编者按： 杭州住宅市场的激烈博弈，处于聚光灯之下。而住宅之外，一些细分市场也在暗流涌动，浙报传媒地产研究院针对杭州楼市细分市场推出系列报道。
第四篇：商铺市场
“一铺养三代还是三代养一铺？”关于商铺投资的段子从来没有停过。但无论多少人在商铺投资中折戟，这个市场仍然有人前赴后继。
“周六饭点根本不敢开车去城西银泰，送小孩迟到好几次，下车库排队至少一刻钟。这难道不是说明旺铺还是很值钱吗？”讲到商铺，很多人联想到的是大型综合体的“人从众”以及餐饮门口的长队。而事实上，万象城、银泰城、大悦城、天街、万达广场等大型综合体商业品牌，其购物中心即Mall这部分，基本自持不对外销售，靠招商寻租统一运营。
而普通人投资的商铺，大多为上述综合体的开放式商业街、住宅底商、写字楼底商、专业市场铺等等。
等投资落了地，不少人才如梦初醒：想象中的变现或者轻松收租模式，似乎遥不可及。
时机对 位置好 投资还是失败了
2016年G20之后，有很多外地客户来杭州投资，有扫货老小区的，有一起团购新房的，而王阿姨和她的同乡们则看中了临平万宝城的“金街”商铺。
Ps：商业综合体街铺，即依附于商业综合体的外围商铺，也是除自营商业外可售卖的商业部分，一般为开放式商业街区，如万达金街，大悦城悦街。
万宝城步行街实景图
“我看好杭州的，临平价格又低，万宝城未来还是地铁口。”王阿姨花60多万在杭州拥有一套铺子，既可以收租又可以养老。
王阿姨投资的时机确实选得精准，杭州在G20之后经历了一大波涨幅，而且万宝城所处的东湖新城，既有产业，又有人口导入，周边居住区密集。
然而这套被寄予厚望的商铺，却并没有给王阿姨带来稳定的回报。
地铁通了，人流也来了，但是万宝城的运营实在太差，商场内好多铺子已搬空，而王阿姨的铺子商场外面的金街三楼，也已经空置了很久。中介告诉王阿姨，可能要等万宝城运营权整体转手后，才可能会有起色。
星耀城一期实景图
比万宝城地理位置更优越的，邻近滨江江陵路地铁口的星耀城，一期为九宜城与开放式商业街，二期为星耀城市生活广场。从现状看两个购物中心运营情况都不尽如人意，尤其是九宜城，除了一家海底捞，其余店铺均不知名，连顶楼的电影院也停止营业。
购物中心如此，开放式商业街情况可想而知。除餐饮、美发等生活必需业态还在营业外，其余业态几乎不见踪影，二楼以上空置率增加，三楼几乎全部空置，紧闭大门上贴着的招租广告显得更加“孤单”，令人唏嘘。
“看准了时机，看准了位置，却买错了东西。”王阿姨感叹道。与住宅和酒店式公寓不同，商铺投资要考虑的因素显然更为复杂。即使品牌、产品、位置、投资时间都没问题，却要受制于大项目的运营。
综合体街铺，与所依附的购物中心唇齿相依，十分考验开发商的招商能力及运营水平，更需要丰富的行业经验及优势资源。若开发商连自身的自持商业都运营不佳，更加无暇顾及外围的开放式街区，“摆烂”成为不得不面对的现实。
底商投资简单？可能更考验眼光
相对综合体的商铺投资，很多购房者投资住宅底商是出于“顺手”：买了住宅以后，有余钱、又被限购，同小区再买套商铺。
小吴就是其中典型，而且算成功案例。2020年，他以总价600多万置入了未来悦200平方米的一拖二的商铺。“现在一楼租金也能达到6块多，整体回报率已经蛮不错了。”小吴满意地说。
小吴的商铺，位于浙一余杭新院区南门对面，随着2020年投入使用以来，附近人流逐渐增多了，沿街很多生活类店铺相继开业，如生鲜超市、理发美容、小吃店等，小吴十分看好这片商铺的发展前景，笑着说：“卖肯定不会卖的，就常年收租了。”
珑玺底商实景图
但这样的案例并不普遍，社区的住宅底商街铺看似简单，也十分考验投资人“眼光”。
做生意的张老板家住申花板块，2017年购入了珑玺的新房，想着手里还有点闲钱，便买了同小区的住宅底商。“当时住宅的价格才4万不到，这个铺子要6万出头，相当于住宅的1.5倍了。”张老板回忆道。
张老板这个53方的商铺，三年前还能租15万，现在一年只能租7万，年收益率只有2.2%，与买之前的预期收益率差了一半还不止。
张老板的街铺虽然位于居住圈纯熟的申花，但正对河道，与对面的住宅区形成了天然的阻隔，人流吸引力明显不足。
另一侧，汉之昀商业中心对面的底商也差强人意，多家商铺贴着转让、转租的告示。一旁做废品生意的老板娘说：“临街这几家铺子空了好几年了，我租的这个之前也空了三四年，房东又着急又租不出去，被我讲价从10万一年降到8万多。本来一定要我签三年，现在签一年也肯了。”要知道，这类废品回收的铺子一般是不允许租在沿街住宅的，对小区形象、卫生会产生影响，可见房东也是无奈之举，着急想回点血。
低总价 高返租 产权不明 “坑”很多
“当初就是被每年6%-8%的返租承诺迷了眼，单价差不多6万买了这里，隔壁宝龙那个时候也才3万多，住宅房也才2万不到。”电话那头，房东朱先生的话听起来十分懊悔，“只有第一年拿到了每月5000的返租，后来就一直空置了，亏到现在了。”
朱先生所购买的商铺，就是位于地铁1号线下沙文海南路站南侧的蒲公英天地。至今还可搜索到彼时的营销广告“地铁旺铺，即买即收益，包租十年，前五年租金6%-8%递增”。
