多了个新盘，寰宇天下。而正是在此，石景山新盘也算上了6万这个关口。这个楼盘，在此后两年里，貌似一直都是北京的销冠。毕竟石景山新房少，并且属于长安街和阜石路边上，稀缺资源嘛，卖得好也不足为奇。
到了2018年，这一年西边出了很多价格便宜的新盘，5万多的国风长安、橡树澜湾、长安云锦，6万出头的寰宇天下、禧悦学府。
2020年初，华润电建的新盘定了案名长安九里，是华润最高端的产品-九里系，均价7万一平。2020年末，中海首钢天玺，长安合玺相继登场，均价又是更上一层楼。
无论是二手房还是新房，居家过日子或者买房置换，眼睛啊，别只盯着通州、南中轴，石景山也慢慢地成为了可调可选的地区之一。论性价比、均好性，这儿，也是值得一挑的。
