根据智联招聘2022年一季度平均薪酬城市分布来看,北京以13369元/月的薪酬位居全国第一。
这个数据距离月收入1.5万的标准其实还差一些。
按照平均薪资1.3万多这个数据,每月除去一半的生活开销,还剩6000多元,一年将近8万元左右,一家两口能攒下16万左右。
总价350万,首付140万,如果有父母帮助,比如可赞助70万,那首付4成的缺口还有70万。
在不计算年收入增幅的前提下,两个人一起出钱出力,经过4到5年的刻苦奋斗,再加上父母的帮助,基本可以凑够剩下的70万首付,通过贷款210万的还款门槛。
如果没有父母的资助呢?
就需要你和伴侣共同承担140万的首付,单纯依靠上班族挣薪资的能力,那凑够首付的年限就要从4年多增至8年多。
算完首付和房贷这笔账,这对咱们打工人来说真的是压力山大,这还得是事业在未来不会有变故的情况下。
现今受困于疫情反复,楼市和经济走势均不明朗,通过高杠杆购买了房产,万一断供了无力偿还房贷,那可真是得不偿失!
所以贷款买房前,一定要了解所在城市的购房和信贷政策,做好自身财务规划,并且得选择适合自己的还款方式!
我们在确定贷款买房后,一般的还款方式有两种:等额本息和等额本金。等额本金比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,购房人要根据自身的需求选择。
然后,这还没结束,很多刚需小白在买房的时候都觉得首付备齐、月供在可接受范围内就ok了。
实际上交了首付之后,你还将面临一些其他的杂七杂八的款项需要付钱。
以下,咱们分二手房、新房介绍:
二手房的一大支出——税费
作为光荣的买房人,我们绝不会错过每一个纳税的机会,所以契税、个人所得税、增值税你一个都不能忘。
01 契税
契税是买房子的时候除了首付之外比较大头的一个款项了。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
根据现行标准,以90㎡为界限,不同条件的首套和二套房的情况也各不一样:
个人第一次购买家庭第一套住房,面积90㎡以下的,按1%税率征收;90平㎡以上的,按1.5%征收。
个人购买家庭第二套住房,面积为90㎡及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90㎡以上的,按2%的税率征收契税。
北京首套和二套总价350万面积小于90㎡的房子,契税都要交3.5万元;
首套房,总价350万,面积90㎡以上的,契税要交5.25万元;
二套房,总价350万,面积90㎡以上的,契税要交7万元。
但同样总价为350万的房子,89㎡的首套房就要比91㎡的二套房的契税价格低了3.5万元!
契税上来看,国家是鼓励大家买房自住,而且鼓励大家首次买房。
02 个人所得税
这笔费用是需要根据卖方情况来决定的,当卖方出售的房屋满足满五唯一,即可免征个人所得税;
若不满足,根据国家规定,出售房屋时需要缴纳,按差额的20%缴纳或全额的1%缴纳。
差额20%就是过户价减去原登记价后的20%。
因此有两种选择,按照350万总价不满五唯一的二手房来算,假设原登记价为300万,按差额的20%缴纳为10万,全额的1%缴纳为3.5万。
所以购入的二手房位于增值幅度大的片区时,选择全额缴纳的方式会更划算。
03 增值税
原则上为卖方支付,且当房屋满二唯一时是免征的,但实际房产交易中,买家却是增值税的实际承担者,为什么这么说呢?
因为当房屋不满足免征的条件时,实际房屋的市场价可能为350万,但是需要缴17.5万的税款,总价就是367.5万,而你要支付的就是这367.5万,350万是卖家的收入,17.5万会被他拿去交税。
如果还不明白增值税的计算方法,那就再来看一下标准的收费规定:
目前增值税税率及减免规定:
①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
所以买二手房,别单纯看总价算首付,还有很多隐藏税费,一定要问清是否满五满二。
新房除了首付,交房时候你还有这些钱要缴!
新房不用操心个人所得税,但是契税还是照付,参考上文二手房契税。此外,还有一大堆名目,不过不用担心,都不多,大家挺住!
01 实测面积误差
交房一条龙的时候,一般有登记,交面积差价的环节,有关规定有一个面积误差3%为临界点。
收房时面积误差在3%内,是法律规定的合理误差区间,根据签约的房价,依据多补少退的原则。
若面积误差超过3%,买房人都有两个选择:要求开发商退房,或者不退房继续住与开发商协商误差补偿。
购房者选择退房时,开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已支付的钱款退还给购房者,同时支付已付房价利息。
如果购房者不要求开发商退房的话,则需要根据实际面积重新结算房款:
收房时面积多的部分—— 3%以内部分的房款由购房者补足;超出3%部分的房款由房地产开发企业承担,产权归购房者。
收房时面积少的部分——3%以内部分的房款由开发商返还购房者;超出3%部分的房款由房地产开发企业双倍返还购房者。
02 公共维修金
主要用于用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金,比如屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修,不得挪作他用。
而这个费用的收费标准是小区自己规定的,通常情况是在总价的2%-3%之间,总价350万的房子需缴纳约7-10万的公共维修金。
这笔费用由开发商代收,之后交给房管局,最后到业委会。
03 物业管理费
物业管理费收入的高低直接与收取标准及业务量呈正相关。
根据2020年出炉的《北京市物业管理条例》规定,前期物业服务合同期限最长2年,收房后第2个月开始至前期物业服务合同终止之日物业费由业主承担。
04 权属登记费
即为办理产权证的费用,80元/套,每增加一个产权人则多增收10元工本费。
至于这里的产权人即产权拥有者,法律上认定的是财产登记的合法拥有者。
注意,如果是夫妻共同财产,就算产权证上为一人,也应属于夫妻共同所有。
05 装修押金
有部分小区在交房时会向业主收取装修保证金,费用从几百到几千不等,目的是为了防止装修施工对小区造成破坏。
装修完成经物业验收合格后,这笔钱会在一定时间内返还给业主。
但是《物业管理条例》并未明确规定装修押金收取规定,这项费用并没有获得国家法律法规正式认可。
以上,买房前除了首付外,还得将上述的这些钱款准备好。
总结一下:
购入首套总价350万的不足90平的新房时,实际上付的钱可能是:350万 158万利息 3.5万契税 10万公共维修金 面积误差 一年的物业费 80登记费 装修押金(可以没有),粗略估计大概522万
购入首套总价350万的不足90平且不满五唯一的二手房时,实际上付的钱可能是:350万 158万利息 3.5万契税 3.5万个税 17.5万增值税 2.7%中介费,大概是542万左右。
二手房,特别是老破小还有一个特殊的地方,当你买的是90年代的二手老破小时,钢混结构的贷款年限=57年-32年楼龄=25年,板楼的贷款年限=47年-32年楼龄=15年。
总价350万15年贷款年限的二手房,这样的二手房很可能每月月供会达1.7万元,但是贷款利息会少一半,前期资金压力比较大,另外还有24.5万的税费。