一、案件背景
2021年6月吴三桂因孩子读书看中一套学区房，6月15日与业主签订购房协议。之后支付定金130万，约定于12月15日前支付首付款。
2021年7月底，因深圳出台大学区房（草案），与深圳二外可能关联的小区更多了，原业主的房子显得不那么的稀缺。因此，吴三桂不再想买业主的房子了。
经过多次与业主协商解除合同，返还定金，无果。业主不仅想没收定金，甚至还想要起诉吴三桂，要求支付20%的违约金。
二、问答
1、深圳出台的有关大学区房的草案，是否系属于“不可抗力”？
不属于。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。例如：地震、台风、战争等。
2、吴三桂能否以不可抗力致使合同目的落空为由，单方解除合同，并要求返还定金？
不可以。
（1）大学区房政策并不属于不可抗力情形，故不能主张以不可抗力为由解除合同。
（2）根据双方合同约定内容来看，“因不可抗力致使合同无法履行的，可以解除合同”，即使大学区房政策属于不可抗力因素，但并不存在影响合同履行的因素。
（3）双方在合同中，并没有约定业主的房子是学位房，是双方交易的前提条件。
3、业主起诉吴三桂，能否同时主张定金罚没和支付违约金？
不可以。根据法律规定，定金罚没与支付违约金应当择一适用。
4、业主与吴三桂约定的违约金为20%，业主说要继续追究吴三桂的违约金责任，法院是否会支持？
不同的时期，法院的判决倾向不同。根据目前情况来看，业主已经没收了买方的130万定金，再主张违约金，大概率不会支持业主要求的20%违约金诉请。
三、小结
买房、换房是人生中的大事，建议咨询律师，或委托律师陪同签订合同，办理相关手续。
编辑 | 田园律师 龙建友
