昨晚，有一咨询人在后台私信我，说他家近期准备购买一套小产权房，是到村子里直接办理更名。他在网上也查了很多信息，知道买小产权房不是很靠谱，尤其是怕后续如果拆迁，有很多原房主跳出来争拆迁房的。他想问下，有没有办法尽量避免这种情况的发生？
先说结论：我本人是不建议大家购买小产权房的，因为看太多这种案例了，如果房子没有碰到升值、拆迁还好，原房主人想找都找不到，但是万一....立马就跳了出来，起诉说原卖房协议无效，要求把原来的房款退还给你，拆迁房归原房东。
但是，毕竟还是有很多人因为价格的原因选择了不受法律保护的小产权房，那么，有没有办法尽量将这种风险降低（完全没有不可能的，毕竟不受法律保护，所以存在不可预见性）。答案是有的，我们可以在小产权房买卖合同里面对违约进行具体的约定，干货如下：
在小产权房买卖合同里面，加上拆迁补偿条款：本拆迁补偿条款独立于买卖合同，将来房子发生拆迁补偿，拆迁补偿权益归买方，如果本买卖合同被法院认定无效，卖方应当赔偿买方全部损失，卖方同意：该房子的全部拆迁补偿权益作为买方的损失，归买方所有。
当然，要追求一点风险都没有就是不要买小产权房，不要买小产权房，不要买小产权，重要的事情说三遍。
接下来普及下关于小产权房的法律知识。
一、如何认定小产权房
小产权房的“小”是相对于正规的商品房来说的，正规的商品房都是五证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
所以只要是五证不齐全，哪怕缺失一个都属于小产权房，都是不受法律保护的。
二、小产权房的风险
1、办不了房产证
因为买卖双方签订的合同不属于法律认可的购房合同，所以备案不了。同时又没有缴纳土地出让金，没有取得土地使用证和预售证，所以办不了房产证。
PS：有些地方能办下证来，但是不是真正意义上的房产证，使用起来天差地别~
2、房屋质量得不到保证
毕竟没有监管，后续除了房屋质量纠纷，你都找不到人。房屋质量保证就更加无从谈起了。
3、购房时办不了贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法办理抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
4、不好转卖
大部分人对小产权房的风险是都了解的，所以只能找人私下交易，但是毕竟不受国家法律保护，所以...不好转卖，不好套现。
5、难以避免一房多卖
因为备案不了，不受国家法律保护，仅凭一份合同，所以你就避免不了原房主仅跟你签订一份卖房合同，他可以同一套房卖几户...后面扯皮的事情就多了去了。
6、有可能无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
三、小产权房买卖合同的有效性
通过现行法律和相关司法解释，我们可以知道只有2种情况下的小产权房买卖合同才有效：
二种情况有效
一、本集体组织成员之间买卖小产权房；
二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
二种情况无效
一、本集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房；
二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；
说了这么多，希望能对你购买小产权房时提供很好的参考，风险点已经告知，量力而行。如有其他法律疑问，欢迎留言或者私信交流。
