老人于10年前将唯一住房赠与儿子，
但要求自己能在该房屋居住至终老。
不料住房却被儿子抵押，
最终因无法偿还借款，
老人的唯一房子被申请拍卖。
82岁的老人面临“流落街头”的风险，
老人的房子能“保住”吗？
【基本案情】
2012年，何某权与其子何某坚签订赠与合同并进行了公证，约定将自己居住的房屋自愿无偿赠与何某坚，但何某坚必须照顾何某权夫妇，并让何某权夫妇居住至终老。
2021年，何某坚因未履行还款义务，被某公司申请强制执行，名下房子被查封并拟拍卖。
执行过程中，何某坚父亲何某权向法院提出执行异议，请求法院停止房屋拍卖，待何某权夫妇终老后再进行拍卖，或附带何某权居住至终老的条件拍卖。
【裁判结果】
本案争议焦点为应否附带何某权的居住条件对涉案房屋进行拍卖。顺德法院审理后认为，上述争议焦点可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查：
首先，何某权在房屋被查封前签订的赠与合同可视为设立“居住权”的书面合同。
2012年，何某权与何某坚签订了赠与合同并进行了公证，公证谈话笔录中明确记载允许何某权夫妇在涉案房屋居住至终老。上述赠与所附条件实质上是何某权夫妇实施“居住权”保留或设立“居住权”的赠与，以确保自己的生存利益得到保障，避免房屋赠与后，自己无处栖身。
因此，该笔录应视为设立“居住权”的书面合同。
其次，何某权未对居住权进行登记并非其自身原因造成。
《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起开始实施，规定设立居住权必须进行登记，但是何某权无偿赠与房屋是在2012年，当时的法律并无居住权的规定，且涉案房屋已于2020年8月被法院查封（民法典开始实施前），何某权客观上无法进行登记，因此，何某权对居住权未登记没有过错。
最后，何某权在查封前一直占有使用涉案房屋。
何某权在本院查封前及查封后一直居住在涉案房屋，且无其他居住房屋。
此外，因何某权与何某坚是父子，何某权无偿赠与房屋是无偿让渡所有权而设立居住权，可不考虑是否支付价款这一条件。
综上，根据相关法律法规，本院裁定附带何某权居住至终老的条件进行拍卖，但对何某权要求待其夫妇终老后再进行拍卖的请求不予支持。
【法官说法】
本案中，房屋赠与行为发生于民法典施行之前，按当时的法律无法进行居住权登记，故在未登记前，被执行人的父亲对涉案房屋享有“居住权之期待权”，对申请执行人的金钱债权执行产生一定的对抗效力，支持对执行标的物附带居住权拍卖，有效地解决了当事人之间的争议。
民法典已经于2021年1月1日正式实施，并首次明确了居住权的设立。类似本案的情形中，居住权的设立可以满足父母在有生之年将自己名下的房屋所有权转移给子女的愿望，又能够解决在失去房屋所有权之后，出现无处安身的困局。
再次特别提醒大家，设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。因此，为了切实保障居住权人权利，应当及时办理居住权登记。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《中华人民共和国民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
（来源：佛山市顺德区人民法院）
