在最近一年半，广州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之间，而且无论是楼梯还是电梯住宅租金水平整体保持平稳，至少三年内不会出现明显的增长。
我们在61与44之间取个中间值，假设以55元/㎡/月的租金水平，在广州一线城市租一间60㎡的公寓月租金约为3300元。
这意味着，如果你把公寓出租，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
这里我还要揭穿一个深坑，市面上广受投资客喜爱的LOFT公寓，一般层高4.5米（有规定总层高不得超过4.5米），面积小，打着“买一层送一层”的名号，含有大量赠送：如阳台半赠送，客厅餐厅不纳入报建面积，全赠送。
可能很多人会认为自己捡了便宜，很抱歉，这也不是真相。
我们曾在东莞水乡调研时看的一个经典的LOFT公寓户型，这个公寓建面82㎡，复式，做到了四房一厅两卫，在实景样板间中，还有拓展空间。
通过各种赠送，实用面积怼到了80㎡以上，“低总价、高赠送”，完全符合了投资客捡便宜心理，所以去化也非常快。
看似实用率高，实际上羊毛出在羊身上，有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍，价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中，租金却很难租到平层公寓的1.5倍。
比如市面的大单间30㎡租2500元，而一室一厅的LOFT公寓，最多只能租到3000元，几乎不可能上到3750元，毕竟在出租时并不是按面积出租的，租金的边际递减效应相当明显，看似实惠，实则是深坑，你以为的租金并没有与购房投入一样同步回馈你。
租金收益顶多抵月供，而且不会受“买一层送一层”而成倍增长，那赚钱就只能靠自身增值了。
从第一部分商住功能鸡肋的分析，我们已经知道公寓自身增值因子乏力，从市场价格反馈上也能看出，过去同地段公寓的单价普遍比住宅贵，但现在慢慢与住宅趋平，甚至比住宅价格还要低，所以很明显，无论是价值还是价格，公寓的增长都比不上住宅。
或者你选择的是托管型公寓，“每年承诺6％以上的租金回报，还逐年递增”，这种协议通常是和第三方签订，把开发商摘得一干二净。
你连冲个理发年卡都会担心发廊*，凭什么相信这个第三方公司能持续盈利十年八年，并且永不翻脸？
更多的可能是，顶多在最初两三年能实现预期收益，往后就听天由命了。
公寓，税费到底多高？
你只知道公寓税费高，但可能不知道到底有多高。
同样以广州为例：
契税:房子总价的5%（买方付）
营业税:房子总价的5.5%（卖方付）
土地增值税:房子总价的1%（卖方付）
所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）
印花税:房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）
房屋交易手续费:房子总价的1 .9%（买卖方各承担一半）、
房产产权登记费:550元
交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
我知道你想说，我可以把税费加到买方上。实际上，无论谁来买单，都意味着同等售价的房子，税费越高，你到手的钱就越少，增值利润部分至少被税吃掉三分之一。
而且鸡肋的功能和价值，买方还要负担如此高的税负，接盘侠数量会更少，与你而言转手更难了。
“低进高出，快买快卖”的投资门道，在公寓上并不适用。
总之，如果你深读这不买公寓的四大理由，还是抑制不住要买公寓的心，那我也不拦你。
买的时候请扪心一问：你那「自住不足，办公不通，投资不利，转手不畅」的公寓，真的值那个价吗？
再啰嗦一句：你每天路过的街边中介门店有挂牌二手公寓吗？能快速成交吗？？
