一 院落
邳州民居院落有单房散居，二围院、三合院、四合院、二进院、庄园、府第、居民小区等形式。
散居的院落不设院墙，不设大门，左邻右舍也不搭山，一户一房台，界限分明，房台就是院子，这种院落在1970年前后，邳南有的村镇的近河低洼的村庄常见，为了防水防潮，用土垫起房台盖房，院落也就不垒了。1980年后这种不建院墙而居住的散居户较少。
二围院 广泛流行于邳州农村、城镇。其典型格局是正房（堂屋），过道房（走道房）。两边垒有院墙，或一边盖有伙房，一角盖有厕所。
三合院 80年代初兴起，其格局是正房（堂屋），左边（东边）和前面接联盖有过道屋和东厢房，右边（西）垒有院墙。正房有的是楼房，有的是平房，有的是起脊房。左和前面房子有的是楼房，有的起脊房，有的是平房。有正房、东西厢房、无前屋的也称三合院。
四合院 传统四面盖房形式，多为富足家庭建宅。正房（堂屋）三间或五间，过道三间，东西厢房各三间。大门开在正中，迎门有照壁。也有的四合院分东西院落。迎门照壁，壁后两开通道，中为天井，通道两边设有花园或花墙，这种建宅为大四合院，如民国时期岔河的董家、燕子埠的梁家等，均为大四合院。
二进院 是将四合院的大门做二道门，分前院和后院，即两个前后连贯的四合院形式。三进院，即三个四合院的连贯建筑，有一道门，二道门，三道门等。
庄园式民居 二十世纪四十年代前富家家族共居的一种形式，多半是数个四合院前后左右相结合起来的格局。邳州庄家庄园是邳州民间庄园式的典型代表，清代中期建，占地百亩。整个院落是由数十个四合院、通道、胡同构成，而且四合院房屋和胡同走道等建筑式样一样，走进门外去，很难找到要去的院落和房屋，也很难走出去。据说其建筑可以防盗防匪，易防易守。新中国成立后，此院落批为党校和接待站（旅馆），1990 年初拆除。
府第型住宅 建筑格局是前为官衙，后为内宅，最后有花园，中心路两边的院落有教堂、家庙或做坊等。这种建筑邳州只可数的是康熙年间所建的新邳城衙门，但不是私人府第宅。
居民小区 居民小区为城市花园式民居建筑，有数座或十几座居民楼房组成，楼房有多家居民楼和豪华别墅居民楼，最低为三层，最高达十余层，一般为六层。居民小区有门卫、保安、购物网点、活动场地、花园、康复中心等。居民楼房面积100—120平方米，设有多室一厅，楼边设有车库。
院墙 院墙有泥墙、石墙、砖墙、水泥块墙和花饰墙数种形式。传统的院墙为秃头土墙，墙头上长满绿草，也有用麦草披在上面泥成凸脊型保护墙体的。1980年后殷实的人家墙头复盖大垄瓦或水泥盖顶。为了防盗，有的在墙头还插有碎玻璃渣子。有的用砖垒成垄脊式护墙墙帽。也有的墙檐下垒成几何图案的花墙，个别户院墙对大路口的墙上镶有“泰山石敢当”的辟邪石。
大门 院落大门是人和物迎来送往、举行婚丧仪式和庆典的出入地方，反映住宅的规模。大门一般设在中轴线偏左的一面或正中。大门之前设有一定的场地作为门口，过去富家府第不仅设有台阶，并在门两边装有高大的石鼓（户对）门枕和石狮子、上马石。生活好些家庭开双扇门门面；穷困户只开一扇门门面，有的安门，有的不安门，称为敞门大户。1990年末始兴建高大豪华式大门门面，瓷砖瓷瓦瓷片墙面十分壮观。
门楼 大门的门楼有多种，一种最简易的是用土坯秫秸垒制成的马鞍门楼，宽于门，高于墙，以便为门遮雨。二种门楼为脊房式“二郎担山”门楼，门墙上垒有山墙，安上 担梁和脊棒后复草。三种门楼为托板式门楼，1970年末兴起，用水泥板三块按放在门的楣墙上，用水泥粘牢固，用砖垒成边饰即成。1990年后多不采用这种建筑法。四种门楼为传统式飞檐歇山门楼，过去多为富足人家建造，是宅院模规和财势的显现。飞檐歇山门楼有单飞檐歇山、双飞檐歇山、叠飞檐歇山、十字花架斗拱和垂飞檐歇山覆顶式，门楣上有匾额或雕刻花板等。门墙上设有门当，可加横扛防盗。1990年代后，有的民居仿建飞檐歇山门楼，有红瓦、黄瓦或绿瓦，飞檐和脊瓦上有二龙戏珠和走兽。有的在门两旁又垒有开光式花墙和花窗或贴成瓷对联、瓷绘画等，显得门楼高大美观。五种，传统式门楼，也是殷实人家建造，门楼为楼式二层，下层为锁壳式大门，门上又盖成起脊式的房屋，里面设门，三面设窗，是护家守院的哨所，民国时各村庄都可以见到，是人们印象最深的门楼。50年代末拆除而后淘汰。
偏门 除大门外，有的宅院还设有偏门、后门等，门多建造圆形门、六方形门、半圆形门，多不安装木门，其门楣上多镶有“春满园”、“集祥”、“朝晖”、“康宁”等书写匾或悬匾。后门称便门，多不开放和装饰。正房前院子叫天井，二门之前叫前院，屋后院子叫后院；东西院门叫偏门或月亮门；二道门又可称为垂花门，多装饰；中心路多铺石板或方砖。近年来多铺水泥地面，淌水沟有明沟和暗沟，是院中淌水排水用的，俗称阳沟。灶房多居左下方，厕所、猪圈多安放在右下方，水井多在右下方，其下方多留阳口。作出水口。
照壁 照壁，又称影壁墙，在迎门处单独建筑，现在也有建在大门外的影壁，以遮挡门前晦气。照壁有基座、壁身和壁脊三部分，多成正方形或长方形。用花砖四周镶饰，上面画吉祥画面或写“福”字。现在多贴瓷砖画，照壁下种花草，与照壁相映成趣，自然雅致。邳州人们过去院墙低矮不挡人，现在人们垒院墙高且结实，俗语说：“院墙垒得高，子孙出英豪”。现趋于这种观念的较普遍。
二 房屋
人类最早巢穴而居，后在地面构筑房屋，不知经历多少万年的演化才成为带脊房屋的定式。房顶，戗脊斜面大，便于下雨时泄水，下雪时挂不住雪，并且夏天凉爽，冬天暖和，屋内空间大而不闷气，开门及开窗便于通风采光。这种房屋一直延续至今。这种房屋夏不热，冬保温，防火防雨，易久放粮食不坏。因此，邳州民居房屋的发展具有明显的先民建房的淀积，其传统的建房结构有以下形式。
地屋子 又称地窖子。半在地下，半在地上，邳北、西北为较多见，现在居住在河崖上、山坡上的土房土屋，大多数采用这种建筑方法。一是冬暖夏凉；二是可以省工省料；三是房屋低矮不易被风刮毁。地屋子一般顺坡而建，一大间屋，门留在山墙中，俗称竖头屋。就地使土和泥垒墙，墙体不高，有的最高1.5米，山墙2米多，有的房檐可搭拉在坡地上，足够2—3人居住和生活。这种建造房屋结构及方法是“穴”居房屋的遗存。
篱笆杖子屋 民国时期农村多建这种房屋。一是起屋快、省工；二是檐笆相结成房笆，省料；三是墙体薄，省地方，这种房屋多为1—2间。宽约4米。其建造方法是：先起土糟，四角和脊处栽立柱，如加宽还可以在山墙，脊柱两边加栽立柱。用秫秸（高梁棵）根部埋入土槽中捣实，在立柱上捆绑脊棒和桁（heng)条棒，把立起的秫秸上边多余部分折在棒上，再在脊棒上搭折秫秸笆成屋笆，泥上笆泥，扇上麦草后，再把墙里外泥好，晾干就可以居住了，这种建造房屋的方法、结构是古时候攒顶式的演变。
敞棚 用棒在四角山墙顶处立柱，上搭桁条棒按笆扇草用土压好脊角即成，敞棚无四墙，四面采风采光。多在场上、瓜田中建造这种式样的房屋。有的农户的牲口棚也搭建这种式样。
一面坡 又称一面坡棚子。不作屋脊，屋面斜向一边，多以院墙为后墙支撑，前面有的垒垛，有的立柱，搭一横檐棒和桁条，按上笆草或瓦即成。多用为磨房、牛房、车草房或锅房。
锅屋 称灶房、厨房。一间或二间，锅屋有平房和起脊草房或瓦房，也有用东厢房南间作锅屋的。锅屋烟囱有联墙体的，有房外另垒架的。过去锅屋中锅灶为地灶，没有烟筒，便于冬天取暖，现。的锅屋有联体大小高灶锅。而且锅大烟筒高，如谚语云：“锅大烟筒高，省时省柴卫生身体好”。
厢房 即配房，建在东边的为东厢房，建在西边的为西厢房。俗语说：“有钱不住东厢房，冬不暖来夏不凉”，故此，东厢房多为储粮室或厨房，有的东厢房北间居住家人或作青年居室。西厢房北间也可作客人居室、小孩居室，南间多为储存室。厢房有平房和起脊瓦房或草房。
耳屋 耳屋，也称门房。旧时大户人家多在门的一侧建造一小间房子，名为耳屋。多安排长工住在屋里，兼作门卫。现在耳屋是建在平厦两边的，可作书房或餐厅。
过道屋 建在堂屋前面的门面屋，有二间的，有三间的，俗话云：“前不三，后不四”，堂屋三间，过道房可盖二间或三间，堂屋四间，过道屋只盖二间，堂屋五间，过道屋可盖三间。过道屋有平房和起脊瓦房或草房。一般比堂屋窄一点，短一点，矮一点，不得超过堂屋。过道房有伸檐式，有锁壳门式，有齐檐式，也有立柱挑檐式。
伸檐式 称顺厦房，民国时期街道门面房多建这类房子，两山墙外伸0.5—1米，中立两立柱或立方砖垛，上撑小梁子，房檐可外伸米余，檐下可以站坐人群，可以乘凉避雨、作走道，伸檐下又可以储放东西和粮食。
锁壳门式 过道屋，中间一间走道房墙内折0.8—1米，使房子门面成“凹”字形。房檐用桁条作檐棒，大门留在厦檐内，坚固而美观，1980年左右盛行。
挑檐式 在过道房檐外，伸出米余，檩棒上方放横梁，或其上躺放水泥板，其板上加花饰墙，房门在房檐内开设。另一种是水泥板上加放斜坡灰砖，形成“凹”槽脊，其上铺瓷瓦做挑檐，安禽兽瓷饰。又一种在街道上的过道房多建楼房，挑檐下面作门面商店，上面作居室走道。用玻璃封闭，既美观又安全。
堂屋 称正屋、北屋、主屋。是一户人家主要起居的住屋。一般三间，1950年前后为土墙草顶，1980年初为四檐青、半扇瓦；1990年初为腰里穷四檐青山，或为齐檐砖瓦房，俗称秃头屋。2000年流行为出厦檐屋带“挂耳屋”，挂耳屋有单挂耳屋和双挂耳屋。现今建主房和过道房及厢房一起建，叫“半围屋”。堂屋有瓦房、平房、楼房三种，房有“两明一暗”和“两暗一明”式，“两暗一明”即两个实山墙无木梁。两头两间暗室，中间一间明室。“两明一暗”即一头为实山墙，中间一架木梁，一间为暗室，两间为明室。也有的盖成“四室一厅”式的，两头两间为“两室”，中间一间三分为“品”字型，中间做一横一竖间隔墙，留两小门作两间小屋，即“两室”，迎门一间为客厅。也有建造成“一明两暗两室”的主房，一明为中间敞面房，为客厅，两边“挂耳房”各两开间，两开间两门对明间，作挂室，外开间两门对厦檐下，可作餐室，可作小客室，也可称“四室一厅”。邳州民居又有伦理的体现，什么人住什么房，过去都有一定的规矩，长辈住主房，晚辈住配房，第三代人住耳房，这是以长为尊的准则，已成俗规。
草屋 民国时期多为草屋。结构以石块作墙基，草泥作墙坯，山墙用土坯，木架梁棒，秫秸笆、麦草顶。
屋架有梁头、脊棒、二拢棒、檐棒等。木梁的木杈首上放脊棒，边放檩棒，上面按秫秸把子或芦苇把子，泥好后铺草，封好脊和山，以防风刮。传统结构为“排山式”，以两架木梁承受屋上负荷重量；一种为实山式，以实山墙承受房上负荷，实山式广为采用，排山式很少采用。草房山墙上留有两个方口窗和脊下一个“十”字窗；窗户用土坯作格棂，以便采光通风。这种草屋要每年秋冬之季压一次防风泥，叫压山。
邳州还有建“腰里穷”房子的，即墙中间为草泥墙，基余为青砖墙；“腰里穷”屋中又有“富檐穷脊式”的，即檐上扇5层瓦，脊上仍是草顶。还有的檐上和山墙边扇瓦，仅中间为草顶，上又盖鞍式瓦，这种建房称为“四不露毛”。
邳州中部、西部还有用砖镶门窗，做石板檐、砖檐、砖山墙的习俗，砖石墙基，其余的墙仍是泥土墙，扇的仍是草顶，这种草房俗称“围脖子”，笑谈“ 穿靴带帽”房，这些建房结构随着生活的提高，今已不再采用。
瓦房 从前乡间只有资财丰厚的人家才能建造得起瓦房，现今家家都住上了瓦房了。瓦房有传统的仰复垅式小瓦房，有现今生产的平瓦碟瓦式板瓦房，脊瓦有半筒式和马鞍式两种，平瓦有鱼鳞式、波浪式多种；过去的小瓦都是陶制瓦，1970年始多为水泥瓦，1990年后多为瓷瓦或琉璃瓦。不论什么样的瓦房，邳州人们统称为瓦屋或瓦房。
传统小瓦房 邳州传统垅式小瓦房，整个建筑结构为青砖灰瓦，青砖一般宽4市寸，长8寸长，厚3.3寸。小青瓦宽3.5寸，厚0.3寸，成孤形，一头窄些，一头宽些，孤口5寸多。滴水瓦的滴水长度不足4寸，勾头瓦当圆直径3—4寸不等，小筒瓦孤口3寸左右。笆砖较薄，厚1、2寸左右。垅式小瓦房一律采用梁、檩棒、掾子砖瓦结构，采用“一仰一合”形式铺砌屋面的方式。首先梁上放檩棒，檩棒上放椽子，椽子上铺笆砖，其上抹灰泥铺放“仰式”小瓦，仰式小瓦即孤口向上。两仰瓦的孤口上面放上灰泥条，合瓦盖在泥条上，为了坚固，灰泥中掺入豆汁或小瓦用豆汗渗泡，这样重物砸不坏，风刮不掉，下雨也不渗透水。脊上一般用小筒瓦仰合扣组成龙体，山顶上构成龙头，有的龙头是雕塑件。檐下有花边砖纹，其上有花纹水滴和勾头瓦当；山墙上有汉文或花草纹类的砖面，山墙上留有圆形纹饰的花窗，再加上拱式的雕刻门窗，显得色调清雅，古香古色，富有诗情画意。
有的小瓦房四角挑起为飞檐，俗称“重飞”，山墙上留有小圆窗，俗名“月明”，屋山顶端处饰菱形重云，屋脊上饰有龙子、朝凤、兽类等吉祥物，与其他的花饰砖瓦雕件搭配相映成趣，洋洋大观，充满喜庆吉祥气氛。
顺厦瓦房 是在旧时顺厦小瓦房的基础上发展演变来的。砖瓦结构，一般总宽度8米，厦檐1.5米，屋内宽6.5米，长10米，多数为“单挂耳”屋，也有的“双挂耳”屋。中间垒一梁柱，梁头的前头压在梁柱上，与屋墙形成三支点，承受负荷适当，梁为立柱式叉梁，笆为芦苇，笆上抹泥铺板瓦，瓦有水泥瓦和陶制瓦、瓷制瓦，水泥瓦大的一般长36厘米，宽23厘米，最小的长为33厘米，宽21厘米；陶瓷瓦一般长33厘米，宽21厘米，这些瓦一边为母槽，一边为子槽，瓦底两头分别有瓦脚。铺瓦时，瓦脚要入泥，子母槽要相互合扣，瓦檐一般10厘米左右。脊上盖脊瓦，脊瓦有的为半圆形，有的为六角半圆形，两头分子母槽，长度33厘米，深度12厘米，口宽22厘米。山墙两头用砖灰做脊山，有的也镶简单装饰，如旗、鸡、鸽、立方砖等。
平厦瓦房 1980年末兴起的建房式样，砖、瓦、水泥板结构，瓦房与顺檐瓦房一样结构，只是在山头檐下50厘米处出一山墙，长1.5米—2米不等，上铺水泥板，其上跑前檐墙。如果有“挂耳”屋也同样用水泥板铺上，其上跑檐墙。平厦边沿处一般少有装饰，多贴瓷片及瓷片图案。平厦可搭梯子上人，可在上面晾晒东西或粮食或摆放花盆等。
平房 1990年中期兴起，砖板混凝灰土结构。一般房宽8米，还有方10米的。房墙高5米左右，中放檐行条，其上铺水泥板，有的铺钢筋灰泥，四周垒挡墙，并安放淌水槽，挡墙多用花饰装饰，或用瓷片图案装饰。富足人家四角山墙、卷梁、卷檐、墙基用钢筋和水泥加固，墙皮全用瓷片装贴；有的档墙三面或四面，用釉瓷瓦铺设，其四角挑檐墙脊上，桃檐上镶上“二龙戏珠”和飞禽走兽，如同楼阁一般，使得平房金壁辉煌。
三 楼房
“楼上楼下，电灯电话”这是50年代就盼望的生活美景，现今城镇楼房林立栉比，农村建楼房的也为数不少，各村中都可举目可见。楼房有起脊覆瓦式，有平顶式，有阁楼式，有仿古式，有中西结合式等式样，其结构为砖、钢筋、板条混凝灰土结构。
覆瓦式楼房 邳州乡村住房楼房因地势的限制，多为三开间起楼。中间挑梁，两头“挂耳室”。院中多余的地方起楼梯。楼房有下三间上二间的，有上下各三间的二层楼，还有三层楼和局部四层楼的楼房，一般的二层楼居多和上二间的居多。
为了楼房的坚固，起楼先用石灰打好楼基，卷好墙基，立好角梁脊柱等处的钢筋网柱，而后砌砖墙，再灌浇钢筋网柱和卷檐、卷梁等，最后铺浇水泥板，凝固后再砌二层楼房；覆瓦楼房的房面与瓦房同。最后泥墙和镶贴墙瓷片等。
平顶楼房 楼基，楼墙，楼板的建造与覆瓦式楼房相同，只是上层楼房不是起脊和覆瓦的房面，而是平敞式房面。有的四周砌花墙，有的四周砌砖后贴瓷片图案；有的覆波浪小瓷瓦做成小挑檐式的斜面瓦壁，上镶“二龙戏珠”或兽类动物；有的在上面垒成不规则的花形墙饰等，形式多样，不矩一格。楼墙多用水泥泥刷，有的贴瓷片，有的刷涂料，外观上形式不一，色彩各异。
中西式楼房 多表现在门窗柱檐廊台的建造上，一般的门窗檐廊台多塑雕西式花纹和栅栏，柱多为菱槽式纹饰，同时安装的门窗帘栏多为仿古制品或仿西方工艺，形成了中国楼体，穿外国服装的中西式楼房型式。中西式楼房多为集市、城镇街道楼或资财丰厚人家的豪华别墅。
仿古式楼房 仿古式楼房多为歇山式建造法，一般为二层或三层，主要表现在回廊歇山，每层楼四周或前面都有回廊，都有歇山，都有飞檐。飞檐上和歇山脊处都有瓷兽类装饰。上层为歇山式飞檐楼面，脊瓦上多镶有“二龙戏珠”瓷塑雕，门窗台栏多为仿古工艺，整体楼房古香古色，金壁辉煌。仿古式楼房在邳州市区和各镇等较大集市、街面上建造较多。
