房产税试点,今年是停了,但明年是否开征不知道,到底会怎么收我也不知道,列出几种可能性,大家自己来考量。
一
首先明确一点,民用住宅的房产税在全世界所有国家都有几个惯例:
1.向所有房屋进行收缴,不存在什么一套免征二套减半等等的,也没有什么人均多少平免税一类的,这都是中国老百姓根据自己家的情况瞎想出来的。具体的就不论述了,总之就是一句话:想实现公平,那就所有人的房子都交税,先确定了统一标准之后才能操作。
2.所有国家或地区都可以根据具体情况,在应该缴纳的基础上进行抵扣或减免。比如鼓励生育了,那就孩子越多的减税越多。帮助低收入群体了,那就收入越少交得越少。鼓励创收了,那就和其他收入税进行合并抵扣。经济危机了,那就所有业主都减税。等等吧,很多手段无穷无尽,但都是在原基础之上的。
3.无论是什么形式的房产税,都有一个通行的比例,就是要占业主家庭年收入的2-5%,一般不会超过,否则民众承担不起,又可能激发矛盾。另外百姓们会根据自己的收入情况来和税率对比,选择承担得起的房子。比如欧美都是这个比例,香港虽然是差饷 地租模式,但总的占比也就是2-3%,都差不多,不超过5%。
那就先得出第一个可能性,如果征收房产税,大概率会向所有的家庭房产征收,具体的减免抵扣到时候再说。
而纳税额呢,北京平均工资的官方数字是10万左右,夫妻就是20万。但中位数应该是15万左右,也就是两口子平均每个月挣6/7000的居多。因此如果征收房产税,对于大多数家庭的“自住”普通房产,大概率就是5000块钱左右一年。因为就算年入20万,3%也就是6000;15万的3%是4500,以每年5000来说,说得过去吧。
二
中国内地的房产制度主要是从香港学习来的,主要是因为两地的土地模式都是“公有”。内地是国有,当年的香港是属于英国王室。再加上香港的房产制度快运行百年了,相对成熟,所以很多都是借鉴,甚至照抄。
那看看香港的房产税制度。香港没房产税,有三种类似的:差饷、地租、物业税。
其中差饷是延续的晚清民国制度,所有房产都要交,是房租评估值的5%。地租,就是地产税。香港分两种,一种是港岛和九龙南,当年是割让的,土地权限为999年,所以像太古里什么的就都不交地租。而九龙北是新界,是租借99年,所以土地权限在1997年到期。之后也有部分九龙的延续了50年产权,到2047年到期。总之吧,只要是到期之后的房子就要交地租,同样是以预估房租为基数,税率为3%。也就是说,大多数香港业主的房产税率为预估房租的8%。
至于物业税属于商业税了,出租房子才有,自住的房子不收。税基同样是预估房租,税率15%,但一般打8折,所以是12%。
那假定,香港现在平均一套房价值1000万港币,租售比为500,那每年的预估租金就是24万。8%的税率,1.92万港币。现在香港的平均家庭收入我不知道,前几年是32万,现在算35万吧。那他们的房产税占比约为5%。但这是理想值,实际上在收税时都是有评估折扣的,所以按照官方数字,香港的差饷 地租,占到家庭收入的平均数是3%。
那以北京为例,中位数一套房600万,年平均租金为1.5%,一年9万。如果按照香港的收税8%,一年交7200。但一般会打个折扣,7-80%,那就是5/6000块钱。还跟第一种差不多。
三
其实中国大陆早就有房产税了,尤其是北京,都不间断地收了100多年了。
最早的当然是大清末年,朝廷没钱了就打城市房产的主意,乱七八糟的说不清。以民国时期为例吧,当时的房产税也叫差饷,不按比例,只按房子质量和等级征收。一般是平房每间每个月5分,瓦房1毛,楼房(小洋楼)2毛钱。
我计算过这个税额,挺有意思的,也约等于房值的1%左右,真的是古往今来的国际惯例。
按照北洋时期,也就是1920年前后北京的统计,平均房价130块大洋一间。但这包括了破平房和瓦房和楼房。那如果以平房每月5分计算,一年6毛,这间房的价值就是60块。那瓦房可不就是120块了吗,和均价接近。但这都受到了豪宅的补贴,因为按楼房每月2毛,每年2.4大洋计算,这间房价值240块。
当年的小楼房就算是价值高,但也没到四合院翻番的程度。所以这明显就是向富人多收税来补贴穷人,也不叫补贴,就是承担了更高的税率吧,拿走给警察发工资了。
解放后的各种运动不提了,只从1980年之后说起。
北京是1986年明确出台房产税政策的,但之前也收过,被发还的普通私产平房要交税,平均一间房1毛多钱一个月。挺有意思的,如果按照1%的税率换算,那折合200块钱左右一间,和建国初期的价格差不多,30年没涨价。
那个时期北京有一阵子卖房潮,也就是私房业主们排着队要把房卖给房管局。但卖房的人多,当时房管局却没那么多钱和指标来收,所以很多人还得找关系,要不然排不上号儿。最便宜的时候100块钱一间,爱卖不卖,你不卖有人卖。
之所以抢着卖房有两条原因,一是因为房子的产权虽然发还了,但仍然被各单位的人住着,每个月交不了几个房租,业主还得给人家修房。业主们实在赔不起了,所以不得不卖。第二就是因为房产税,虽然每间房才一毛多钱,但既收不到房租,还得花钱修房,哪有钱交税啊?所以几项叠加之下不得不卖。
我的一个朋友家就是那会儿卖的房,南城前门外的一所大院子,19间半的房,正儿八经的金柱大门三进四合院,卖了3000元高价,陡然而富。据说他们家1981年就拿钱买了电视机电风扇大立柜折叠桌和四把电镀椅子,剩下2000块钱他爹准备留着养老来着,也不知道现在还够不够一个月的。
之后的1986年,北京暂停了自住性质私人住宅的房产税,只向经营性房产征收。也就是只收商铺酒店写字楼的,还有如果私房出租的话要交税。这些税率到今天也基本没变,那就是如果不出租自用的商业用房,缴纳原值的70%的0.12%,税率就是0.84%。如果出租,缴纳租金的12%。私人住宅如果出租,缴纳房租的5%。
这税率其实都是参照了其他国家的模式。0.84%,本来就是想收1.2%的,打个折而已。租金的12%,就是因为香港收15%,但其中20%给留下当做房屋修缮费,所以定成了12%。5%则干脆就是参照香港的税率,没变。
所以,其实我们本来就有成熟的收费标准,只是没实施而已。如果想要征收,那完全可以从公寓开始。本身就是商业用房,虽然是住宅形式,但土地性质没变啊,随时可以征收。
假定一套价值600万的房子,如果收0.84%那就是5万块一年,是不是太贵了?没问题,可以按照“原值”来收啊,只要拿出当年的契税发票就可以。现在北京的房子很多还都是十年前买的,甚至是20年前。那当年顶多也就是价值几十万啊。哪怕是60万买的,现在也就是每年交5000块,这样不就不贵了吗?
那买得晚的怎么办?那就按现在的交呗,没办法,谁让你买得晚呢。不过也可以等着,没准儿20年后房价又涨了很多,现在的这一年几万也就不算钱了。再或者可以按照房租的12%来交,600万的房子一年租金9万,12%就是8400,这不是就便宜多了吗?两个方案,你可以自己选。
至于房租税的这5%,可以暂时先放着,看人家税务系统怎么修改或采用了。比如完全可以作为真的出租房子时的税率,相当于自住的收房租的12%,出租收17%不就得了?一套600万的房,一年交税1.53万,也说得过去吧。
四
总之,我是列出了这三种可能性。在我看来,任何一个国家的税收都是为了促进市场稳定,同时让政府增加收入。尤其咱们是社会主义国家,是为广大人民的幸福为前提的,绝不可能涸泽而渔焚林而猎,*鸡取卵的事儿连美国都干不出来,咱们就更不可能了。
所以,别太对房产税恐惧,还是记住开头的那几句话,在绝大多数国家和时期,房产税都不超过普通家庭收入的5%,一般是2-3%。以北京中位数15万年收入为例,房产税不会超过3%,也就是4/5000为合适。而且还会根据实际情况进行减免和抵扣,这才是和谐社会。
仅供参考。