预售制度是市场经济的产物，有效降低了商品房开发项目的融资成本，对行业发展发挥了重要作用。同时，房屋买卖可能是大部分小业主最重要的交易，但小业主对期房看不到、摸不着，预售交易存在严重的信息不对称。全国各地对于商品房预售行为的规制，基本集中在预售许可、预售款监管、预售现场信息公示三项内容，但在细节上略有不同。律房律地团队深耕广州的房地市场二十年，以广州为例，为各位梳理商品房预售合规问题。
一 预售许可
根据《行政许可法》第二条的规定：“本法所称行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条的规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”
预售许可属于行政许可的一种，应当依法申请。商品房预售是经审查后才准予从事的销售行为。开发商未取得预售许可对商品房进行预售的（以下简称“无证销售”），将面临法律责任。
（一）申请预售许可的条件
根据广州市住建局提供的信息，办理预售许可的条件具体如下：
_ | 条件 |
一般条件1 | 1.预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 2.按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； 3.持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； 4.已确定施工进度和竣工交付使用时间； 5.七层以下的商品房项目已完成结构工程和封顶；七层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程； 6.已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户； 7.预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； 8.法律、法规规定的其他条件。 |
基于装配式建筑项目的优惠条件 | 《关于进一步推动装配式建筑发展有关工作的通知》（2020）第6点： “在办理项目施工许可、商品房预售许可等相关审批手续时，对装配式建筑项目给予优先办理。装配式建筑项目在该项目施工图设计文件审查合格书已注明‘本工程施工图设计文件符合国家/广东省/广州市（三选一）《装配式建筑评价标准》要求’且符合商品房预售其他申办条件的前提下，建筑主体施工形象进度达到楼栋地上总层数的十分之一时，开发企业即可向住房和城乡建设行政主管部门申请办理商品房预售许可。” |
（二）无证销售行为辨析
开发商在资金紧张时，往往以各种形式掩盖无证销售的行为。铤而走险的行为将面临处罚的风险。实践中，以下行为会被认定为无证销售：
（1）非公开销售构成无证销售。例如，有项目在获得预售许可之前，以“员工福利房”的名义向集团内部的员工销售在建商品房。又比如，以“内部认购会”等方式，小范围向特定人群以优惠价格进行宣讲销售。
（2）收取款项构成无证销售。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）的规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动”。《广州市房屋交易监督管理办法》第十三条的规定：“未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用。”实践中，行政管理部门对无证销售的认定往往采取从严把握的原则。在取得预售许可之前，销售人员收取定金、预定款、定作款等等，无论款项是否针对特定房屋，是否以“房款”名义支付，都构成无证销售。
（三）无证销售行为的法律责任
没有取得预售许可擅自销售商品房的，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条3的规定，将面临没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
二 预售款监管
广州市对预售款的监管主要体现在两个方面：一是，购房人直接将预售款存入监管账户内；二是，预售款专用账户内的款项，用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。总结一句为：收款进专户，专款须专用，用款要审批。
（一）未使用监管账户收取预售款项
监管账户的设立是获得预售许可证的前提，每个预售项目的监管账户信息都会在住建局的网站以及项目现场进行公示。购房者在购房之前，应当注意查看预售项目的监管账户信息，直接向监管账户直接支付相关的购房款。
广州商品房的总楼价较高，首期款（相当于总房价30%以上）高达一两百万的房子比比皆是。购房者凑齐“六个钱包”需时，一般会根据自身支付能力，与开发商协商分期支付首期款。部分开发商在首期款交齐后，才会与购房人签订网签合同。在分期支付首期款期间，开发商没有使用监管账户收取预售款项，根据律房律地的经验，是存在违规风险的，该行为会被有关部门查处。
（二）违规使用预售监管资金
根据《广州市房屋交易监督管理办法》的规定，对监管账户的用款具体管理规定表现如下：
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（三）违反预售款监控的法律责任
根据《广东省商品房预售管理条例》第四十一条的规定7，违反预售款监管行为的，将面临降低或者注销其房地产开发资质的处罚，视情况可并处罚款（违法使用款项百分之十以上百分之二十以下）。
实际操作中，行政部门发现开发商存在违规收取预售款行为的，会先对其发出责令整改通知书。收到该整改通知书后，开发商应当及时将预售款转回监管账户中，否则将影响最后处罚的裁量结果。
三销售现场信息公示、广告规范
在商品房预售交易中，购房者高度依赖开发商提供的信息对期房的价值进行判断。故开发商的信息公示、广告行为，也是预售制度管理的重点。
（一）信息公示的规范
在信息公示范围上，广州市要求公示的信息范围如下：
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2021年，省级出台了《广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》（粤建房函〔2021〕551号），细化了销售现场信息公示的要求。广州市也将根据省级的上述规定，对2020年出台的《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》（穗建规字〔2020〕12号）进行修订，加强市内信息公示的规范。
（二）广告规范
项目广告是吸引客流的最重要手段，预售商品房有较严格的广告规范。
首先，发布预售广告需取得预售许可证。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第十四条的规定：“未取得商品房预售许可证的商品房项目，任何单位和个人不得发布商品房预售广告。”《广东省商品房预售管理条例》也有一致的规定。
其次，广告的内容应当与楼盘实际相符。预售广告不得含有升值或者投资回报的承诺、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置、对教育、医疗、交通等配套公共服务设施作虚假、夸大事实或者信息不完整的宣传等内容。9根据《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（穗建房产〔2016〕1921号）的规定，不得发布虚假房源信息和广告宣传的，如发布“日光盘”、“封盘涨价”、“地王”、“楼王”、“楼市火爆”等信息以营造市场供不应求的假象。
最后，谨慎把握教育资源的宣传尺度。广州市教育局、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、广州市市场监督管理局曾于2021年专门印发了《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》。该《意见》明令禁止了几种常见的楼盘教育资源违规广告行为。律房律地团队提醒，房地产项目教育资源暴雷情况频发，开发商在宣传时，需要避开《意见》中的典型行为，比如“商品房项目实际并无名校入驻或者市、区教育部门并未明确商品房项目对口学校，但开发企业在广告中使用‘××学校入驻’‘××学校旁’‘入读××学校’等模糊字眼开展宣传，误导消费者。”
（三）样板房展示规范
《广东省商品房预售管理条例》第二十六条规定：“预售人设置商品房样板房的，其布置、装修和设备的质量，除当事人另有约定的外，应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致；样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。”
广州的商品房大部分都是带装修出售，装修品质也是商品房的重要价值。律房律地团队提醒，从行政管理的角度看，应当规范商品房展示行为，竣工验收前不要拆除样板房。从合同纠纷的角度考虑，开发商是否会构成违约，在一般以双方约定的合同为准。建议样板房布局设计中，对装修配置是否属于合同交付标准进行明确区分以及标示。
（四）违规行为的处罚
对于信息公示、广告的违规行为，律房律地团队总结了以下处罚规则，供快速了解：
信息公示、广告行为不规范，容易影响楼盘形象，激发小业主的群体事件，给楼盘整体价值以及后期物业运营带来不可估量的损失。建议各企业不能掉以轻心，从严遵守信息公示规范，谨慎把握广告宣传尺度。(作者简介：吴绮蓓，律房律地成员)
注释:
1:详见https://www.gdzwfw.gov.cn/portal/v2/guide/11440100007482612P3440114016001
2:《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条：“房地产开发企业违反本办法第十二条第一款、第十三条第一款规定，商品房预售时未取得商品房预售许可证的，由住房城乡建设主管部门依照《城市房地产开发经营管理条例》予以处罚。”
3:《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”
4:配套公共服务设施竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。
5:《广州市房屋交易监督管理办法》第二十条：房地产开发企业按照法定用途申请使用商品房预售款时，应当向住房城乡建设主管部门提交资金核准申请表、法定代表人声明，以及符合以下规定的相应材料：（一）首次申请的，提交规划和自然资源部门审定的建筑工程设计方案审查批复及总平面图纸；（二）用于支付工程款的，提交款项有关的施工合同或者已支付的工程款发票；（三）用于支付材料或者设备款的，提交材料或者设备购销合同；（四）用于支付项目税收缴款或者财政收费的，提交税收缴款凭证、财政收费通知或者已支付的法定财税凭证；（五）用于退还购房款的，提交买卖双方解除合同的协议、买受人购房缴款通知书、买受人身份证、买受人银行存折或者银行卡；（六）其他能够证明法定用途需要资金的资料。住房城乡建设主管部门应当在受理后4个工作日内将核准结果以书面或者电子公文方式通知申请人。
6:《广州市房屋交易监督管理办法》第十八条：项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施均通过竣工验收后，房地产开发企业可凭项目竣工验收文件，办理商品房预售款专用账户注销手续。
7:《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定：“预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。”
8:该规定同《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号）第十条的规定：市国土资源和规划行政管理部门应当将居住区配套公共服务设施的审批结果抄送市、区住房和城乡建设行政主管部门，并依照《广州市城乡规划条例》的规定向社会公示。
9:《广州市房屋交易监督管理办法》第十四条第二款：“商品房销售广告、宣传资料中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证或者所有权登记信息记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料应当真实合法，不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对教育、医疗、交通等配套公共服务设施作虚假、夸大事实或者信息不完整的宣传，误导、欺骗公众；（五）其他违反法律、法规规定的内容。”
