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事件回顾
（图片来源：新浪微博）
近日，上海一租客在出租屋内洗澡触电身亡房东判赔110余万的案件冲上热搜，引发网友热议。
据报道，2019年租客郭某与二房东严某签订租房协议，房屋归刘某、王某所有，二房东严某把其中一间租给了郭某，租期为一年。意外发生在2020年5月4日，租客郭某的室友一大早去卫生间，突然发现郭某倒在卫生间地上，已无呼吸，但热水器花洒却一直在流着水。
2020年7月3日，警方出具死因鉴定意见，排除了他*以及自身疾病等原因，认为郭某触电身亡的可能性很大。随后，家属将房东和二房东告上法庭，要求其支付死亡赔偿金、丧葬费、精神损失费等各项合理支出共计157万余元。
受理本案后，2021年7月，上海市奉贤区人民法院委托专业公司进行了调查。鉴定专家表示，热水器本身不漏电，但热水器插头连接在拖线板上，也没有防水措施，且房屋本身的地线的接地电阻过大。
本案法院审理认为：根据鉴定结论和鉴定人员的陈述，因涉案房屋热水器的安装连接插排不规范，且房屋本身地线的接地电阻过大，长期通电发热致插排插头电线上的绝缘层受热融化，地线和零线连接在一起产生感应电压，郭某的死亡可以推定系电击死亡。刘某、王某作为房屋所有人、热水器的安装者负有主要过错，对郭某死亡造成的损失应承担主要责任。房主刘某、王某应对事故承担70%的赔偿责任，二房东严某承担20%，租客郭某自身对该安全隐患亦未尽到注意义务，对自身损害也有过错，酌情确定比例为10%。最后法院判决被告刘某、王某共同赔偿110余万元，被告严某赔偿31.5万元。
（图片来源：上海市奉贤法院“奉法尚贤”政务微信公众号 ）
近年来租户在出租房内死亡的事件时有发生，此次洗澡热水器漏电导致租户死亡的事件再度引发关注。那么一旦发生了租户在出租房内死亡事件，谁该担责以及各自应当承担的责任比例该如何划分？法治网邀请了《法治日报》专家库成员、中国政法大学仲裁研究院研究员、北京市中盾律师事务所律师郑晓阳和北京德和衡律师事务所合伙人孙丕旭律师进行专业分析，为大家厘清租户在出租房内死亡的相关法律边界。
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律师说法
1.从法律角度看本案中房东、二房东为何会被判罚？
郑晓阳和孙丕旭一致认为，本案受害人郭某与房东、二房东存在事实上的房屋租赁关系，依据民法典第七百零八条和第七百一十二条，房东和二房东作为出租人应当保证其提供的租住房屋及附属设施安全并符合约定用途，且负有维修义务，应对郭某的死亡承担相应的赔偿责任。
2.发生类似本案的承租人因意外事故在出租房内死亡，一定是由房东一方担责吗？如果租户有违规的行为，发生事故后，房东、二房东、租户的责任该如何划分？
孙丕旭认为，房东承担责任的前提是房东未履行相应义务，且房东未履行义务与损害结果的发生存在因果关系，是否由房东一方担责需要根据案件的情况具体分析并判断。
郑晓阳对此持相近观点，认为应依据“意外事故”具体的法律性质来确定责任的承担。侵权责任领域，民法规范适用的是过错责任原则。本案中的房东、二房东对致人热水器漏电问题存在过错责任，因此担责。但如果这个“意外事故”是因为其他原因造成，比如民法典第一千一百七十五条涉及的第三人过错和第一千二百零二条涉及的产品生产者责任，则应由相应的第三人、生产者或销售者承担侵权责任。此外，租户在房屋占有使用过程中存在违规行为，则要看房东和租户各自对事故发生的过错大小来确定责任承担比例。
3.房东和二房东向受害人赔偿后，可否向热水器安装者或生产厂家追偿？
郑晓阳分析了本案中房东和二房东可向第三人追偿的具体情形：热水器漏电如果是因热水器本身设计或制造存在缺陷造成的，则房东和二房东可向热水器的生产者或销售者进行追偿；如果热水器本身没有问题，而是由于违法运输、仓储、安装等原因造成侵权事故的，则应由运输人、仓储人、安装人来承担责任。
孙丕旭认为，房东和二房东承担损失后对热水器生产厂家或热水器安装公司并不必然享有追索权。若热水器生产厂家（生产者）生产的热水器（产品）存在缺陷造成他人损害的，热水器生产厂家才承担相应的侵权责任，此时房东或者二房东承担责任后才可以向生产厂家追偿。若热水器安装公司在安装过程中存在过错未按照要求安装造成损害结果的，此时房东或者二房东承担责任后才可以向热水器安装者追偿。
4.租房合同中的免责条款必然有效吗？房东应该如何合理规避出租房屋安全责任风险？
免责条款并非必然有效，一般来说，经合同双方当事人充分协商确定的免责条款，不违反社会公共利益的，法律承认其效力。但根据民法典第四百九十七条及第五百零六条的规定，对有违公平原则、诚信原则、社会化公共利益的免责条款，法律是禁止的。具体到租房合同中，郑晓阳分析指出，免责条款主要的无效情形有三种：租房合同是由房东单方提供的格式合同，租户没有进行实际磋商的机会，相关条款免除或者减轻房东责任、加重租户责任、限制租户主要权利；造成租户人身损害的；因故与或重大过失造成租户财产损失的。因此，房东为规避责任在租房合同中写下如“房屋出租后，因为安全隐患等原因造成人员伤亡、财产损失的，出租人不承担任何责任”，这样的条款是无效的。
关于合理规避出租房屋安全责任风险，孙丕旭为出租人提出两条建议：一是在签订《房屋租赁合同》中可增加相应的提示条款，如提示租户在租住期间科学、合理使用电器，注意用电安全，及时发现危险、消除隐患；购买出租人责任保险。
郑晓阳则认为，房东对租户的房屋安全保障义务是紧密依附于房屋租赁合同的附随法律义务，不能通过免责条款予以规避，但房东可以通过以下四种方式降低房屋出租安全责任风险：一是出租房屋前，可以购买房屋出租保险；二是签订租房合同时仔细检查房屋和设施设备的情况，对存在安全风险的部分予以更换或维修，对微小的瑕疵提醒租户予以注意；三是对租户的情况要多加了解，避免与具有潜在安保风险的个人签订租赁合同；四是在租赁期间，与租户保持定期联系或自己定期巡查，尽早发现安保风险点并及时进行维护，保持出租房屋的适租状态。
5.如果租户在出租房内正常死亡导致房屋贬值或出租出售困难，房东可否向租户索赔？
郑晓阳和孙丕旭都认为，生老病死对每个人来讲都是不可避免的自然规律，租户在出租房内正常死亡，房东因此主张损失赔偿，缺乏法律支持。
郑晓阳补充说道，就房屋租赁法律关系来说，租金正常支付了，房屋及设施没有损坏，房东的民事权益就没有受到损害，房东向租户索赔也就无从谈起。
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小编提醒
用电安全，性命攸关！正值夏季用电高峰，在此小编提醒大家，不管是房东还是租户，在日常生活中都应提高防患意识，确保用电安全，做到不乱接电源、不超负荷用电、购置合格电器产品、规范触碰，可请专业电工经常检查电子线路、配电设施、电源插头，及时排除事故隐患，切莫疏忽大意、心存侥幸。
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法律依据
民法典相关规定
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第五百零六条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第一千一百七十五条 损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。
第一千二百零二条 因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。
《商品房屋租赁管理办法》相关规定
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
策划/李波
文案/薛金丽
来源： 法制网
