公寓，真的便宜吗？
可能很多人会说，我知道公寓比不上住宅，但是总价便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
也对，总价低可能是公寓唯一的优点了，但不意味着这笔买卖划算。
你知道吗？
首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；
而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。
举个例子，假设公寓单价和住宅都是1万/㎡，你有30万的上车成本。
从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你大可以拥有100平的三房之家。
从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。
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而，从持有年限看，公寓产权一般只有40年-50年，普通商品住宅的产权为70年；
住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期，但商业用地到期至今未有明确说明。
从后期收益看，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
综上，同样的上车成本和差别不大月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，真的不便宜。
公寓，真能赚钱吗？
看到这可能还是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是觉得那公寓交通便利地段好，还不限购，想要把闲钱投资增值。
首先，肯定一下，投资房产的思路没问题，但不是所有的房产都是潜力股。
我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。
首先，租金回报是比较显而易见的，仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机，每个月源源不断涌出“现钱”。
但是每个月能印多少钱呢？
下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况
我们可以看到，北上广深的购房价/年租金均在 55：1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1，而北上广还不及国际标准线的一半。
如果单靠租金回报， 55：1的租售比，在静态投资周期内，需要55年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %，即使在一线城市，房产的投资价值并不大。
你可能会说，租金总会涨的，我长线持有必定可以博赢。
那我们可以再看下，广州2017年1月至2018年7月全市监测点租金走势（元/㎡/月）
