（三）其他入市手续办理与土地入市
问题
Q:征地过程会发生哪些费用？
A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。
Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？
A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。
Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？
A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个月。
Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？
A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。
Q:集体土地确权的前置条件为什么？
A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。
Q:平常所说的土地指标是指什么？
A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。
Q:土地入市价格是如何确定的？
A: 一般而言，土地出让价格=土地一级成本 土地出让金 政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。
Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？
A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。
Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？
A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体
二、土地二级开发
土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程，希望对大家有所帮助！
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
01项目决策阶段
房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策。
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
02前期准备阶段
1、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1）通过行政划拨方式取得；
2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3）转让取得；
4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6）通过司法裁决取得；
7）通过兼并、收购等股权*方式取得。
2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2）建设项目批准文件；
3）建设用地规划许可证；
4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5）拆迁代办单位和评估机构资料。
6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
03规划设计
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
2）委托设计单位设计，送审设计方案。
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。
5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
6、申办《施工许可证》
04项目销售阶段
1、申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2、商品房销售及按揭办理
（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）
（2）销售合同的签订。
（3）按揭办理。
05交付使用阶段
1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
2、申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。
4、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
三、土地三级开发
三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等
图1：国内产业地产运营的五大特色模式
1以纯地产开发为主的模式：联东U谷
联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局
联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主) 增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是"6 2 2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4 3 3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。
图3：联动U谷产业地产项目的收益分布
