本文分析近日国内出现的诸多调控政策，以推测青岛楼市未来的调控空间。
01 允许房价下降20%
昨天，一个比较权威的媒体《第一财经》曝出消息：广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。
后来，各方消息证实这是一则真消息，只是还没有公布。
这意味着，广州允许新房价格在备案价基础上最高可以上涨10%，最低可以下跌20%，而原来只是上下浮动6%！
这是一个开拓性的政策。
我们知道，青岛也实行一房一价的备案制度，每一套房子都有一个备案价格，就像这段时间比较“热闹”的森林公园某一套房子：
在楼市行情比较好或者比较差的时候，官方都是不允许新房价格大幅波动的。行情好的时候，你要大幅涨价，就是扰乱市场秩序；行情差的时候，你要大幅降价，就是破坏市场秩序。
所以新房都有备案价，并且浮动比例都有限制，以此来把新房控制在规则之内。
具体到青岛来说，一般新房价格允许上下浮动的比例是20%：
也就是说，青岛本已经允许新房价格较备案价最高下跌20%，当然上涨幅度也是在20%以内。
但这几年青岛楼市行情不好，很多楼盘下降的幅度恐怕在20%以上，超过了备案价允许的范围。
相似的是，前些年楼市行情好的时候，一些楼盘销售价格也上浮超过了20%。
不管上浮还是下浮超过20%，就没法网签，这也是很多楼盘卖了房子却拖着不网签的原因。
所以，随着楼市行情的进一步探底，青岛备案价浮动范围也可能会放宽。
02 调控政策花样百出
这几天，各大城市又开始密集放宽调控政策。
昨天，山东省内的两个龙头城市青岛、济南，同一天放宽了调控政策。青岛只有市南区和老市北区的新房还存在限购；济南则只有二环以内的历下区、市中区实施限购。
江苏省的苏州也对限购范围大幅缩小。
河南洛阳将对商品房契税进行补贴20%。
浙江诸暨更加NB，团购10套及以上可在备案价浮动基准上再下浮8%，也就是在备案价下浮到底的前提下再下浮8%。
河南郑州在今年初就对调控政策放宽到底了，可楼市至今仍没有起色。在调控政策没有放宽空间的情况下，郑州9月13日放了一个大招：郑州市与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿用于棚改贷款。这是大棚改重新出世了。
然后今天一早又传出济南非限购区域开始执行首套20%首付、二套30%首付的新政。
我认为，济南这个首付政策一旦没有被收回，青岛很快就会跟进，这个利好政策远比放宽限购区域的影响要大。
最近国内多个二三线城市密集出台楼市新政，说明今年的第二轮JIU市已经全面开展。
那么，下一步青岛还有多少的调控空间呢？
03 青岛下一步的调控空间
首先，在限购上，青岛目前只有市南区和老市北的新房存在限购，这两个区域的新房不多，只有浮山后多一些。
而且，是刚放开的限购，所以未来一段时间进一步放开限购的可能已经不大。
其次，在限售上，青岛在今年已经放开过一次限售，由原来的新房、二手房拿到房产证5年可售，放宽到新房网签5年、二手房拿到房产证2年可售。
放开限售可能会让市场上的房源增多，对楼市很有可能是利空大于利好，所以青岛应该短时间不会放宽限售。
第三，首付比例上，如前面所说，青岛应该会跟进济南。有疑义的地方，是如济南那样只调低非限购区域的首付，还是全市都调低。
第四，贷款利率上，这一点会跟随全国的LPR，这月20号很有可能又要降息。
第五，备案价浮动范围上，青岛应该会放宽，但可能不会出政策。
第六，三套房贷款上，如我在《青岛“9.15”楼市新政细则解读》一文中所说，只放开限购，三套及以上又不能贷款，实际增加不了多少买房者。
所以，未来青岛很有可能会在这方面进行调整。
第七，未来青岛很有可能在契税、个税等税率上发布优惠政策。
第八，如果郑州通过棚改成功救市，不排除青岛会跟随。
总之，未来一段时间，不仅是青岛，全国很多城市都会密集出台利好楼市的调控政策。至于买房者“上不上钩”，就得“骑驴看唱本走着瞧”了。
对于最近有买房计划的朋友来说，不妨等到年底，享受更多优惠政策。
本文来自*青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
